重要提示！降價(jià)正悄悄在多地上演 樓市格局有變
房地產(chǎn)市場(chǎng)是周期性的市場(chǎng)，也被稱為“經(jīng)濟(jì)周期之母”。有人說(shuō)，中國(guó)樓市“三年一漲”，也有人說(shuō)，每隔三年，就有售樓處被砸。
搶房潮和維權(quán)潮輪番上演，見(jiàn)證了樓市的冷暖交替，也見(jiàn)證了，房奴們的人生百態(tài)。
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因?yàn)榻祪r(jià)狀告售樓處簽“陰陽(yáng)合同”
前兩天濟(jì)南粉絲反映，濟(jì)南龍湖天瑯因?yàn)榻祪r(jià)被業(yè)主維權(quán)。
價(jià)格由前期的3#、4#精裝修22000元/㎡降價(jià)為5#毛坯17000元/㎡，雖然去掉了精裝修，但是前期龍湖宣傳精裝標(biāo)準(zhǔn)是3500元/㎡，即使扣除了精裝修成本，按照140平的面積，房?jī)r(jià)也實(shí)實(shí)在在下降了21萬(wàn)。
畢竟是20萬(wàn)以上的損失，前期高價(jià)買入精裝房的業(yè)主們?cè)牧?。但他們維權(quán)的借口不是降價(jià)，而是龍湖天瑯通過(guò)“陰陽(yáng)合同”規(guī)避政府限價(jià)政策。
原來(lái)在龍湖前期銷售項(xiàng)目的時(shí)候，采取了陰陽(yáng)合同的形式，雖然項(xiàng)目是2.2萬(wàn)/㎡的價(jià)格，但是裝修合同占到7000元/㎡。這樣網(wǎng)簽價(jià)格就比實(shí)際的簽約價(jià)格低了。
龍湖天瑯當(dāng)然違反了相關(guān)政策。可是，簽訂陰陽(yáng)合同，綁定裝修費(fèi)、車位、甚至多交茶水費(fèi)等等，這些已經(jīng)是購(gòu)房者們都知道的“潛規(guī)則”，也就是說(shuō)，當(dāng)初簽約合同的時(shí)候，業(yè)主們是默認(rèn)了的。
雖然貓叔一直是站在弱勢(shì)的買房群體一方。但這次貓叔卻要比較公道的說(shuō)一句，房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，你好我也好，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者一起抬轎子，共同享受上漲紅利，但房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，業(yè)主揭開(kāi)發(fā)商老底，不承認(rèn)簽約事實(shí)，這并不符合契約精神。
就市場(chǎng)而言，價(jià)格波動(dòng)是合理且正常的，為什么允許其他商品價(jià)格下跌，偏偏房?jī)r(jià)就不行。市場(chǎng)上每一位交易者，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)成本，愿賭服跌。
2
降價(jià)潮正在多地上演
濟(jì)南并不是個(gè)例。之前貓叔就寫過(guò)：多地房?jī)r(jià)正在偷偷下跌！我采訪了200個(gè)買房人后終于確定！其中提到，開(kāi)發(fā)商死扛價(jià)格，但偷偷調(diào)低備案價(jià)、具體成交價(jià)打折、推出特價(jià)房、送車位等活動(dòng)都是樓市下跌的信號(hào)。
當(dāng)初只是做了趨勢(shì)解讀，現(xiàn)在有更多事實(shí)佐證。
如果我把濟(jì)南龍湖降價(jià)的事情，通過(guò)標(biāo)題黨的形式發(fā)出來(lái)，再加上“腰斬、崩盤、暴跌”一類吸睛的詞，那閱讀量一定比本文高出不少。
非不能也，是不為也。
個(gè)例不能代表大盤走勢(shì)。龍湖天瑯作為濟(jì)南第一個(gè)天字系列高端改善的樓盤，在16年拿地之際樓板價(jià)就達(dá)到9872元/平米，當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)位已經(jīng)接近同地段當(dāng)初的二手房。更何況，濟(jì)南人都知道，如今濟(jì)南高端改善市場(chǎng)2W以上的價(jià)位實(shí)在是不好賣。
類似龍湖天瑯降價(jià)事件，是市場(chǎng)在牛市尾盤留下的“后遺癥”。炒股的朋友知道，對(duì)于整體性的大牛而言，一般情況是績(jī)優(yōu)藍(lán)籌股最先開(kāi)始啟動(dòng)上漲，隨著越來(lái)越高價(jià)格的示范效應(yīng)，許多先前不被看好的垃圾股，也會(huì)成為投資者買入的對(duì)象，最后形成股市一片普漲的瘋狂狀態(tài)。而這個(gè)時(shí)候，則預(yù)示熊市就要來(lái)了。
