取消商品房預(yù)售制 不宜操之過(guò)急
如果在短時(shí)間內(nèi)要求期房轉(zhuǎn)至全現(xiàn)房銷售，很容易因?yàn)楸揪途o缺的市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)突然“斷檔”而進(jìn)一步導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升，反而不利于樓市價(jià)格的穩(wěn)定。
據(jù)媒體報(bào)道，一份廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》（下稱“通知”）顯示，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料，將上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。這份材料建議逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。很快，廣東房協(xié)回應(yīng)稱，這只是一個(gè)征求意見(jiàn)，目前還處于內(nèi)部討論階段，相關(guān)內(nèi)容只是擬訂。
盡管有關(guān)方面及時(shí)回應(yīng)辟謠，但依然是一石激起千層浪。因?yàn)閷?duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)論如何這都意味著“取消預(yù)售制”正在逐漸進(jìn)入政策制定的考量范圍之內(nèi)。而這也預(yù)示著實(shí)施近25年的商品房預(yù)售制度或?qū)⒚媾R改變，這對(duì)于普遍依賴于預(yù)售資金、且本就負(fù)債率極高的中國(guó)房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜。
自1994年出臺(tái)的《房地產(chǎn)管理法》提出“商品房預(yù)售制度”，商品房預(yù)售制成為中國(guó)新房交易的主要模式。預(yù)售制度的建立為中國(guó)房地產(chǎn)近30年的大發(fā)展提供了極大的助力；特別是在商品房制度建立初期，房地產(chǎn)預(yù)售制為解決住房供應(yīng)短缺貢獻(xiàn)了重要力量。
但預(yù)售制的弊端也開(kāi)始不斷暴露。正如通知所附的住建部下發(fā)的函所指出，房地產(chǎn)預(yù)售制度存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，比如一旦房企發(fā)生資金鏈斷裂，將導(dǎo)致工程爛尾，損害購(gòu)房人利益；而各地發(fā)展不平衡，使違法違規(guī)銷售有機(jī)可乘，房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象叢生；而且預(yù)售制降低了房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門(mén)檻，導(dǎo)致吸引大量社會(huì)資金涌入，造成低效率競(jìng)爭(zhēng)。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向存量房時(shí)代，取消商品房預(yù)售制是樓市交易制度改革的必然之途，這在其他歐美發(fā)達(dá)國(guó)家已有參考借鑒。
但從當(dāng)下來(lái)看，還需謹(jǐn)防“取消預(yù)售制”所產(chǎn)生的“蝴蝶效應(yīng)”。從需求端來(lái)看，不可否認(rèn)的是當(dāng)前主要城市的房地產(chǎn)供應(yīng)依然是處于緊缺狀態(tài)，如果在短時(shí)間內(nèi)要求期房轉(zhuǎn)至全現(xiàn)房銷售，很容易因?yàn)楸揪途o缺的市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)突然“斷檔”而進(jìn)一步導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升，反而不利于樓市價(jià)格的穩(wěn)定。
而從供給端來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高負(fù)債率是眾所周知的行業(yè)難題。而且，在預(yù)售制多年發(fā)展之下，交易過(guò)程中的大量風(fēng)險(xiǎn)往往都堆積在了購(gòu)房者和銀行身上。取消預(yù)售制固然能夠規(guī)避其弊端，但也容易引發(fā)中小房企資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)在金融體系中傳導(dǎo)。
因此，如何推動(dòng)包括房企在內(nèi)的樓市交易主體有序去杠桿才是當(dāng)務(wù)之急。比如報(bào)道中所說(shuō)，在確立取消預(yù)售制之前進(jìn)行一部分區(qū)域的試點(diǎn)。此外，在國(guó)外不乏也有采用預(yù)售制銷售不動(dòng)產(chǎn)，但其預(yù)售制往往建立在嚴(yán)格的第三方監(jiān)管之上，其預(yù)售取得的資金并不是完全由開(kāi)發(fā)商掌控，而是由律師行、銀行等機(jī)構(gòu)代為監(jiān)管，根據(jù)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的不同階段按比例付給開(kāi)發(fā)商。這樣既有助于保障購(gòu)房者權(quán)益，同時(shí)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難再把購(gòu)房者的銀行按揭貸款作為主要的融資渠道，從而避免開(kāi)發(fā)商把風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者和銀行。
樓市交易制度的改革任重而道遠(yuǎn)。需要與增加市場(chǎng)供應(yīng)、整治市場(chǎng)秩序等手段結(jié)合起來(lái)，特別是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的指導(dǎo)法律法規(guī)，需要根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)的發(fā)展而與時(shí)俱進(jìn)，經(jīng)過(guò)了充分討論和征求意見(jiàn)的法律修訂與完善，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)更易于接受，也更有指導(dǎo)意義。
