深圳新政滿月成交量不降反升，調(diào)控之下開發(fā)商依舊信心滿滿
時(shí)間：2018/9/10
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新政滿月，房地產(chǎn)市場雖然受到?jīng)_擊，但成交數(shù)據(jù)并沒有反映出明顯的降溫跡象。深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，8月深圳新房平均售價(jià)為54089元/平方米，環(huán)比下降53元/平方米，成交量3688套，比上月增加了6.6%，創(chuàng)下了過去一年半以來單月成交紀(jì)錄。
針對(duì)8月份成交量上升，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者分析稱：“8月一二手住宅的備案量都出現(xiàn)上升，是因?yàn)椤?·31’政策出臺(tái)之后，之前的交易集中在8月進(jìn)行備案造成的。8月市場的實(shí)際成交情況并不樂觀，環(huán)比7月下跌20%~30%，觀望氣氛再次升溫。從目前情況看，接下來的9~11月，備案量會(huì)出現(xiàn)下降，數(shù)據(jù)可反映出市場的不活躍?！?
從今年二季度開始，深圳新房成交量出現(xiàn)回升，由4月的1934套增加到7月的3461套。此前因?yàn)椤皳u號(hào)”買房，一二手房價(jià)倒掛，使得深圳不少樓盤吸引了各類投資買家。
對(duì)于接下來新房的走勢，何倩茹指出：“深圳的住宅市場以二手房交易為主導(dǎo)，這個(gè)局面很難改變，因此新房市場的成交量暫時(shí)沒有辦法超越二手房。目前新房市場受限價(jià)影響，月度變化比二手市場小，隨著供應(yīng)量增加，有望維持高位成交態(tài)勢?！?
事實(shí)上，目前一二手房價(jià)倒掛的現(xiàn)象已經(jīng)有所轉(zhuǎn)變，數(shù)據(jù)顯示，目前深圳一手房均價(jià)54089元/平方米，環(huán)比輕微下滑0.1%。二手房均價(jià)52953元/平方米，兩者相差無幾。
深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為：“新房價(jià)格較高，接下來政府對(duì)新房價(jià)格的管制不會(huì)停止。新政雖然會(huì)對(duì)二手房成交產(chǎn)生影響，但需求始終強(qiáng)勁，所以在下滑到一定區(qū)間后，二手房的成交量會(huì)維持在一個(gè)相對(duì)的高位。兩相作用的結(jié)果，則是至少短期內(nèi)，一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象，依然有一定程度的存在?！?
市場并未出現(xiàn)以價(jià)換量
值得注意的是，新政還是阻止了開發(fā)商入市的腳步。8月深圳僅3個(gè)項(xiàng)目取得了預(yù)售證。這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于6月的11個(gè)項(xiàng)目和7月的9個(gè)項(xiàng)目。
據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，深圳樓市9月將有10個(gè)項(xiàng)目入市，其中南山區(qū)預(yù)計(jì)有3盤入市。對(duì)于“金九銀十”成色，目前業(yè)內(nèi)并不看好。
深圳中原研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“雖然深圳房價(jià)較為穩(wěn)定，但是政府依然調(diào)控加碼，有針對(duì)性地進(jìn)行精細(xì)化調(diào)控，可見政府對(duì)于遏制房價(jià)上漲的決心。未來，房地產(chǎn)市場強(qiáng)監(jiān)管將繼續(xù)，政策上以查缺補(bǔ)漏為主，調(diào)控不會(huì)放松。在監(jiān)管趨嚴(yán)、政策加碼的背景下，成交量或繼續(xù)保持低迷。
此次“7·31”新政中對(duì)于新房有了諸多限制，例如個(gè)人購買商品住房的（不含人才住房、安居商品房）自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書起三年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。在新房銷售上也明確規(guī)定了對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高、預(yù)計(jì)購房人數(shù)較多的樓盤，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡可能采用“線上誠意登記、公證搖號(hào)”“線下公證選房”的模式開展相關(guān)銷售工作。
但是記者卻發(fā)現(xiàn)不少新房項(xiàng)目實(shí)際上受到的影響并不大，雖然有不少購房者在觀望，但是自住客還是撐起了市場，不少人猜測的“以價(jià)換量”目前來看也并不容易出現(xiàn)。
“我們接待量還可以，畢竟是剛需盤，普通的購房需求還是比較旺盛的。說實(shí)話，‘7·31’新政對(duì)于我們來說并沒有太大影響，推貨節(jié)奏還是按原定計(jì)劃進(jìn)行，價(jià)格本身已經(jīng)十分優(yōu)惠了，‘以價(jià)換量’的情況應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)。”深圳市龍崗區(qū)一個(gè)剛需盤的營銷負(fù)責(zé)人直言。
何倩茹表示：“‘7·31’政策后，開發(fā)商的推盤步伐被打亂，目前仍處于觀望狀態(tài)。隨著‘金九銀十’銷售旺季的到來，以及年度業(yè)績考核壓力的加大，開發(fā)商推盤的速度會(huì)恢復(fù)并加快。以價(jià)換量在深圳市場上比較難出現(xiàn)，因?yàn)檎w供應(yīng)不多，開發(fā)商沒有必要這樣做?！?
戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端解釋稱，“未來市場如果需求受到抑制，開發(fā)商有貨還是希望出貨的，不過以價(jià)換量并不是一個(gè)整體現(xiàn)象。位于核心區(qū)的資產(chǎn)，很多開發(fā)商還是會(huì)選擇持有，不會(huì)賤賣的。對(duì)于開發(fā)商來說，大部分是算過賬的，持有高品質(zhì)好地段的核心資產(chǎn)，主要是看好物業(yè)成長性，通過經(jīng)營獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流?！?
開發(fā)商依然看好深圳市場
對(duì)于經(jīng)歷了多次調(diào)控后的房企，面對(duì)多變的深圳市場也顯得更為淡定。在8月剛結(jié)束的多場業(yè)績會(huì)上，對(duì)于深圳樓市長期走勢，各大開發(fā)商還是持續(xù)看好，并且下半年在深圳也將推出大貨值的項(xiàng)目。
例如重倉深圳的深圳控股，今年上半年雖然僅完成了43.08億元銷售業(yè)績，卻宣布將全年銷售目標(biāo)從150億元上調(diào)至200億元。如此有信心也是因?yàn)槠鋵⒃谙掳肽暝谏钲谕瞥隹傌浿?10億元至220億元不受限購政策影響的項(xiàng)目。
另外，上半年深圳項(xiàng)目為佳兆業(yè)貢獻(xiàn)了37%銷售業(yè)績，目前佳兆業(yè)在深圳的舊改項(xiàng)目占地面積近1000萬平方米，占總的舊改土地儲(chǔ)備37%。深圳四大舊改項(xiàng)目下半年陸續(xù)進(jìn)入供貨期，總貨值約440億元。
開發(fā)商也加快了項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)，今年上半年佳兆業(yè)的銷售雖然有增加，但是受調(diào)控影響增幅僅有一成，“希望從9月份開始，把經(jīng)營、銷售目標(biāo)給補(bǔ)回來?！奔颜讟I(yè)董事會(huì)主席郭英成在業(yè)績會(huì)上表示。
花樣年手中握有7個(gè)深圳舊改項(xiàng)目，儲(chǔ)備貨值超過1000億元，同樣是加快舊改轉(zhuǎn)化率及時(shí)進(jìn)入市場，“深圳坪山項(xiàng)目最快會(huì)在年底進(jìn)場施工，現(xiàn)在已經(jīng)確權(quán)并且完成拆遷了，預(yù)計(jì)明年會(huì)推向市場。其余6個(gè)項(xiàng)目也會(huì)在未來三年推向市場?！被幽甓聲?huì)主席潘軍指出。
開發(fā)商看好深圳樓市的背后，是對(duì)深圳的經(jīng)濟(jì)面和前景持續(xù)看好。深圳控股管理層在業(yè)績會(huì)上直言：“深圳雖然受調(diào)控政策影響，新房供應(yīng)量減少，新房價(jià)格維持穩(wěn)定，但購房需求依舊強(qiáng)勁?！?
此外，深圳項(xiàng)目所能帶來的高毛利率是開發(fā)商無法拒絕的重要原因。盡管比起2016年和2017年49.9%、46.4%的毛利率下降了不少，但是深圳控股今年上半年深圳項(xiàng)目平均毛利率仍能保持在35.5%。
深圳控股首席營運(yùn)官朱國強(qiáng)表示：“今年下半年加推的產(chǎn)品大部分在明年結(jié)算，都集中在深圳，所在片區(qū)的價(jià)格即使在限價(jià)情況下，相信毛利率也會(huì)比較高?！?
