張寶全：中國有兩顆“定時炸彈”！一是房地產(chǎn)，另一是…
2017年初冬，我開著車載著老婆去昌平一農(nóng)家摘柿子，剛過了采摘季節(jié)，但滿樹的“小燈籠”沒讓我們失望。
采柿子需要用特制的長桿，桿子頭上綁著一個類似鐮刀或者鉤子用布袋接著，不至于掉在地上弄得一塌糊涂。
柿子樹“裙擺”部位的柿子最好摘，鉤子一扭一個，掉進布袋里。高處的不易扭斷，嘗試幾個都滑過布袋掉在地上，像綻開的花。每當(dāng)這個時候，院子里一條黑白相間的狗就會湊上前來，圍著柿子的“尸體”打轉(zhuǎn)，柿子林的主人有時會過來，吆喝幾聲將狗喚走。
回程前，我們特意向主人夸贊他的柿子大而甜美，主人告訴我們，整個昌平甚至北京最好的柿子在一座隱秘的莊園之內(nèi)。莊園里甚至藏著百年柿子樹，據(jù)說慈禧那時就已經(jīng)存在，這個隱秘之地叫做柿子林卡。
一提及這個名字我就恍然了，這個地名此前確有耳聞，是今典集團董事長張寶全和夫人王秋揚營造的私人空間，依山而建，非商業(yè)，獨立于世。柿子林卡不是柿子林的關(guān)卡，柿子確實是有的，而林卡是藏語莊園之意。林卡所在的莊是守陵的村莊，喚做萬娘墳。園是山嶺之下，這一千多棵柿子樹形成的天然園林。
1年之后，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)有幸采訪了他，而采訪的地點就選在了他的“作品”——曾在國內(nèi)國際得獎無數(shù)的“柿子林卡”內(nèi)。
這方占地300余畝的地方，是張寶全在北京辟出的一方“小天地”，也是他除去眾多出差之外的必歸之地。
在微信中，張寶全給自己起的名字叫“寶哥”，“寶哥”很喜歡發(fā)朋友圈，幾乎每天都會記錄生活的點滴。與冷冰冰房地產(chǎn)印記不同，他發(fā)布的內(nèi)容偏向于“練字”、“電影”、“繪畫”“花鳥”及世界各個城市的“剪影”記錄。
但讓更多人記住他的，依然是在中國房地產(chǎn)"野蠻生長"的黃金十年里，一度與任志強、潘石屹、馮侖并稱為北京房地產(chǎn)界的四大天王。
地產(chǎn)之外，這位“寶哥”扛過槍、碼過字、拍過電影，做了地產(chǎn)，既擁有著藝術(shù)家的靈感和情思，又有商人的犀利和果斷，張寶全時常在藝術(shù)家和商人的角色中切換與博弈。
但是地產(chǎn)話題依然是他最為擅長和部分。雖然話語不多，但觀點頗為犀利，一語中的。
“中國現(xiàn)在有兩顆‘炸彈’，一顆‘炸彈’是房地產(chǎn)泡沫，另一顆則是地方債。任何一顆要爆炸對中國經(jīng)濟都是摧毀性的?！?
“地方為什么敢負(fù)這么多債，為什么中國金融機構(gòu)敢把錢借給地方，也是因為房地產(chǎn)。”張寶全道出了房地產(chǎn)泡沫與地方債兩者之間的密切聯(lián)系，并認(rèn)為解決房地產(chǎn)泡沫有一石二鳥之效。
在談房地產(chǎn)問題時，張寶全眉頭緊鎖，但是在說到藝術(shù)、文化類的問題時，他就顯得輕松自在很多。
與活躍在微信“朋友圈”不同的是，現(xiàn)實中的“寶哥”不好交際，而他為數(shù)不多的朋友都是與藝術(shù)相關(guān)。他說，他欣賞那些將藝術(shù)作為生活方式去信仰，不為錢、不為其他所動的人，縱然他們畫的畫、寫的字不為世俗欣賞，甚至生活有些潦倒。
談起最喜歡的電影，50后的張寶全如數(shù)家珍：“我們電影學(xué)院派喜歡看文藝片。像最早期中國第五代導(dǎo)演，像陳凱歌導(dǎo)演、張藝謀的作品。如《紅高粱》等?！?
