房子空著不住要交稅 這項(xiàng)香港“辣招”在內(nèi)地行得通嗎？
近日，香港特別行政區(qū)政府公布了六項(xiàng)房屋政策新措施，其中有一項(xiàng)特別引人關(guān)注的政策，便是“空置稅”。它主要針對(duì)閑置期滿(mǎn)6個(gè)月，未進(jìn)行居住使用也未出租的一手房征稅。
空置稅為何只面向一手房征收？它對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的作用有幾分？對(duì)內(nèi)地樓市調(diào)控的借鑒意義又如何？
面向一手房征收，“空置稅”主要對(duì)房地產(chǎn)商施壓
香港政府公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，香港近年來(lái)已建成但仍未出售的一手住房數(shù)量，由2013年3月的約4000個(gè)增至2018年3月的約9000個(gè)。在樓市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀下，這個(gè)趨勢(shì)并不理想。此次推出的空置稅征收政策便是為了增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一手房的供應(yīng)，打擊“擠牙膏式售樓”、“捂樓惜售”的情況。
6月29日，香港政府建議修訂《差餉條例》，針對(duì)空置的一手房征收“額外差餉”，即空置稅。
香港特別行政區(qū)行政長(zhǎng)官林鄭月娥在房屋政策新措施記者發(fā)布會(huì)上的發(fā)言中表示，該條例會(huì)要求獲得占用許可證達(dá)十二個(gè)月及以上的一手房業(yè)主(主要為開(kāi)發(fā)商)，每年向政府申報(bào)其房屋的使用情況。對(duì)于未作居住或出租用途的時(shí)間超過(guò)六個(gè)月的房屋，會(huì)被視為“空置單位”，業(yè)主需交付空置稅。
林鄭月娥介紹，空置稅由香港差餉物業(yè)估價(jià)署按年征收，征收金額為一手房租金的兩倍。2018年3月，香港住宅物業(yè)的平均租金回報(bào)率為2.5%，以此計(jì)算，空置稅的征收金額約等于樓價(jià)5%。
比如說(shuō)，一套售價(jià)為500萬(wàn)元的一手房，其平均租金=5,000,000*2.5%=125,000元；應(yīng)繳空置稅=平均租金*2=125,000*2=250,000元。500萬(wàn)元的一手房，空置稅或高達(dá)25萬(wàn)元/年。
同時(shí)，政府還要求香港地政總署修改《預(yù)售樓花同意方案》，該方案要求開(kāi)發(fā)商無(wú)論是以招標(biāo)還是拍賣(mài)方式出售樓盤(pán)，每次公開(kāi)的房源數(shù)量不得少于其“預(yù)售樓花同意書(shū)”中所涵蓋住宅單位總數(shù)的20%；對(duì)于剩余未賣(mài)出樓房數(shù)量少于總數(shù)的20%的，需一次性公布。
香港業(yè)界紛紛直言“新招‘極辣’”，也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，政府大力度加重開(kāi)發(fā)商推盤(pán)壓力，短期內(nèi)或令樓價(jià)升勢(shì)放緩。
不過(guò)，據(jù)香港文匯報(bào)報(bào)道，“房策六招”公布后的三日內(nèi)，樓市整體交投仍然平穩(wěn)。由于沒(méi)有大型新盤(pán)推售，一手房交易量?jī)H120起，屬當(dāng)?shù)亟缕退健?
二手房業(yè)主是否也應(yīng)繳納“空置稅”？
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)表示，香港新政策其實(shí)是針對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘小疤攸c(diǎn)”設(shè)計(jì)的，意在解決開(kāi)發(fā)商“捂樓惜售”的情況。
“與內(nèi)地的情況不同，香港政府以往對(duì)于開(kāi)發(fā)商公開(kāi)樓盤(pán)信息的情況未有限制。在當(dāng)?shù)胤课莨┣箨P(guān)系緊張的情況下，開(kāi)發(fā)商手中有房不賣(mài)，會(huì)加劇房屋供應(yīng)短缺的情況，某種程度上就加劇了房?jī)r(jià)的上漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是極為不利的。所以此次出臺(tái)的新房策主要針對(duì)一手房，也就是開(kāi)發(fā)商，來(lái)征收空置稅?！鳖櫾撇f(shuō)。
那么二手房是否有繳納空置稅的必要呢？
同策研究院首席分析師張宏偉告訴中新經(jīng)緯，雖然香港推出空置稅是一種“定向調(diào)控”，但從房屋資源的使用效率的角度來(lái)看，全面放開(kāi)空置稅的征收范圍，將二手房業(yè)主也納入征收對(duì)象，是更合理的。
“香港新房策針對(duì)一手房征稅，解決的是開(kāi)發(fā)商有樓不賣(mài)引發(fā)的市場(chǎng)供給問(wèn)題，但對(duì)于一些以投資目的購(gòu)房后又將房屋閑置的‘炒房客’，其實(shí)也應(yīng)該承擔(dān)此類(lèi)稅負(fù)?！睆埡陚フf(shuō)，“許多炒房客的投機(jī)行為，使得房屋長(zhǎng)期閑置，導(dǎo)致了房屋供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)高漲等現(xiàn)象，使其他人的購(gòu)房剛需無(wú)法滿(mǎn)足。對(duì)二手房業(yè)主征稅，能夠在一定程度上緩解此類(lèi)問(wèn)題?！?
