共享辦公占有率目前做得最好的是上海
到2017年底，全國共有各類眾創(chuàng)空間超過5500家。這是科技部火炬中心統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)。
經(jīng)歷兩年多來的崛起、整合、洗牌，共享辦公行業(yè)已意識到“小而美”難以立足，只有擁有較大的規(guī)模和體量才能贏得更多的市場份額。站在未來，排名靠前的共享辦公企業(yè)紛紛加速擴張并借助資本力量，謀求搶占更多的市場份額。
“從整個行業(yè)來看，聯(lián)合辦公已越來越成為寫字樓市場的重要力量，我們預(yù)估也許五年、也許十年，聯(lián)合辦公或靈活辦公這種形態(tài)會持續(xù)做大，占到整個寫字樓辦公市場的30%?！?月16日氪空間總部，氪空間投資拓展副總裁錢嘯在接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時表示，從全行業(yè)看，目前像氪空間這樣全力擴張的共享辦公企業(yè)并不多，在未來聯(lián)合辦公市場中，氪空間能夠占有相當大的比重、相當大的市場占有率。
從2016年1月開始正式進入聯(lián)合辦公，截至2018年6月，2年半的時間，氪空間在中國內(nèi)地覆蓋了北京、上海、廣州、杭州、南京、武漢、天津、蘇州、成都、廈門、合肥等11個城市，管理面積超過20萬平方米，工位數(shù)量超過3.5萬個，服務(wù)企業(yè)數(shù)量超過2000家。
根據(jù)氪空間披露的發(fā)展規(guī)劃，2018年全年增長速度要達到300%，到2018年底運營的聯(lián)合辦公社區(qū)規(guī)模將達到50萬平方米。
“只要有需要我們就會一直擴張。”錢嘯說。
中國房地產(chǎn)報：從共享辦公企業(yè)產(chǎn)品更迭可以看到這個行業(yè)的變化趨勢。據(jù)了解，氪空間產(chǎn)品已經(jīng)做到第四代了，這中間經(jīng)歷了怎樣的迭代？
錢嘯：氪空間是從中關(guān)村起家的，是創(chuàng)業(yè)公司。氪空間1.0還是孵化器，大工位、開敞式，一個大空間，全是桌子，沒有獨立的房間。我們發(fā)現(xiàn)一個創(chuàng)業(yè)團隊一旦發(fā)展到五六人，他們就會搬走，因為這樣的辦公環(huán)境沒有私密性，體驗也不是很好。這些團隊通常會搬到比較偏僻的地段因為租金便宜，他們希望有獨立的辦公室。
氪空間2.0版本就做了一半的開放式工位，一半獨立房間，地點會選在北京酒仙橋的恒通科技園，上海朱家角等區(qū)域。但是，這些企業(yè)也不穩(wěn)定，租期短，一旦賺到錢或者融到錢，發(fā)展壯大了，就會搬去城市核心區(qū)域了，比如望京、國貿(mào)。這個過程中我們也在思考，做聯(lián)合辦公這件事情一定要進入到核心區(qū)域，才能觸達到辦公人群，解決他們的需求。所以我們開始進入核心區(qū)域的乙級寫字樓，這種時候是3.0版本。
更迭到4.0產(chǎn)品是從去年4月份，我們開始進入核心區(qū)、核心的甲級寫字樓，去承接現(xiàn)在這類企業(yè)的辦公需求。一路也是因循著我們對聯(lián)合辦公市場、對用戶的觀察、了解以及我們想做成什么樣的辦公市場，一步一步迭代的。聯(lián)合辦公的用戶群體也在迭代和升級，比如金融行業(yè)、投資行業(yè)，過去我們覺得像匯豐銀行怎么可能會選擇聯(lián)合辦公呢，但是他們來了，還有律所、會計事務(wù)所都開始把聯(lián)合辦公作為辦公室解決方案。
中國房地產(chǎn)報：氪空間現(xiàn)在主要的產(chǎn)品運營模式是怎樣的?