除了鐘愛的電影事業(yè)，張寶全也會關(guān)注“文化圈”里的熱點話題。近日，崔永元炮轟馮小剛事件以迅雷不及掩耳之勢占據(jù)全民熱搜榜，讓一眾吃瓜群眾紛紛各自站隊。
“作為個體來講，生意歸生意，兄弟歸兄弟，在公和私過程中，會有利益和友情的沖突，崔永元和馮小剛的沖突就是這樣的沖突，這很難用孰是孰非來進行區(qū)分。這是不同價值觀、不同層面標(biāo)準(zhǔn)的問題?！?
柿子林卡的夏日午后，從當(dāng)年的窮小子、木匠、戰(zhàn)地記者談到自己大學(xué)生涯和電影夢，到海南創(chuàng)業(yè)、紅樹林的建立再說到對當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的擔(dān)憂以及對文化藝術(shù)的理解，基本是張寶全在訴說。
常人恐怕難以適應(yīng)如此眾多的身份轉(zhuǎn)變。筆者一直認(rèn)為，張寶全在內(nèi)心深處也擁有一片自己的精神“莊園”，時不時獨自一人在這個私密空間漫步，回想一下自己最初的夢想，不受任何外界因素干擾。
就像海子在《昌平的柿子樹》里描寫的那個村莊：
“在鎮(zhèn)子邊的小村莊
有兩棵秋天的柿子樹
柿子樹下
不是我的家?！?
于是，在他的“林卡”，張寶全在房地產(chǎn)與電影之間作出了選擇，卻依舊無法忘卻當(dāng)初的電影夢；在紅樹林與傳統(tǒng)地產(chǎn)之間，他選擇了前者，也開始了一場全新商業(yè)模式的開創(chuàng)與布局。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)： 您創(chuàng)業(yè)首選地為什么選擇海南？
張寶全：1992年初，那時候拍電影沒有錢，想下海掙50萬拍電影，就想的是到深圳能找到錢，能淘到金，懷著這樣的想法。
當(dāng)年3、4月份去的深圳，結(jié)果在深圳轉(zhuǎn)了一圈，住在沒有空調(diào)的招待所里面，買了兩箱方便面放在床下面，在深圳待了1個月不到，最后的結(jié)論就是我覺得深圳對我來說沒有機會。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：為了電影夢想賺50萬，為什么選擇房地產(chǎn)行業(yè)不是其他行業(yè)？
張寶全：完全是巧合，當(dāng)時下海的時候我不知道做什么，特別是到了海南房地產(chǎn)最熱，大家都做房地產(chǎn)，到處談房地產(chǎn)，我也就做了房地產(chǎn)。
1992年到1993年6月份經(jīng)濟調(diào)控，海南房地產(chǎn)市場一下子下來，我也看到很多人變成神，又從神變成人。后來我們算運氣好，沒把雞蛋放在一個籃子里，用了一點錢投資海運。后來地產(chǎn)崩潰了，誰維持了我？就是這條船。到今天為止，我看一個市場經(jīng)濟熱不熱，也會去看海運的船價市場。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：1998年的房改政策出臺，您當(dāng)時對政策有什么樣的預(yù)判？
張寶全：房改政策出來，很多人都覺得不會影響房地產(chǎn)市場，從我個人角度來看，房改其實就是把一種待遇變成了商品。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：到2008年前后，房改之后第一個10年，那時候再往回看的話，有什么感受？
張寶全：其實在2007年就考慮過這個問題。我個人認(rèn)為，2009年從當(dāng)時中國地產(chǎn)數(shù)據(jù)上看，應(yīng)當(dāng)是中國房地產(chǎn)拐點，但是我覺得沒有拐。那次成為拐點的機遇是什么？第一，2009年中國私有房率已經(jīng)達(dá)到120%，這120%里面很大一部分是房改房，改完以后進入了市場。也就是戶均已經(jīng)達(dá)到120%了，而同時全世界私有房率不到60%。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：不僅是自住，中國人投資也愛買房子。
張寶全：中國缺乏投資工具，所以人們把不動產(chǎn)當(dāng)成自己很重要的硬通貨來對待。所以，我覺得如果在2008年前后轉(zhuǎn)，我相信中國房地產(chǎn)之后的發(fā)展可以變得很良性。
