三季度香港寫字樓市場(chǎng)：延續(xù)火熱態(tài)勢(shì)
時(shí)間：2018/9/27
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截止2018年7月，香港寫字樓租金及售價(jià)水平分別較去年同期上漲了2.6%和14.2%，開年以來一直火熱的寫字樓銷售及投資市場(chǎng)增長速度有所放緩，但租金及售價(jià)整體穩(wěn)中有增的大趨勢(shì)不變。受惠于中資企業(yè)和金融服務(wù)公司日益增長的需求，同廈擴(kuò)張的情況增多，港島東等非核心區(qū)域也成為遷出首選，帶動(dòng)整體寫字樓空置率降低。從2018年前三季度的表現(xiàn)來看，預(yù)計(jì)2018年全年寫字樓市場(chǎng)整體依然能保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢(shì)，需求會(huì)向非核心區(qū)域略微傾斜，但中美貿(mào)易戰(zhàn)帶來經(jīng)濟(jì)上的不確定因素可能會(huì)對(duì)寫字樓長期的供求關(guān)系造成影響。
寫字樓 (2)
供應(yīng)：供地集中九龍新區(qū) 非核心區(qū)域主導(dǎo)新增供應(yīng)
根據(jù)香港地政總署賣地紀(jì)錄，2018年前三個(gè)季度尚且未有任何商業(yè)用地成交, 2017年度成交的商業(yè)用地僅有4幅，其中純商業(yè)用地僅為2幅。根據(jù)香港政府2018年度的賣地計(jì)劃，今年將會(huì)有4幅新增商業(yè)地塊供應(yīng)，全部集中在九龍，但是目前為止還沒有任何成交。這也與目前非核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)不溫不火的供求有關(guān)，雖然近幾個(gè)月九龍東的空置率出現(xiàn)下降趨勢(shì)，但是整體仍無法與火熱的核心地區(qū)相比，市場(chǎng)對(duì)其未來發(fā)展?jié)摿ι谐直Ｊ貞B(tài)度。長遠(yuǎn)來看，大部分新增的商業(yè)土地供應(yīng)仍來自于九龍東、東涌等新發(fā)展區(qū)和新市鎮(zhèn)擴(kuò)展區(qū)等，核心商區(qū)新地供應(yīng)幾近枯竭。
根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署《香港物業(yè)報(bào)告2018》, 2017年年底私人寫字樓的總存量為11,838,200 平方米，其中位于傳統(tǒng)核心區(qū)域上環(huán)/中區(qū)、灣仔/銅鑼灣和尖沙咀的寫字樓面積共占總存量的 53% 。2017 年新增落成量為 198,000 平方米，同比上升 29%，其中65%的落成量位于非核心地區(qū)。非核心區(qū)域新落成的增多也導(dǎo)致了2017年年底空置量同比增加18%至1,119,500平方米，相當(dāng)于總體存量的9.5%。
報(bào)告預(yù)計(jì)2018 年的新供應(yīng)將微跌至181,000平方米，但截至7月僅完成年度目標(biāo)的45%，約82,000平方米，按期完成目標(biāo)的難度較大。全年的供應(yīng)來自港島和九龍，分別為56%和44%，其中東區(qū)和觀塘合共提供新落成面積的76%。2019年落成量預(yù)計(jì)有所回升，至252,000平方米，近六成的新增供應(yīng)將集中于沙田和觀塘。甲級(jí)寫字樓將成近期新增供應(yīng)的主導(dǎo)，2018年與2019年分別有178,000平方米及226,000平方米，占年度落成量的98%和90%。