另一個(gè)受到深圳項(xiàng)目高毛利率影響的則是華潤置地，毛利率為48.1%，較去年同期的35.0%有明顯提升。
華潤置地高級(jí)副總裁兼首席財(cái)務(wù)官余建表示：“深圳灣悅府和華潤城三期的毛利率超過70%，帶動(dòng)了公司的結(jié)算毛利達(dá)到歷史新高。雖然這樣的高毛利率是不可持續(xù)的，但是全年毛利率超過40%是沒有問題的?！?
不過，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于接下來的深圳樓市走勢卻沒有如此樂觀，普遍認(rèn)為市場將進(jìn)入一個(gè)冷淡期。
一二手房價(jià)格倒掛有所轉(zhuǎn)變針對(duì)8月份成交量上升，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者分析稱：“8月一二手住宅的備案量都出現(xiàn)上升，是因?yàn)椤?·31’政策出臺(tái)之后，之前的交易集中在8月進(jìn)行備案造成的。8月市場的實(shí)際成交情況并不樂觀，環(huán)比7月下跌20%~30%，觀望氣氛再次升溫。從目前情況看，接下來的9~11月，備案量會(huì)出現(xiàn)下降，數(shù)據(jù)可反映出市場的不活躍?！?
從今年二季度開始，深圳新房成交量出現(xiàn)回升，由4月的1934套增加到7月的3461套。此前因?yàn)椤皳u號(hào)”買房，一二手房價(jià)倒掛，使得深圳不少樓盤吸引了各類投資買家。
對(duì)于接下來新房的走勢，何倩茹指出：“深圳的住宅市場以二手房交易為主導(dǎo)，這個(gè)局面很難改變，因此新房市場的成交量暫時(shí)沒有辦法超越二手房。目前新房市場受限價(jià)影響，月度變化比二手市場小，隨著供應(yīng)量增加，有望維持高位成交態(tài)勢?！?
事實(shí)上，目前一二手房價(jià)倒掛的現(xiàn)象已經(jīng)有所轉(zhuǎn)變，數(shù)據(jù)顯示，目前深圳一手房均價(jià)54089元/平方米，環(huán)比輕微下滑0.1%。二手房均價(jià)52953元/平方米，兩者相差無幾。
深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為：“新房價(jià)格較高，接下來政府對(duì)新房價(jià)格的管制不會(huì)停止。新政雖然會(huì)對(duì)二手房成交產(chǎn)生影響，但需求始終強(qiáng)勁，所以在下滑到一定區(qū)間后，二手房的成交量會(huì)維持在一個(gè)相對(duì)的高位。兩相作用的結(jié)果，則是至少短期內(nèi)，一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象，依然有一定程度的存在?！?
市場并未出現(xiàn)以價(jià)換量
值得注意的是，新政還是阻止了開發(fā)商入市的腳步。8月深圳僅3個(gè)項(xiàng)目取得了預(yù)售證。這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于6月的11個(gè)項(xiàng)目和7月的9個(gè)項(xiàng)目。
據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，深圳樓市9月將有10個(gè)項(xiàng)目入市，其中南山區(qū)預(yù)計(jì)有3盤入市。對(duì)于“金九銀十”成色，目前業(yè)內(nèi)并不看好。
深圳中原研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“雖然深圳房價(jià)較為穩(wěn)定，但是政府依然調(diào)控加碼，有針對(duì)性地進(jìn)行精細(xì)化調(diào)控，可見政府對(duì)于遏制房價(jià)上漲的決心。未來，房地產(chǎn)市場強(qiáng)監(jiān)管將繼續(xù)，政策上以查缺補(bǔ)漏為主，調(diào)控不會(huì)放松。在監(jiān)管趨嚴(yán)、政策加碼的背景下，成交量或繼續(xù)保持低迷。
但是記者卻發(fā)現(xiàn)不少新房項(xiàng)目實(shí)際上受到的影響并不大，雖然有不少購房者在觀望，但是自住客還是撐起了市場，不少人猜測的“以價(jià)換量”目前來看也并不容易出現(xiàn)。
“我們接待量還可以，畢竟是剛需盤，普通的購房需求還是比較旺盛的。說實(shí)話，‘7·31’新政對(duì)于我們來說并沒有太大影響，推貨節(jié)奏還是按原定計(jì)劃進(jìn)行，價(jià)格本身已經(jīng)十分優(yōu)惠了，‘以價(jià)換量’的情況應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)。”深圳市龍崗區(qū)一個(gè)剛需盤的營銷負(fù)責(zé)人直言。
何倩茹表示：“‘7·31’政策后，開發(fā)商的推盤步伐被打亂，目前仍處于觀望狀態(tài)。隨著‘金九銀十’銷售旺季的到來，以及年度業(yè)績考核壓力的加大，開發(fā)商推盤的速度會(huì)恢復(fù)并加快。以價(jià)換量在深圳市場上比較難出現(xiàn)，因?yàn)檎w供應(yīng)不多，開發(fā)商沒有必要這樣做?！?
戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端解釋稱，“未來市場如果需求受到抑制，開發(fā)商有貨還是希望出貨的，不過以價(jià)換量并不是一個(gè)整體現(xiàn)象。位于核心區(qū)的資產(chǎn)，很多開發(fā)商還是會(huì)選擇持有，不會(huì)賤賣的。對(duì)于開發(fā)商來說，大部分是算過賬的，持有高品質(zhì)好地段的核心資產(chǎn)，主要是看好物業(yè)成長性，通過經(jīng)營獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流?！?
開發(fā)商依然看好深圳市場
對(duì)于經(jīng)歷了多次調(diào)控后的房企，面對(duì)多變的深圳市場也顯得更為淡定。在8月剛結(jié)束的多場業(yè)績會(huì)上，對(duì)于深圳樓市長期走勢，各大開發(fā)商還是持續(xù)看好，并且下半年在深圳也將推出大貨值的項(xiàng)目。
例如重倉深圳的深圳控股，今年上半年雖然僅完成了43.08億元銷售業(yè)績，卻宣布將全年銷售目標(biāo)從150億元上調(diào)至200億元。如此有信心也是因?yàn)槠鋵⒃谙掳肽暝谏钲谕瞥隹傌浿?10億元至220億元不受限購政策影響的項(xiàng)目。
另外，上半年深圳項(xiàng)目為佳兆業(yè)貢獻(xiàn)了37%銷售業(yè)績，目前佳兆業(yè)在深圳的舊改項(xiàng)目占地面積近1000萬平方米，占總的舊改土地儲(chǔ)備37%。深圳四大舊改項(xiàng)目下半年陸續(xù)進(jìn)入供貨期，總貨值約440億元。
開發(fā)商也加快了項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)，今年上半年佳兆業(yè)的銷售雖然有增加，但是受調(diào)控影響增幅僅有一成，“希望從9月份開始，把經(jīng)營、銷售目標(biāo)給補(bǔ)回來?！奔颜讟I(yè)董事會(huì)主席郭英成在業(yè)績會(huì)上表示。
花樣年手中握有7個(gè)深圳舊改項(xiàng)目，儲(chǔ)備貨值超過1000億元，同樣是加快舊改轉(zhuǎn)化率及時(shí)進(jìn)入市場，“深圳坪山項(xiàng)目最快會(huì)在年底進(jìn)場施工，現(xiàn)在已經(jīng)確權(quán)并且完成拆遷了，預(yù)計(jì)明年會(huì)推向市場。其余6個(gè)項(xiàng)目也會(huì)在未來三年推向市場?！被幽甓聲?huì)主席潘軍指出。
開發(fā)商看好深圳樓市的背后，是對(duì)深圳的經(jīng)濟(jì)面和前景持續(xù)看好。深圳控股管理層在業(yè)績會(huì)上直言：“深圳雖然受調(diào)控政策影響，新房供應(yīng)量減少，新房價(jià)格維持穩(wěn)定，但購房需求依舊強(qiáng)勁?！?
此外，深圳項(xiàng)目所能帶來的高毛利率是開發(fā)商無法拒絕的重要原因。盡管比起2016年和2017年49.9%、46.4%的毛利率下降了不少，但是深圳控股今年上半年深圳項(xiàng)目平均毛利率仍能保持在35.5%。
深圳控股首席營運(yùn)官朱國強(qiáng)表示：“今年下半年加推的產(chǎn)品大部分在明年結(jié)算，都集中在深圳，所在片區(qū)的價(jià)格即使在限價(jià)情況下，相信毛利率也會(huì)比較高?！?
另一個(gè)受到深圳項(xiàng)目高毛利率影響的則是華潤置地，毛利率為48.1%，較去年同期的35.0%有明顯提升。
華潤置地高級(jí)副總裁兼首席財(cái)務(wù)官余建表示：“深圳灣悅府和華潤城三期的毛利率超過70%，帶動(dòng)了公司的結(jié)算毛利達(dá)到歷史新高。雖然這樣的高毛利率是不可持續(xù)的，但是全年毛利率超過40%是沒有問題的?！?