而沒有轉(zhuǎn)過來的原因是兩方面：那時候房地產(chǎn)是我們經(jīng)濟發(fā)展很重要的引擎，它帶動很多產(chǎn)業(yè)，對各個城市GDP影響很大。最重要的一點，它成了地方財政收入的重要來源。預(yù)測一個地方政府未來的還款能力，一個很重要的參考指標(biāo)就是土地出讓數(shù)據(jù)，這也是財稅收入的主要來源。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：但人們對房子未來增長預(yù)期還是有的，已經(jīng)形成一種習(xí)慣。
張寶全：前10年，我們一直在維護行業(yè)利益，在今天我個人認(rèn)為任何經(jīng)濟不是孤立存在的，任何行業(yè)也不是孤立的，房地產(chǎn)行業(yè)，特別是我們商會更應(yīng)該站在宏觀經(jīng)濟角度去看待中國整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和構(gòu)成。在十幾年前中國民眾是全世界負(fù)債率最低的，現(xiàn)在是什么狀況？中國民眾是全世界個人負(fù)債最高群體之一，因為錢全部在房子上。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：可能帶來的風(fēng)險是什么？
張寶全：我認(rèn)為中國現(xiàn)在有兩顆“定時炸彈”，一顆是房地產(chǎn)泡沫，還有一顆炸彈地方債。我覺得目前中國需要考慮怎么不讓房地產(chǎn)泡沫破滅，這應(yīng)當(dāng)成為我們戰(zhàn)略重心之一，如果我們自己還在催大，可如果不限購，不把泡沫固化下來，一旦要有不好可能性的時候，就會迅速的破滅。就像黃河的汛情一樣，不停抬高、不停抬高，一旦聚齊了，那會迅速的把下面淹了。所以，今天的中國這兩顆地雷，我認(rèn)為不得不防，任何一顆地雷爆炸都可能使改革開放這么多年的成果可能會受到嚴(yán)重的損害，甚至于又要退到很多年以前。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：您也做文旅度假類產(chǎn)品，有沒有感覺近幾年人們消費的習(xí)慣在改變？
張寶全：并沒有。我們在2009年轉(zhuǎn)型做紅樹林，當(dāng)時轉(zhuǎn)型的時候我們認(rèn)為是當(dāng)年就會出現(xiàn)樓市拐點，但是并沒有拐，所以別人笑話我覺得你看好機會你沒有搶到。
今天來看，我們從2009年到現(xiàn)在將近做了10年紅樹林，如果一直是做房地產(chǎn)無外乎增加200~300億現(xiàn)金利潤。但是我們一直堅持這個就是因為判斷度假時代的到來。在未來度假時代、消費時代，紅樹林的優(yōu)勢就是已經(jīng)占領(lǐng)絕對高度，雖然現(xiàn)在還沒有完全顯現(xiàn)，但是我覺得這個時代很快就回來。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：我們也看到現(xiàn)在不少房地產(chǎn)開始做文旅度假地產(chǎn)這塊。
張寶全：這就不叫文旅，它是住宅，你以前主要靠什么賺錢，你就是做什么的。中國老百姓不太懂，度假旅游區(qū)盡管需要住宅，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是住宅標(biāo)準(zhǔn)，但是它的性質(zhì)和使用功能根本不是住宅。
所謂住宅我認(rèn)為的內(nèi)涵是支撐一個人工作學(xué)習(xí)這樣長期居住類場所。但是在度假旅游區(qū)這種產(chǎn)品，消費者購買后只能一年花費幾天或者一兩個月實際去度假。如果不想空置，還要在出租。
度假屋本質(zhì)就是經(jīng)營型資產(chǎn)，它不是居住型的資產(chǎn)。今天我們看看中國住宅漲、增值，房價都在漲就以為度假旅游區(qū)住宅也會像城市住宅一樣會漲。所以，我個人認(rèn)為在這一輪文旅地產(chǎn)熱潮中，只要是依靠房地產(chǎn)銷售實現(xiàn)資金平衡的，90%都失敗。因為文旅本身就是如果你做文旅這就是靠運營掙錢，所以沒有運營的能力，沒有運營的體系等等，最后它就是一堆垃圾，它就是一堆沒人用的房子，我覺得它根本不叫文旅。
