北京孫河不限價(jià)地塊不太“熱” 背后是“穩(wěn)”入人心。
5月28日，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了兩件大事兒，看似無(wú)關(guān)實(shí)則有著內(nèi)在的邏輯關(guān)系，既能窺探當(dāng)下市場(chǎng)的真實(shí)狀況，對(duì)于未來(lái)一段時(shí)間的走勢(shì)又具有信號(hào)意義。
一個(gè)是“蹉跎”了四年終于取證入市的葛洲壩樊家村高價(jià)地項(xiàng)目，預(yù)售單價(jià)在105299元/平方米-117147元/平方米。這個(gè)項(xiàng)目的拿地時(shí)間是2015年10月份，當(dāng)時(shí)葛洲壩“單挑”眾多“巨無(wú)霸”聯(lián)合體，以49.5億元總價(jià)和4.1萬(wàn)平方米保障房配建面積收入囊中，而住宅部分高達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)也創(chuàng)下北京新高，至今仍保紀(jì)錄。彼時(shí)，開(kāi)發(fā)商的預(yù)期銷售單價(jià)是15萬(wàn)元左右。
但時(shí)過(guò)境遷，高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格管控成為一條隱形的調(diào)控紅線，從單價(jià)8萬(wàn)元到9萬(wàn)元，從10萬(wàn)元到11萬(wàn)元，雖然一步步有所放開(kāi)，但是過(guò)程較為慎重。一度，坊間傳聞該項(xiàng)目的預(yù)售單價(jià)將超過(guò)12萬(wàn)元，這也被認(rèn)為是最接近的價(jià)格預(yù)期。但是，12萬(wàn)元的價(jià)格紅線并未突破，這說(shuō)明政府對(duì)于高端項(xiàng)目的價(jià)格管控仍然嚴(yán)謹(jǐn)。
另一件事兒是北京孫河不限價(jià)住宅地塊的競(jìng)拍。
眾所周知，自2016年底以來(lái)，北京土地市場(chǎng)采用“競(jìng)地價(jià) 限房?jī)r(jià)”的競(jìng)拍方式，兩年多來(lái)，拍出了近百塊限價(jià)房地塊，且大部分項(xiàng)目產(chǎn)品受到“70/90”政策限制。如今，作為近幾年來(lái)北京土地競(jìng)拍史上最熱的板塊之一孫河，推出了優(yōu)質(zhì)地塊，且不限價(jià)、不限“70/90”，看點(diǎn)十足，想象力豐富，信號(hào)意義強(qiáng)烈。
參與競(jìng)拍的房企也實(shí)力雄厚，既有國(guó)字頭的中海、首創(chuàng)+招商、華潤(rùn)+中糧、保利、首開(kāi)，又有民企龍頭碧桂園、龍湖，還有諸如平安之類的險(xiǎn)資大鱷，亦有老牌港資企業(yè)恒基兆業(yè)，可謂臥虎藏龍，欲將上演一場(chǎng)“龍虎斗”。
但是整個(gè)競(jìng)拍過(guò)程，較為克制，參與的企業(yè)大部分都沒(méi)有積極舉牌，最終，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)低調(diào)多年的恒基兆業(yè)，爆冷以30.2億元的總價(jià)摘得孫河地塊，溢價(jià)率23.3%，雖然6.9萬(wàn)元/平方米的單價(jià)創(chuàng)下了孫河板塊的新高，但是，業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，地塊熱度、成交價(jià)格均低于預(yù)期。
為何房企們面臨不限價(jià)優(yōu)質(zhì)住宅地塊的誘惑，如此克制？
當(dāng)然，這背后不乏房企在北京土地下行周期對(duì)于不限價(jià)地塊的試探之心，但更多的是調(diào)控之下他們拿地回歸理性與常態(tài)。更說(shuō)明，北京實(shí)施“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其效力持續(xù)顯現(xiàn)，對(duì)于預(yù)期的影響深遠(yuǎn)。
眾所周知，北京采取嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在供給端有限房?jī)r(jià)項(xiàng)目、共有產(chǎn)權(quán)住房政策，在需求端有五年限購(gòu)門(mén)檻、認(rèn)房又認(rèn)貸、嚴(yán)格的二套貸款標(biāo)準(zhǔn)，再加上隱形的價(jià)格審批紅線。還有2019年中央一直強(qiáng)調(diào)的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”思路。
諸多政策疊加下，不限價(jià)、不限“70/90”雖然充滿想象力，給予開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品層面、空間溢價(jià)上更多空間，但實(shí)則難以改變北京已經(jīng)形成的穩(wěn)定的地價(jià)、房?jī)r(jià)預(yù)期。
對(duì)孫河地塊來(lái)說(shuō)，此時(shí)的不限價(jià)不意味著未來(lái)不限價(jià)，如同葛洲壩樊家村項(xiàng)目面臨的預(yù)售價(jià)格管控，在未來(lái)孫河地塊亦存在可能性，這如一把懸在頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。更重要的是，限墅令的收緊，迫使房企在舉牌拍地時(shí)更多的要衡量資金、成本與利潤(rùn)之間的關(guān)系。
不限價(jià)地塊未出現(xiàn)瘋狂舉牌現(xiàn)象，這非偶然，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入常態(tài)化的表現(xiàn)。隨著土地、樓市的持續(xù)穩(wěn)定，不限價(jià)地塊或許會(huì)繼續(xù)增多，土地出讓方式或許會(huì)更加靈活，這都將有利于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