顧云昌則表示，二手房市場(chǎng)存在的房屋閑置情況，造成了房屋資源的浪費(fèi)。從提高資源利用率的角度來(lái)看，也應(yīng)放開(kāi)空置稅征收范圍，對(duì)這些空置二手房的業(yè)主征稅。
打擊“炒房客”，內(nèi)地征收“空置稅”面臨哪些難題？
內(nèi)地樓市價(jià)格的持續(xù)高漲與一房難求現(xiàn)象是否也適用“空置稅”政策呢？此類(lèi)稅種對(duì)解決內(nèi)地與香港樓市問(wèn)題所起的作用又有何不同？
中新經(jīng)緯發(fā)現(xiàn)，早在2010年，國(guó)務(wù)院辦公廳就曾下發(fā)過(guò)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下文稱(chēng)《通知》)，近年來(lái)也陸續(xù)有各地方的細(xì)化規(guī)章出臺(tái)。該《通知》對(duì)限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、有房不賣(mài)的行為做出了明文規(guī)定。
加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管
……(六)繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)，加大對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度……
顧云昌表示，在一手房市場(chǎng)的管控方面，內(nèi)地和香港的情況有所不同。在內(nèi)地，由于政府會(huì)采取一定的行政手段來(lái)控制開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售現(xiàn)象，要求開(kāi)發(fā)商一次性公開(kāi)樓盤(pán)信息；在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的地區(qū)，政府還可能給開(kāi)發(fā)商一定的售樓期限，要求樓盤(pán)必須賣(mài)出，所以?xún)?nèi)地基本不存在一手房空置的情況。
“內(nèi)地的閑置房屋，恰恰是已經(jīng)賣(mài)出的二手房?！鳖櫾撇f(shuō)道，“針對(duì)一手房征稅其實(shí)是相對(duì)容易的，只需要開(kāi)發(fā)商在拿到許可證以后按規(guī)定的時(shí)間申報(bào)房屋使用情況即可，有關(guān)部門(mén)對(duì)房屋閑置與否的排查也相對(duì)容易，但對(duì)二手房征收空置稅就困難多了?！?
顧云昌認(rèn)為，對(duì)二手房征收空置稅，需要面臨的難題主要是對(duì)房屋空置標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定和對(duì)空置情況的排查。
“什么樣的房子算空置房？現(xiàn)在人們生活水平提高了，有些購(gòu)房者可能會(huì)買(mǎi)一兩套‘異地房’。城里一套上班的時(shí)候住，郊區(qū)一套周末、假期去住。還有人會(huì)在景區(qū)附近或者海邊買(mǎi)上一套，偶爾帶著家人旅游住。有些異地房可能半年、一年都沒(méi)人住，由于地理位置特殊，也不易出租?！彼f(shuō)。
“現(xiàn)在購(gòu)房情況越來(lái)越復(fù)雜，什么樣的房子該征稅？什么樣的房子不該征？閑置多久才能征？空置標(biāo)準(zhǔn)的制定是個(gè)難題，很難面面俱到，需要長(zhǎng)期的商議、調(diào)研來(lái)確定，還需要出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)來(lái)保障對(duì)空置房的認(rèn)定。”顧云昌補(bǔ)充道，“對(duì)于房屋的空置情況，有關(guān)機(jī)構(gòu)曾經(jīng)對(duì)地方的房屋居住情況做過(guò)一些抽樣調(diào)查，但并未有過(guò)全面、系統(tǒng)的摸排?，F(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記，其實(shí)也是為了摸清相關(guān)情況?！?
談及空置稅政策未來(lái)在內(nèi)地的推行，顧云昌表示，“無(wú)論空置稅還是國(guó)家研究已久的房產(chǎn)稅，都是意在通過(guò)增加持有成本來(lái)打擊炒房投資等行為，滿(mǎn)足房屋的居住剛需，對(duì)樓市發(fā)展有重大意義。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范、不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)的實(shí)現(xiàn)以及相關(guān)法律的不斷完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)越來(lái)越清晰，相信上述難題也會(huì)一一解決?！?
