公積金貸款全面受限，為什么受傷的總是剛需？
時間：2018/9/22
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永遠不要低估調(diào)控的能量。
近日，北京樓市調(diào)控再加碼，這一次對準了公積金。
北京的公積金新政，一言以概之，就是提高門檻、收縮額度、擴大限制范圍，調(diào)控對象第一次從投機對準了剛需。
這其中，最具殺傷力的當屬一年最高貸10萬。這意味著剛工作5年的剛需，公積金最多只能貸50萬元，而過去基本可以貸滿120萬元。
原本120萬的公積金貸款，相比于動輒五六百萬的房子，就是九牛一毛，如今這一毛又被割去了九成，公積金真的徹底雞肋化。
北京向來是中國樓市的風向標。
8年前，北京率先開限購之先河；兩年前，北京首開“認房又認貸”之先河；一年前，北京率先擴大共有產(chǎn)權(quán)房試點。如今北京開始通過公積金限制剛需，這是什么信號？
1公積金徹底雞肋化
用雞肋這個詞，來形容公積金再適合不過。
什么叫做雞肋？食之無味，棄之可惜。
說公積金食之無味，是因為公積金強制繳存，如果不買房，能提取的額度十分有限，大量的資金沉淀在賬戶里，任其貶值，同時還面臨被地方政府挪用的風險。
即使買房，在暴漲的房價面前，公積金貸款額度越發(fā)捉襟見肘。北京上海公積金貸款上限都是120萬元，而這兩地均價早已超過6萬元，一套房子動輒五六百萬，120萬的公積金貸款作用有限。
在現(xiàn)實里，公積金貸款永遠處于歧視鏈的最底層。由于審批周期過長、審批條件繁瑣，開發(fā)商普遍拒絕公積金貸款。即便如今房價開始打折降價，折扣也只屬于全款和商業(yè)貸款，公積金普遍無人問津。
說公積金棄之可惜，是因為公積金貸款屬于政策性貸款，其利率遠遠低于商業(yè)貸款。目前，全國商業(yè)貸款普遍上浮，首套房商業(yè)貸款利率已經(jīng)攀升到5.69%，而個公積金依舊維持在3.25%的水平，商貸利率相當于公積金的1.75倍。
換句話說，同樣100萬30年期的貸款，商貸每月的還款額度5798元，而公積金月供僅有4352元，商貸每月多出1446元，總利息足足多出52萬元。
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然而，如此優(yōu)惠的公積金貸款，使用率卻十分有限。
2014年，廣州市住房公積金管理中心曾經(jīng)發(fā)布一組數(shù)據(jù)，截至當年2月，廣州約有9%繳納公積金職工享受低利率的公積金貸款,仍有91%職工未曾貸款。
這意味著，大量正在被強制繳存公積金的職工，根本就沒有使用過公積金。低收入人群因為買不起房，除了每月租房可提取幾百元的公積金外，根本無從享受公積金貸款的福利。
公積金在某種程度上，淪為“劫貧濟富”的游戲。
如今，公積金貸款額度進一步收縮，買不起房的仍然想用用不上，年輕的剛需群體貸款額度大幅縮水，這只會進一步加劇公積金的雞肋化。
2悖論：自己的錢自己無法支配
公積金最大的問題，在于自己的錢自己無法支配。
公積金強制繳存，隨著職工工資一起繳納，無從拒絕。然而，究其本質(zhì)，公積金賬戶的錢歸職工個人所有，繳存人理應享有最終支配權(quán)。
但在現(xiàn)實里，公積金提取難一直都飽受詬病。
過去，只有買房或裝修，才能申請?zhí)崛」e金。后來因為社會輿論紛紛，于是有地方嘗試租房提取公積金，然而沒有租房備案合同，每月提取的限額只有幾百元，一年也不過數(shù)千元，更多的資金仍舊沉淀在賬戶里。
當然，租客只要提供租房備案合同，就可按實際房租進行提取。但問題在于，租房一旦備案，就必然要繳納6%左右的稅，一套4000元租金的房子，一年的稅收高達2880元，這筆錢通常都會由房東轉(zhuǎn)嫁給租客，而房東也擔心備案后的各種麻煩，所以房東與租客都不愿備案租房合同。
也有地方開始嘗試大病提取公積金，不過這種方案并未得到推廣。原因顯而易見，很多城市公積金貸款余額相對不足，如果放開太多口子，那么更會加劇資金緊張的局面。
如果未來在一線城市，每繳存一年公積金最高只能貸款10萬元，那么還有多少人愿意繳存公積金？
自己的錢自己無法支配，自己想要使用時還要受到百般的限制，這樣的公積金難道不雞肋？
3打擊炒房還是錢不夠用了？
公積金為何不斷收縮貸款額度？
有一種說法是，此舉意在遏制公積金炒房，限制公積金額度，反而有利于剛需。事實真是如此嗎？
