“賣樓花”走到十字路口 房地產(chǎn)拐點(diǎn)在哪里？
俗話說，無風(fēng)不起浪，可是在資本市場(chǎng)弱勢(shì)的時(shí)候，無風(fēng)都能有三尺浪。
廣東正在醞釀取消預(yù)售房的政策，這個(gè)消息經(jīng)過《新京報(bào)》、澎湃等多家媒體傳播之后，在市場(chǎng)上引起很大的反響。盡管住建部的相關(guān)負(fù)責(zé)人在消息出來的那個(gè)晚上就做出了澄清，稱征詢?nèi)∠唐贩款A(yù)售意見的情況不屬實(shí)，但是也稱“該文件目前還處于內(nèi)部商討階段，相關(guān)內(nèi)容只是擬訂”。
盡管有此澄清，資本市場(chǎng)還是借機(jī)興風(fēng)作浪，實(shí)際上，消息前后A股的房地產(chǎn)股板塊就走了一個(gè)大漲大跌的行情，9月18日到9月21日四個(gè)交易日，房地產(chǎn)股觸底反彈，四個(gè)交易日的板塊指數(shù)的漲跌幅分別是漲1.4%、漲2.21%、跌0.13%、漲1.54%，但是一經(jīng)過周末消息的發(fā)酵，到了周二9月25日，房地產(chǎn)板塊指數(shù)直接大幅低開，全日底部徘徊，最后收跌1.75%，9月26日小幅收跌之后，9月27日房地產(chǎn)指數(shù)再次大跌1.38%。
一個(gè)商品房預(yù)售制的取消不取消，就能有如此的波動(dòng)，實(shí)實(shí)在在地說明了兩件事，一件是資本市場(chǎng)還是一個(gè)漫漫熊市，經(jīng)不起一點(diǎn)風(fēng)浪，一件就是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，商品房預(yù)售制究竟有多么重要。
預(yù)售房為何受到開發(fā)商的青睞？
商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，這種銷售方式不是中國內(nèi)地房地產(chǎn)的首創(chuàng)，當(dāng)初中國內(nèi)地開始商品房建設(shè)的時(shí)候，什么模式也都沒有，是跟香港學(xué)來的，香港的“賣樓花”是霍英東首創(chuàng)的。
那么“賣樓花”是什么意思呢？就是房子可以提前售賣，在房子還沒有蓋完之前，開發(fā)商可以開始銷售，這種模式的好處是顯而易見的。
首先，開發(fā)商可以先期從購房者那兒收到房款集中資金，然后用購房者的房款建房，如果前期還有施工隊(duì)可以墊資的話，這是中國內(nèi)地的特色了，那么開發(fā)商基本上是空手套白狼，所有的前期成本就是弄到那塊地，弄到那塊地之后，其他事情自然有人幫你做，利潤也就有保證了。
所以，“賣樓花”這種銷售方式和模式的好處對(duì)開發(fā)商顯而易見，但是對(duì)于投資者而言，卻存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，為什么？
因?yàn)橘彿空卟⒉恢婪孔幼詈笫莻€(gè)什么模樣？所以就產(chǎn)生了很多糾紛，現(xiàn)在很多維權(quán)的原因就是因?yàn)樨洸粚?duì)板；另外一方面，這種模式存在爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，鼎鼎大名的史玉柱以前開發(fā)巨人大廈的時(shí)候，就出現(xiàn)了爛尾，前期購買房子的投資者損失是巨大的。
當(dāng)然史玉柱就是個(gè)例外，因?yàn)樗匦缕饋碇?，又還了之前投資者的房屋，否則的話，投資者可能就是血本無歸了。
不過，這種模式也快速推高了房價(jià)，因?yàn)橐欢ǔ潭壬纤且环N透支，對(duì)于投資者未來空間的一種透支，放大了杠桿。
那么取消預(yù)售房，樓市是不是就要降溫呢？
總之，凡事有利有弊，“賣樓花”的預(yù)售制度在最初房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)候起了很大的推波助瀾的作用，否則這個(gè)市場(chǎng)一個(gè)地方也不會(huì)動(dòng)不動(dòng)就有幾萬家的房地產(chǎn)公司，就是因?yàn)榻柚诉@種銷售模式，它會(huì)迅速聚攏社會(huì)資金，開發(fā)商的成本相對(duì)來講比較低。
問題是，現(xiàn)在慢慢大家也都意識(shí)到它的弊端。很多地方已經(jīng)采取相應(yīng)的措施，比如說一定要“正負(fù)零”出現(xiàn)，所謂“正負(fù)零”出現(xiàn)就是你從地下地基，至少要蓋到露出地面之后才開始預(yù)售；還有一種就是要求封頂，就是房子一定要封頂之后，你才可以適度地提前預(yù)售，這些都是為了控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)際上根據(jù)水皮的了解，對(duì)于取消預(yù)售房的爭論和嘗試也不是一天兩天的事情了，早在2005年央行發(fā)布《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，就提出可以考慮取消房屋預(yù)售制度；2008年兩會(huì)期間，又有多名人大代表提議取消商品房預(yù)售制度；2010年，廣西南寧成為全國取消房地產(chǎn)商品預(yù)售制度的試點(diǎn)城市；2016年，深圳市也推出了商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目地塊。所以，到今天廣東醞釀取消商品房預(yù)售制度，也不是一件多么突兀的事情。
如果說廣東正在討論取消商品房預(yù)售，應(yīng)該講，這是從整體上來防控風(fēng)險(xiǎn)，我想，至少對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來講，能起到一個(gè)明顯的降溫作用，因?yàn)闊o論如何資金成本的回報(bào)率就不可能再像以前那么高了，對(duì)于開發(fā)商來講，也是市場(chǎng)整合的一個(gè)過程，因?yàn)樾〉拈_發(fā)商恐怕就沒有生存空間了。