從地區(qū)分布上來看，中環(huán)和灣仔是供應(yīng)最緊張的地區(qū)，近年傳統(tǒng)核心區(qū)域新落成的寫字樓資源近乎枯竭，未來可能的新增供應(yīng)相當(dāng)有限。九龍區(qū)則是供應(yīng)最充足的地區(qū)之一，“起動(dòng)九龍東”計(jì)約600,000平方米的甲級(jí)寫字樓空間已經(jīng)逐步釋放，未來兩年仍會(huì)穩(wěn)步增加。現(xiàn)在需求正在向九龍區(qū)逐漸轉(zhuǎn)移，但是目前九龍東市場(chǎng)仍然是投資者的推動(dòng)力大于自用業(yè)主，加之持續(xù)穩(wěn)定的新增供應(yīng)，致使九龍區(qū)的空置率仍舊維持高位。非核心區(qū)域港島東由于臨近中環(huán)灣仔等核心區(qū)域，近來也備受投資者青睞，7月太古地產(chǎn)以平均尺價(jià)19,491港元將鰂魚涌太古城中心第三及第四座出售給中資公司恒力隆進(jìn)行投資，總價(jià)達(dá)到150億港元，創(chuàng)下港島東寫字樓交易的新紀(jì)錄。
總的來說，未來寫字樓整體供應(yīng)正在穩(wěn)步增加，但地區(qū)間分化明顯。傳統(tǒng)的中環(huán)等核心地區(qū)供應(yīng)已經(jīng)近乎枯竭，而大部分的新增供應(yīng)還需以依賴九龍區(qū)，港島邊緣非核心區(qū)域供給也相對(duì)充足，港島東已經(jīng)成為越來越多金融機(jī)構(gòu)遷出中環(huán)的首選目的地。
需求：灣仔/銅鑼灣空置率新低 港島東引流需求
從前三季度來看，2018年的寫字樓交易基本延續(xù)了去年的火熱態(tài)勢(shì)，在零售銷售穩(wěn)步復(fù)蘇的帶動(dòng)下，寫字樓市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)大宗交易。分地區(qū)來看，中環(huán)、灣仔/銅鑼灣等核心商區(qū)需求仍然火爆，空置率持續(xù)低企，灣仔/銅鑼灣8月空置率僅有1.6%，跌至歷史新低，租金按月上升1.5%，為三年內(nèi)最快漲幅；非核心地區(qū)港島東和九龍東的空置率也有所降低，8月港島東的空置率僅為1.4%，九龍東降至9.6%。
受到銀行及專業(yè)服務(wù)公司擴(kuò)張需求支持，8月中環(huán)的租賃成交環(huán)比增長109%，其中東英金融承租交易廣場(chǎng)一期13,900平方尺的樓面，港交所承租交易廣場(chǎng)二期13,000平方尺樓面，均用作進(jìn)一步的擴(kuò)張用途。除此之外，灣仔新落成的甲級(jí)寫字樓One Hennessy也備受矚目，成為中資公司擴(kuò)張的新選擇，上海浦東發(fā)展銀行和總部設(shè)于北京的共享辦公室營運(yùn)商氪空間分別承租8層及7層樓面用作擴(kuò)張及新設(shè)辦公室。
由于新增供應(yīng)短缺和租金高升，越來越多的傳統(tǒng)中環(huán)租客正在離開，港島東憑借著地理優(yōu)勢(shì)成為引流需求的第一選擇，7月空置率僅1.4%，甚至低于中環(huán)1.5%的空置率?；馃岬淖赓U成交情況驅(qū)使著港島東寫字樓整體6月租金按月上升15%，為近期錄得的最快增長。
7月九龍東空置率在年內(nèi)首次低于10%，8月繼續(xù)下跌至9.6%，這反映出九龍新區(qū)一系列基建設(shè)施的落成以及交通條件的改善，加之香港政府的施政措施，使得九龍東的分層寫字樓正在以更相宜的租金和更多優(yōu)惠條件吸引更多的租戶。受益于香港政府“啟動(dòng)九龍東”的計(jì)劃，目前九龍東仍是新增供應(yīng)最充足的區(qū)域之一，未來五年還將陸續(xù)有410萬平方英尺的新增供應(yīng)。未來九龍東的需求有望繼續(xù)提升，空置率有望繼續(xù)緩步下降。