且不說僅僅100來萬的貸款額度，對于炒房到底有多少助力，公積金收縮貸款額度其實不是第一次，其背后的根本原因還是錢緊了。
根據(jù)2017年數(shù)據(jù)，全國公積金個貸率（貸款余額/繳存余額）為87.8%，超過85%的警戒線。其中，10省市個人住房貸款率超90%，天津、安徽、浙江三省市超過100%。
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對此，各地招數(shù)不斷。有地方推出貼息貸款政策，購房者通過商業(yè)銀行貸款，商貸與公積金貸款的利息差額，由公積金中心進行補貼。
有地方提高公積金貸款使用門檻。在廣州，繳存期限限制從6個月提高到1-2年；在南昌，則規(guī)定使用過公積金貸款購房的，停止發(fā)放住房公積金貸款。
還有地方延長審批期限，實行公積金預約輪候制度，借助時間差來緩解資金緊張情況。原本1個月以內(nèi)就該審批下來的貸款，可能推遲到2-3個月。
這些舉措，雖然緩解了公積金流動性緊張情況，但這必然進一步加劇公積金的雞肋化程度。
4調(diào)控的未來
這一輪調(diào)控，堪稱史上最嚴。
傳統(tǒng)的“四限”早已是明日黃花，而“新四限”也已成為一二線城市的標配。而北京，更是現(xiàn)有的調(diào)控大網(wǎng)之下，通過公積金進一步封堵剩余的空間。
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在最嚴調(diào)控之下，北京房價已經(jīng)連續(xù)陰跌一年多，環(huán)京樓市更是陷入腰斬的泥潭。如今，北京二手房剛有回暖之勢，就被調(diào)控進一步封堵。
7月底，深圳加碼樓市調(diào)控，限售3年、限制企事業(yè)單位購房、限離婚等政策終于上陣。深圳樓市轉(zhuǎn)而進入高位盤整。
8月下旬，上海工行、農(nóng)行試圖降低首套房貸利率，當時地產(chǎn)股一飛沖天。次日，兩大銀行紛紛否認下調(diào)利率。監(jiān)管之強硬，可見一斑。
由此不難看出，政策一時半會還不會放松，沒有最嚴，只有更嚴。所以放棄大寬松的想法，等待樓市冰封期的到來。
更值得一提的是，公積金政策的變化，再一次證明只有拿到手的錢才算自己的。社保如此，公積金也是如此。
近日，北京樓市調(diào)控再加碼，這一次對準了公積金。
北京的公積金新政，一言以概之，就是提高門檻、收縮額度、擴大限制范圍，調(diào)控對象第一次從投機對準了剛需。
這其中，最具殺傷力的當屬一年最高貸10萬。這意味著剛工作5年的剛需，公積金最多只能貸50萬元，而過去基本可以貸滿120萬元。
原本120萬的公積金貸款，相比于動輒五六百萬的房子，就是九牛一毛，如今這一毛又被割去了九成，公積金真的徹底雞肋化。
北京向來是中國樓市的風向標。
8年前，北京率先開限購之先河；兩年前，北京首開“認房又認貸”之先河；一年前，北京率先擴大共有產(chǎn)權(quán)房試點。如今北京開始通過公積金限制剛需，這是什么信號？
1公積金徹底雞肋化
用雞肋這個詞，來形容公積金再適合不過。
什么叫做雞肋？食之無味，棄之可惜。
說公積金食之無味，是因為公積金強制繳存，如果不買房，能提取的額度十分有限，大量的資金沉淀在賬戶里，任其貶值，同時還面臨被地方政府挪用的風險。
即使買房，在暴漲的房價面前，公積金貸款額度越發(fā)捉襟見肘。北京上海公積金貸款上限都是120萬元，而這兩地均價早已超過6萬元，一套房子動輒五六百萬，120萬的公積金貸款作用有限。
在現(xiàn)實里，公積金貸款永遠處于歧視鏈的最底層。由于審批周期過長、審批條件繁瑣，開發(fā)商普遍拒絕公積金貸款。即便如今房價開始打折降價，折扣也只屬于全款和商業(yè)貸款，公積金普遍無人問津。
說公積金棄之可惜，是因為公積金貸款屬于政策性貸款，其利率遠遠低于商業(yè)貸款。目前，全國商業(yè)貸款普遍上浮，首套房商業(yè)貸款利率已經(jīng)攀升到5.69%，而個公積金依舊維持在3.25%的水平，商貸利率相當于公積金的1.75倍。
換句話說，同樣100萬30年期的貸款，商貸每月的還款額度5798元，而公積金月供僅有4352元，商貸每月多出1446元，總利息足足多出52萬元。