樓市也是如此，經(jīng)過(guò)一輪大漲，無(wú)論是優(yōu)質(zhì)的樓盤還是一般的房源，價(jià)格都有了拉升。等市場(chǎng)冷靜下來(lái)以后，價(jià)格慢慢回歸價(jià)值，漲幅較低的，還會(huì)補(bǔ)漲，上漲過(guò)高的，就會(huì)回落。
龍湖只是根據(jù)市場(chǎng)近期的反映，及時(shí)做出了調(diào)整。我們絕對(duì)不能以個(gè)別樓盤的降價(jià)幅度，對(duì)比整個(gè)樓市的降價(jià)幅度。但也確實(shí)看出市場(chǎng)在降溫。
除了濟(jì)南，還有很多城市發(fā)生開(kāi)發(fā)商降價(jià)事件。
去年年底，上海寶山區(qū)招商中環(huán)華府降價(jià)，每平減少了800-5100元不等，引發(fā)老業(yè)主維權(quán)砸售樓處；
今年上半年，北京通州的K2十里春風(fēng)，位置太偏僻，緊鄰廊坊，去年11月簽約3.4萬(wàn)跌到了今年的2.4萬(wàn)，價(jià)格下行，去化也不好；
不久，廈門同安汀溪的大唐水云間，項(xiàng)目的開(kāi)盤價(jià)均價(jià)2.4萬(wàn)/㎡精裝，7月28-29日購(gòu)房低至1.9w/㎡毛坯……
這些都說(shuō)明，狂熱的買房情緒正在一點(diǎn)點(diǎn)冷卻，市場(chǎng)進(jìn)一步回歸到理性狀態(tài)。出現(xiàn)新房降價(jià)的城市，至少在未來(lái)半年到一年內(nèi)，房?jī)r(jià)會(huì)比較平穩(wěn)。
還是那句話，全國(guó)樓市都有分化，貓叔沒(méi)提及的城市，大家及時(shí)觀察開(kāi)發(fā)商動(dòng)態(tài)吧。
3
一手殺二手時(shí)期
這一波樓市的市場(chǎng)底，應(yīng)該會(huì)通過(guò)“一手殺二手”的形式展現(xiàn)出來(lái)。
如果是正常的市場(chǎng)，新房和二手房的客戶是不重合的，同樣的地段和品質(zhì)下，新房?jī)r(jià)格都要比二手房?jī)r(jià)格高。如果沒(méi)有ZF的調(diào)控干預(yù)，新房?jī)r(jià)格漲幅始終跑在二手前面，然后到高位跌落。但是這種情況下，容易引起一系列的金融風(fēng)險(xiǎn)。
ZF的限價(jià)政策，讓新房?jī)r(jià)格比周邊二手低很多，防止了金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，但也坐實(shí)了漲幅，本質(zhì)上，是一種價(jià)格保護(hù)。所以，我們知道各地出現(xiàn)了一二手價(jià)格倒掛的情況，讓新房有了獲利空間。
隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步冷卻，你會(huì)慢慢發(fā)現(xiàn)，即使是限價(jià)的新房，去化率也不那么高了，還要想辦法打折、降價(jià)出售。那么周邊的二手房為了搶奪房源，勢(shì)必也會(huì)跟著下跌。
這就是一手殺二手。
老地產(chǎn)人應(yīng)該還記得08年8月份，市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，萬(wàn)科在深圳帶頭推出“一口價(jià)”的營(yíng)銷策略。萬(wàn)科帶動(dòng)周邊樓盤相繼推出一系列優(yōu)惠：送裝修、送家電、打折促銷，推出片區(qū)內(nèi)起價(jià)更低的價(jià)格等，搶走了很多二手房的客源。
立竿見(jiàn)影的效果是，深圳全市8月份一手房成交上漲，二手房從7月的4000多套下滑到8月的3500多套。
所以，目前一二手房?jī)r(jià)倒掛的城市，以后會(huì)出現(xiàn)的趨勢(shì)是二手逐漸下跌向新房看齊。即使新房因?yàn)閭浒竷r(jià)再難下調(diào)價(jià)格，開(kāi)發(fā)商也會(huì)賣力推銷，與二手房搶客源，依然利好買家。
這個(gè)時(shí)段應(yīng)該是剛需最值得珍惜的時(shí)光。中國(guó)樓市歷來(lái)牛市長(zhǎng)熊市短，買方市場(chǎng)并不好遇到。所以貓叔還是真心建議，能夠利用好這個(gè)時(shí)機(jī)，多去尋找適合的房源，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)入場(chǎng)。
為什么房?jī)r(jià)回調(diào)了，還要鼓勵(lì)剛需入場(chǎng)呢。
我只能引用任小米的一段話。國(guó)家制度決定了長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的走勢(shì)，這是市場(chǎng)機(jī)制沒(méi)有辦法調(diào)節(jié)的，只有用制度改革去解決。如果制度不變，則房?jī)r(jià)的趨勢(shì)是不會(huì)發(fā)生變化的。
如果您對(duì)賭國(guó)運(yùn)，那我也不知道說(shuō)什么了，給您劈個(gè)叉吧。