總結(jié)
寫字樓 (2)
供應(yīng)：供地集中九龍新區(qū) 非核心區(qū)域主導(dǎo)新增供應(yīng)
根據(jù)香港地政總署賣地紀(jì)錄，2018年前三個(gè)季度尚且未有任何商業(yè)用地成交, 2017年度成交的商業(yè)用地僅有4幅，其中純商業(yè)用地僅為2幅。根據(jù)香港政府2018年度的賣地計(jì)劃，今年將會(huì)有4幅新增商業(yè)地塊供應(yīng)，全部集中在九龍，但是目前為止還沒有任何成交。這也與目前非核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)不溫不火的供求有關(guān)，雖然近幾個(gè)月九龍東的空置率出現(xiàn)下降趨勢(shì)，但是整體仍無法與火熱的核心地區(qū)相比，市場(chǎng)對(duì)其未來發(fā)展?jié)摿ι谐直Ｊ貞B(tài)度。長遠(yuǎn)來看，大部分新增的商業(yè)土地供應(yīng)仍來自于九龍東、東涌等新發(fā)展區(qū)和新市鎮(zhèn)擴(kuò)展區(qū)等，核心商區(qū)新地供應(yīng)幾近枯竭。
根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署《香港物業(yè)報(bào)告2018》, 2017年年底私人寫字樓的總存量為11,838,200 平方米，其中位于傳統(tǒng)核心區(qū)域上環(huán)/中區(qū)、灣仔/銅鑼灣和尖沙咀的寫字樓面積共占總存量的 53% 。2017 年新增落成量為 198,000 平方米，同比上升 29%，其中65%的落成量位于非核心地區(qū)。非核心區(qū)域新落成的增多也導(dǎo)致了2017年年底空置量同比增加18%至1,119,500平方米，相當(dāng)于總體存量的9.5%。
報(bào)告預(yù)計(jì)2018 年的新供應(yīng)將微跌至181,000平方米，但截至7月僅完成年度目標(biāo)的45%，約82,000平方米，按期完成目標(biāo)的難度較大。全年的供應(yīng)來自港島和九龍，分別為56%和44%，其中東區(qū)和觀塘合共提供新落成面積的76%。2019年落成量預(yù)計(jì)有所回升，至252,000平方米，近六成的新增供應(yīng)將集中于沙田和觀塘。甲級(jí)寫字樓將成近期新增供應(yīng)的主導(dǎo)，2018年與2019年分別有178,000平方米及226,000平方米，占年度落成量的98%和90%。
從地區(qū)分布上來看，中環(huán)和灣仔是供應(yīng)最緊張的地區(qū)，近年傳統(tǒng)核心區(qū)域新落成的寫字樓資源近乎枯竭，未來可能的新增供應(yīng)相當(dāng)有限。九龍區(qū)則是供應(yīng)最充足的地區(qū)之一，“起動(dòng)九龍東”計(jì)約600,000平方米的甲級(jí)寫字樓空間已經(jīng)逐步釋放，未來兩年仍會(huì)穩(wěn)步增加。現(xiàn)在需求正在向九龍區(qū)逐漸轉(zhuǎn)移，但是目前九龍東市場(chǎng)仍然是投資者的推動(dòng)力大于自用業(yè)主，加之持續(xù)穩(wěn)定的新增供應(yīng)，致使九龍區(qū)的空置率仍舊維持高位。非核心區(qū)域港島東由于臨近中環(huán)灣仔等核心區(qū)域，近來也備受投資者青睞，7月太古地產(chǎn)以平均尺價(jià)19,491港元將鰂魚涌太古城中心第三及第四座出售給中資公司恒力隆進(jìn)行投資，總價(jià)達(dá)到150億港元，創(chuàng)下港島東寫字樓交易的新紀(jì)錄。