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2014年，廣州市住房公積金管理中心曾經(jīng)發(fā)布一組數(shù)據(jù)，截至當年2月，廣州約有9%繳納公積金職工享受低利率的公積金貸款,仍有91%職工未曾貸款。
這意味著，大量正在被強制繳存公積金的職工，根本就沒有使用過公積金。低收入人群因為買不起房，除了每月租房可提取幾百元的公積金外，根本無從享受公積金貸款的福利。
公積金在某種程度上，淪為“劫貧濟富”的游戲。
如今，公積金貸款額度進一步收縮，買不起房的仍然想用用不上，年輕的剛需群體貸款額度大幅縮水，這只會進一步加劇公積金的雞肋化。
2悖論：自己的錢自己無法支配
公積金最大的問題，在于自己的錢自己無法支配。
公積金強制繳存，隨著職工工資一起繳納，無從拒絕。然而，究其本質(zhì)，公積金賬戶的錢歸職工個人所有，繳存人理應享有最終支配權(quán)。
但在現(xiàn)實里，公積金提取難一直都飽受詬病。
過去，只有買房或裝修，才能申請?zhí)崛」e金。后來因為社會輿論紛紛，于是有地方嘗試租房提取公積金，然而沒有租房備案合同，每月提取的限額只有幾百元，一年也不過數(shù)千元，更多的資金仍舊沉淀在賬戶里。
當然，租客只要提供租房備案合同，就可按實際房租進行提取。但問題在于，租房一旦備案，就必然要繳納6%左右的稅，一套4000元租金的房子，一年的稅收高達2880元，這筆錢通常都會由房東轉(zhuǎn)嫁給租客，而房東也擔心備案后的各種麻煩，所以房東與租客都不愿備案租房合同。
也有地方開始嘗試大病提取公積金，不過這種方案并未得到推廣。原因顯而易見，很多城市公積金貸款余額相對不足，如果放開太多口子，那么更會加劇資金緊張的局面。
如果未來在一線城市，每繳存一年公積金最高只能貸款10萬元，那么還有多少人愿意繳存公積金？
自己的錢自己無法支配，自己想要使用時還要受到百般的限制，這樣的公積金難道不雞肋？
3打擊炒房還是錢不夠用了？
公積金為何不斷收縮貸款額度？
有一種說法是，此舉意在遏制公積金炒房，限制公積金額度，反而有利于剛需。事實真是如此嗎？
且不說僅僅100來萬的貸款額度，對于炒房到底有多少助力，公積金收縮貸款額度其實不是第一次，其背后的根本原因還是錢緊了。
根據(jù)2017年數(shù)據(jù)，全國公積金個貸率（貸款余額/繳存余額）為87.8%，超過85%的警戒線。其中，10省市個人住房貸款率超90%，天津、安徽、浙江三省市超過100%。
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對此，各地招數(shù)不斷。有地方推出貼息貸款政策，購房者通過商業(yè)銀行貸款，商貸與公積金貸款的利息差額，由公積金中心進行補貼。
有地方提高公積金貸款使用門檻。在廣州，繳存期限限制從6個月提高到1-2年；在南昌，則規(guī)定使用過公積金貸款購房的，停止發(fā)放住房公積金貸款。
還有地方延長審批期限，實行公積金預約輪候制度，借助時間差來緩解資金緊張情況。原本1個月以內(nèi)就該審批下來的貸款，可能推遲到2-3個月。
這些舉措，雖然緩解了公積金流動性緊張情況，但這必然進一步加劇公積金的雞肋化程度。
4調(diào)控的未來
這一輪調(diào)控，堪稱史上最嚴。
傳統(tǒng)的“四限”早已是明日黃花，而“新四限”也已成為一二線城市的標配。而北京，更是現(xiàn)有的調(diào)控大網(wǎng)之下，通過公積金進一步封堵剩余的空間。
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在最嚴調(diào)控之下，北京房價已經(jīng)連續(xù)陰跌一年多，環(huán)京樓市更是陷入腰斬的泥潭。如今，北京二手房剛有回暖之勢，就被調(diào)控進一步封堵。
7月底，深圳加碼樓市調(diào)控，限售3年、限制企事業(yè)單位購房、限離婚等政策終于上陣。深圳樓市轉(zhuǎn)而進入高位盤整。
8月下旬，上海工行、農(nóng)行試圖降低首套房貸利率，當時地產(chǎn)股一飛沖天。次日，兩大銀行紛紛否認下調(diào)利率。監(jiān)管之強硬，可見一斑。
由此不難看出，政策一時半會還不會放松，沒有最嚴，只有更嚴。所以放棄大寬松的想法，等待樓市冰封期的到來。
更值得一提的是，公積金政策的變化，再一次證明只有拿到手的錢才算自己的。社保如此，公積金也是如此。
