杭州樓市步入“微妙時刻”
浙江在線7月18日訊這個7月，杭州樓市的“牛市心態(tài)”和思維，開始發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變。
漣漪從土地市場上泛起，如多米諾骨牌般輕輕吹拂到了購房者的心里：新房搖號的參與者們，不再盲目參與；原本牛氣沖天的二手房房東，也開始放低身段。
杭州繼續(xù)堅持“房住不炒”的基本定位，穩(wěn)定市場預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在2018年過半時，杭州樓市土地拍賣價格下降、搖號降溫、二手房房東下調(diào)預期，這些現(xiàn)象是否預示著調(diào)控效果開始顯現(xiàn)、杭州樓市正趨向理性？記者采訪了部分房企、購房者以及業(yè)內(nèi)專家，大家對此都有自己的理解。
地價觸碰到“天花板”
“近期，杭州市場預期出現(xiàn)了微妙變化，特別是土地市場的表現(xiàn)?！闭銏髠髅降禺a(chǎn)研究院院長丁建剛指出。
7月6日，杭州一口氣推出10宗土地。然而，最受關(guān)注的3宗“重量級”涉宅土地，報名房企均未超過10家，最終成交價格也都沒創(chuàng)下新高。市場驚呼：房企拿地積極性明顯轉(zhuǎn)淡！
16日，杭州主城區(qū)再度出讓7宗土地。錢江新城南星單元地塊被濱江集團競得，成交樓面價36086元/平方米，由于需配建幼兒園以及公租房，折算的實際樓面價超4.5萬元。南星單元上一次出讓土地是2017年9月，贏家也是濱江集團，彼時不僅樓面價44460元/平方米，還需自持23%。
另一塊“寶地”是濱江核心區(qū)地塊，“撿漏”的開發(fā)商是“補倉”的溫州時代，樓面價32638元/平方米，無配建要求。兩周前，綠城也在濱江區(qū)拿地，成交樓面價33625元/平方米，還要配建幼兒園。兩塊地相比，溫州時代的地段還要更好一些。
經(jīng)過這兩次“體檢”，杭州主城區(qū)土地市場的熱度已經(jīng)有了變化——穩(wěn)中有降。
“開發(fā)商拿地邏輯發(fā)生了改變，表明了其對市場預期的微妙變化?！倍〗▌傉J為。
當樓市進入“下半場”，樓市調(diào)控政策的不松懈，讓開發(fā)商們摒棄了之前依靠未來上漲才能獲利的“牛市心態(tài)”，將價格預期穩(wěn)定在了當下：他們在土地估價時，開始參照此前的成交記錄與最近獲批的新房備案價格，倒推出合理的利潤空間。土地價格的“天花板”，建立了起來。
新房搖號不再盲目
土地市場發(fā)出回歸理性的信號，迅速傳導到了商品房的購買者那里。
7月17日中午，“剛需”小劉收到了蕭山市北板塊樓盤“江南名府”的搖號結(jié)果?！?74套房源、精裝均價3.2萬元/平方米。這個樓盤驗資要求不高，只需要75萬元現(xiàn)金存款證明，所以報名前我覺得人應該挺多。意外的是，上周四我去登記，發(fā)現(xiàn)售樓處很空，20分鐘不到就登記好了。”最終，這個樓盤有1060戶家庭登記，搖號中簽率約16%。不過，小劉并未中簽。
而在16日14時30分，城北樓盤寶嘉譽府售樓處內(nèi)，首次選房剩余的14套房源，進行了二次選房，這也是杭州公正搖號政策實施3個月來，首個官方發(fā)表聲明需要“二輪替補”的樓盤。
同樣是16日，碧桂園東旭府公證搖號。這個位于義橋板塊的剛需樓盤，均價18443元/平方米，1276套房源，登記意向的家庭只有7784戶，整體中簽率達16.26%。放以前，“萬元房”的搖號基本都是萬人級別的。
住建部“坐實”棚改貨幣化安置減量、金融去杠桿放風險進入深水期……未來經(jīng)濟不確定性等因素，逼迫著開發(fā)商加速周轉(zhuǎn)，開閘放量的趨勢似乎“隱現(xiàn)”。7月6日，杭州一夜連發(fā)7張預售證，并且無一樓盤要求凍資，最低35萬元存款證明即可，給原本十分緊張的杭州新房供應，增加了不少的可售房源，也讓“剛需”們有了更多挑選的余地。
“接下來還有很多樓盤可以去搖，而且我感覺房價已經(jīng)不會再有大漲了。”小劉告訴記者，相比幾個月前的焦慮，自己心態(tài)已經(jīng)放平了不少，總會有“上車”的一天。
二手房交易“退守”主城區(qū)
透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，7月1日至7月15日，杭州二手房成交量為3405套。而6月同期的成交量為4727套，環(huán)比下降了28%。
雖然七八月是傳統(tǒng)的樓市淡季，成交量下滑可以理解，但記者同時注意到，二手房的掛牌量正在不斷增加。
一名中介向記者透露，這個月以來，不少人認為二手房價格已經(jīng)觸頂，準備賣房套現(xiàn)，“前幾天，有一個房東，將一套掛牌價900萬元的房子直接降價到850萬元”。
杭州我愛我家統(tǒng)計，上周在成交量前十的小區(qū)中，傳統(tǒng)二手房交易大戶下沙已不見蹤跡，取而代之的是上城區(qū)、下城區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)等市中心核心區(qū)。他們認為，交易量“退守”到主城區(qū)是市場下行的表現(xiàn)。
不過，我愛我家下沙店店長也表示，目前賣方市場依然強勢，房東下調(diào)掛牌價的情況并不多見，僅僅通過交易量下滑來判斷市場下行是非常片面的，至少目前還看不出二手市場已經(jīng)轉(zhuǎn)涼。
“隨著市場的降溫，觀望情緒的逐漸產(chǎn)生，以及買賣雙方心態(tài)的變化，二手房價格體系未來存在松動和回調(diào)的可能?！焙贾輼鞘袑＜曳綇埥臃治?，“眼下市場開始出現(xiàn)降溫趨勢，但我也認為二手房不會說跌就跌。從一個絕對的賣方市場、房東普遍惜售的心態(tài)，到賣家心理預期的下降、買賣雙方博弈、購房者心理優(yōu)勢一點一點的獲得，會是一個膠著的過程?！?