總的來說，未來寫字樓整體供應(yīng)正在穩(wěn)步增加，但地區(qū)間分化明顯。傳統(tǒng)的中環(huán)等核心地區(qū)供應(yīng)已經(jīng)近乎枯竭，而大部分的新增供應(yīng)還需以依賴九龍區(qū)，港島邊緣非核心區(qū)域供給也相對(duì)充足，港島東已經(jīng)成為越來越多金融機(jī)構(gòu)遷出中環(huán)的首選目的地。
需求：灣仔/銅鑼灣空置率新低 港島東引流需求
從前三季度來看，2018年的寫字樓交易基本延續(xù)了去年的火熱態(tài)勢(shì)，在零售銷售穩(wěn)步復(fù)蘇的帶動(dòng)下，寫字樓市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)大宗交易。分地區(qū)來看，中環(huán)、灣仔/銅鑼灣等核心商區(qū)需求仍然火爆，空置率持續(xù)低企，灣仔/銅鑼灣8月空置率僅有1.6%，跌至歷史新低，租金按月上升1.5%，為三年內(nèi)最快漲幅；非核心地區(qū)港島東和九龍東的空置率也有所降低，8月港島東的空置率僅為1.4%，九龍東降至9.6%。
受到銀行及專業(yè)服務(wù)公司擴(kuò)張需求支持，8月中環(huán)的租賃成交環(huán)比增長109%，其中東英金融承租交易廣場(chǎng)一期13,900平方尺的樓面，港交所承租交易廣場(chǎng)二期13,000平方尺樓面，均用作進(jìn)一步的擴(kuò)張用途。除此之外，灣仔新落成的甲級(jí)寫字樓One Hennessy也備受矚目，成為中資公司擴(kuò)張的新選擇，上海浦東發(fā)展銀行和總部設(shè)于北京的共享辦公室營運(yùn)商氪空間分別承租8層及7層樓面用作擴(kuò)張及新設(shè)辦公室。
由于新增供應(yīng)短缺和租金高升，越來越多的傳統(tǒng)中環(huán)租客正在離開，港島東憑借著地理優(yōu)勢(shì)成為引流需求的第一選擇，7月空置率僅1.4%，甚至低于中環(huán)1.5%的空置率?；馃岬淖赓U成交情況驅(qū)使著港島東寫字樓整體6月租金按月上升15%，為近期錄得的最快增長。
7月九龍東空置率在年內(nèi)首次低于10%，8月繼續(xù)下跌至9.6%，這反映出九龍新區(qū)一系列基建設(shè)施的落成以及交通條件的改善，加之香港政府的施政措施，使得九龍東的分層寫字樓正在以更相宜的租金和更多優(yōu)惠條件吸引更多的租戶。受益于香港政府“啟動(dòng)九龍東”的計(jì)劃，目前九龍東仍是新增供應(yīng)最充足的區(qū)域之一，未來五年還將陸續(xù)有410萬平方英尺的新增供應(yīng)。未來九龍東的需求有望繼續(xù)提升，空置率有望繼續(xù)緩步下降。
總結(jié)
2018年上半年，香港寫字樓市場(chǎng)持續(xù)升溫，租金售價(jià)穩(wěn)步走高。核心區(qū)域仍舊高熱，但九龍東和港島東等非核心區(qū)域?qū)χ协h(huán)傳統(tǒng)租客的吸引力大增。核心商區(qū)以外的新發(fā)展區(qū)和新市鎮(zhèn)擴(kuò)展區(qū)潛力巨大，但是在短期內(nèi)并不會(huì)對(duì)核心商區(qū)的優(yōu)勢(shì)造成較大影響。 雖然市場(chǎng)狀況良好，但是近期中美貿(mào)易戰(zhàn)帶來經(jīng)濟(jì)上的不確定因素可能會(huì)對(duì)寫字樓市場(chǎng)的長期發(fā)展造成影響，由于人民幣的持續(xù)貶值和貿(mào)易關(guān)稅的壓制，一些中資機(jī)構(gòu)正在面臨裁員甚至“離港”危機(jī)，香港寫字樓市場(chǎng)在未來或會(huì)損失一部分受貿(mào)易戰(zhàn)影響嚴(yán)重的中資客戶，讓過熱的寫字樓市場(chǎng)稍稍降溫。