錢嘯：最簡單來說就是兩種方式，一個是純粹租賃的方式，另外一種是收益共享的方式。后一種模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主更希望看到的，寫字樓每年的價格會有一定漲幅，但聯(lián)合辦公的工位服務(wù)費漲幅要比寫字樓租金快，我們希望和業(yè)主一起分享未來租金上漲的部分，前提是業(yè)主能夠投入資金和氪空間一起開發(fā)聯(lián)合辦公社區(qū)，風險和利益共同分攤。隨著區(qū)域的成熟，租金價格上漲，我們后期的收入或者盈利能夠大家一起分享。這個合作的關(guān)鍵在于我們對對自己經(jīng)營能力，社區(qū)的未來盈利前景非常有信心。
中國房地產(chǎn)報：我們一般覺得共享辦公企業(yè)的盈利方式就是賺租金價差，氪空間現(xiàn)在的盈利情況怎樣？
錢嘯：我們單店都是賺錢的，我們平均坪效是17塊錢，假設(shè)我們8塊錢拿了一個物業(yè)，通過我們的設(shè)計、改造，再加上服務(wù)，這個地方的工位賣到3000元甚至更高，都是很正常的情況。聯(lián)合辦公的利潤率大概可以做到30%到40%。氪空間能實現(xiàn)每個社區(qū)都賺錢，有賴于我們招商團隊很強，我們應(yīng)該是業(yè)內(nèi)出租工位速度最快的公司，基本上兩到三個月就能夠滿租，三四個月就可以實現(xiàn)收支平衡。
中國房地產(chǎn)報：有空置的時候嗎？
錢嘯：當然有空置的時候，一般是前兩個月。空置一兩個月已經(jīng)很好了。像傳統(tǒng)的商務(wù)中心，面積通常在一兩千平方米左右，招商周期要九到十個月，我們七八千平方米甚至一萬平方米的新社區(qū)，兩三個月就可以滿租。
中國房地產(chǎn)報：大概租期多久？
錢嘯：我們用戶的平均租期在九個月或十個月。我們的出租率也會有一個爬坡的過程，根據(jù)物業(yè)不同、價格不同、定位不同，爬坡期是不一樣的，工位的換租速度也是不一樣的。所以做聯(lián)合辦公是一個算賬的生意，從物業(yè)拿到的第一天起就能算得明白，怎么實現(xiàn)盈利。
中國房地產(chǎn)報：做共享辦公前期的資金投入其實是不小的。做得好的共享辦公企業(yè)大都經(jīng)過了幾輪的融資，這些融資需要有幾年的退出期？
錢嘯：這個取決于每個投資機構(gòu)或投資人的安排，氪空間的很多股東、投資方是相對早期進來的，這個行業(yè)前景很大，氪空間發(fā)展也很好，我相信他們是愿意幫助氪空間不斷向前發(fā)展的，他們認同氪空間的理念和愿景，而聯(lián)合辦公這個市場還在發(fā)展初期，需要一段時間的培育。
中國房地產(chǎn)報：你們現(xiàn)在主要進入的就是北京、上海、深圳等這些大城市，城市選擇是怎樣的？
錢嘯：氪空間布局了北京、上海、深圳、廣州、武漢、廈門等城市，我們在城市選擇上目前更關(guān)注一線和新一線城市，因為這些城市一定會有一個辦公人口聚集和密集的區(qū)域，在這些區(qū)域氪空間是有機會的辦公租金越貴的地方，才越需要共享辦公。
中國房地產(chǎn)報：是不是有些企業(yè)有這種需求，想在最好的地段？
錢嘯：對，其實中小公司尤其需要在好的地段辦公，因為交通方便，貼近客戶，招人、接待各方面都很體面。像京東這樣的大公司可以搬到北京亦莊開發(fā)區(qū)，但京東早期只有十幾個人的時候，它一定不敢搬到亦莊，企業(yè)發(fā)展會成問題，連人都招不到。
中國房地產(chǎn)報：面對一些在辦公方面變動比較大的客戶，他們對于聯(lián)合辦公的這種需求是一種持續(xù)性的長期的嗎？
錢嘯：越來越持續(xù)，而且這是一種趨勢。目前經(jīng)濟發(fā)展越來越快，不少企業(yè)不敢說明年是什么樣子，有可能需要快速擴張，有可能需要快速縮減。尤其是現(xiàn)在，創(chuàng)意類工作和服務(wù)性行業(yè)將來會變成主流，在大城市的核心城區(qū)，比如北京國貿(mào)CBD，未來一定是高端服務(wù)業(yè)占比最大。高端服務(wù)業(yè)的特點就是拿個筆記本在哪都能辦公，不需要那種格子間，主要工作是開會、頭腦風暴、做創(chuàng)意，跟人交流、談判、做事情，這類人群未來會是聯(lián)合辦公的主要用戶群體之一。
另外一個趨勢就是大型組織的碎片化，比如一家企業(yè)有500人規(guī)模，但這些人并不需要集中在一起工作，而是分布在不同城市，或者同一個城市的不同區(qū)域，由很多小分支、小團隊組成。大公司的組織架構(gòu)都在靈活調(diào)整，所以聯(lián)合辦公、靈活辦公一定會成為辦公市場很重要的組成部分。
中國房地產(chǎn)報：聯(lián)合辦公的藍海期還能持續(xù)多少年？
錢嘯：目前在國內(nèi)的眾多城市中，上海的聯(lián)合辦公占整個寫字樓市場的比例最高，6%左右，其他城市基本都不到4%。不光是我們，包括五大行在內(nèi)的機構(gòu)都認為，聯(lián)合辦公未來會占寫字樓市場的30%，現(xiàn)在氪空間的拓展速度看起來很快，但那是和過去相比，按照聯(lián)合辦公行業(yè)目前的發(fā)展速度，這個藍海期預(yù)計還會持續(xù)10年到15年。
