樓市下行期 為什么我們說“自住要早買，投資需謹(jǐn)慎”？
最近的天氣，秋高氣爽。而最近的樓市，則是寒意逼人。
無論是西安之前的熱門項(xiàng)目無人報(bào)名搖號(hào)，還是杭州二手房驟降，全國(guó)土地大面積出現(xiàn)流拍，無不征兆著，這一波的行情幾乎走向了末端。
跟昨天一樣，前幾天也是有學(xué)員問：
為什么我們?cè)谖恼轮兄v，自住要早買，投資需謹(jǐn)慎？
樓市下行期，為什么我們說“自住要早買，投資需謹(jǐn)慎”？
此時(shí)此刻，我們就展開來說說這個(gè)問題。
風(fēng)口上的豬
在我們說當(dāng)下之前，回顧一下過去幾年。
自國(guó)內(nèi)出現(xiàn)商品房至今，樓市絕大多數(shù)年份均為上行走勢(shì)。特別是中國(guó)經(jīng)濟(jì)崛起初期，伴隨著大量的城鎮(zhèn)化，和飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中國(guó)的樓市不僅僅是上行，還經(jīng)歷了數(shù)次暴漲節(jié)點(diǎn)。
除2008年金融危機(jī)影響當(dāng)年小幅度走跌以外，剩余階段幾乎是讓人賺的盆滿缽滿。
我們回顧最近十年：從2008年以來，中國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅一線城市超過最多超過6倍，即便是二三線城市至少也有2倍的漲幅，加上杠桿率的因素，無數(shù)人因炒房暴富，實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由，邁入百萬、千萬資產(chǎn)的行列。
在大勢(shì)之下，推動(dòng)者全國(guó)大面積的賬上，幾乎除了溫州、鄂爾多斯康巴什這種特例以外，過去十年，閉著眼睛買，買哪兒都會(huì)賺。
換句時(shí)髦話說：房產(chǎn)市場(chǎng)就是風(fēng)口上的豬，市場(chǎng)熱的時(shí)候，豬都能飛起來。
但隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的放緩，官方對(duì)“房住不炒”的定義，大量史無前例的調(diào)控政策。加上透支未來幾年的高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)的風(fēng)口幾乎落幕。
炒房暴富的時(shí)代已經(jīng)不在。
換句話說，中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)近幾年，已經(jīng)幾乎沒有再次暴擊翻倍的可能性。
自住早要買
但無論市場(chǎng)如何變化，房子是否從市場(chǎng)層面回歸其本身的居住屬性。
對(duì)于自住客戶來說，房子更多的都是居住功能。
從字面意思就很好理解，自住要早買。講的就是自己有居住需求的群體，這類群體不僅僅是第一次購(gòu)房的年輕剛需，也包括人到中年的換房改善，以及給父母居住的養(yǎng)老需求。
這些購(gòu)房最終的目的定義為居住，那就應(yīng)該早買。
原因有六點(diǎn)：
第一，所謂早買早住。中國(guó)市場(chǎng)絕大多數(shù)樓盤都是賣樓花賣期房，從選房下定簽約貸款，到實(shí)際交房在市場(chǎng)熱的時(shí)候前后時(shí)差可以達(dá)到3年。除了二手房，房子并不是隨買隨住，人生就這么短暫，早買一年，早住一年。租住和住進(jìn)自己的房子，顯然是不一樣的。特別是對(duì)未來有結(jié)婚需求的剛需群體，購(gòu)房后你的境遇很有可能截然不同。
第二，市場(chǎng)變化大，對(duì)于剛需自住而言，面對(duì)整體上行的房產(chǎn)市場(chǎng)，買過房后，不巧跌了，也是非常小幅度的，放在上漲的長(zhǎng)河里來說，只是一個(gè)小波瀾，在數(shù)年后，無非就是利潤(rùn)相對(duì)小了一部分。而房子目的是自住，幾乎上也不會(huì)去賣。相當(dāng)于只是買的時(shí)候這個(gè)商品你的沒打折，鄰居們打折了而已。
第三，剛需漲不起。跌了還有房子，但一旦市場(chǎng)漲了，對(duì)于剛需來說，很可能帶來的就是購(gòu)房降級(jí)。小幅度漲三房變兩房，大幅度漲恐怕不少人就要市區(qū)變郊區(qū)，甚至直接買不起。而時(shí)光不會(huì)倒流，漲了之后后悔，就已經(jīng)來不及了。
第四，先上車后買票。所謂上車就是抓緊先買套房子，他的好處就是，市場(chǎng)好，要置換的目標(biāo)漲了，自己的車票也漲了，市場(chǎng)行情不好，自己的車票沒有暴擊，要置換的目標(biāo)也一樣沒有出現(xiàn)暴擊。
第五，限售。最近幾年這一波行情后，超高密集的調(diào)控政策出臺(tái)，大量城市出現(xiàn)限售防炒房，買到手想置換需要滿足限售期要求。此時(shí)此刻早買的好處就特別明顯，無論是針對(duì)前期選房失誤，或先上車再置換的群體，早一天買就意味著早一天解除限售。
第六，最最關(guān)鍵的是，房產(chǎn)背后的隱形附加值。中國(guó)的房產(chǎn)，不僅僅是鋼筋水泥，它的背后捆綁著中國(guó)特殊的國(guó)情——戶籍戶口。他對(duì)應(yīng)著醫(yī)療社會(huì)福利，乃至于汽車牌照之類的各種證照辦理，更不用說背后的學(xué)區(qū)學(xué)位相當(dāng)一部分比例人購(gòu)房為了教育，而且優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺，房產(chǎn)對(duì)應(yīng)好的教育資源，越晚越少。
樓市下行期，為什么我們說“自住要早買，投資需謹(jǐn)慎”？
投資需謹(jǐn)慎
前文我講，中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)近幾年，已經(jīng)幾乎沒有再次暴擊翻倍的可能性。所以，我們講“投資需謹(jǐn)慎”。
肯定有人有疑問，自住要早買，投資憑什么要謹(jǐn)慎呢？中國(guó)的大勢(shì)不是依然走高么？上一段中剛需的東西也好像對(duì)的上我的投資??？如果我是自住加投資呢？
不少人特別喜歡問這類的問題，問其，是自住還是投資？給出投資加自住的答案。
而實(shí)際上，這自住和投資其實(shí)并不能兼得，換句話說，自住可以對(duì)應(yīng)保值，不能對(duì)應(yīng)投資。難道如果我告訴你投資收益不行，你就不買不住了么？如果你說不，那意味著你的房子就是純投資目的，而不是真正自住。
這是最先需要說明白搞清楚的一點(diǎn)。
然后我們來說純投資，投資為什么要謹(jǐn)慎？
大概也是有這么幾條:
第一：房產(chǎn)大勢(shì)雖然為上漲，我們也看好中國(guó)樓市未來會(huì)良性發(fā)展，但幾乎很難再遇到歷史中出現(xiàn)的翻番暴擊，投資樓市下行期更多的是賭長(zhǎng)線上漲，賭樓市要比其他投資渠道更容易保值獲利。
第二：房住不炒被寫進(jìn)政府工作報(bào)告，全國(guó)一二三線城市集體加入限購(gòu)限售，短期炒房已經(jīng)沒有空間，房子一旦網(wǎng)簽將進(jìn)入幾年冰凍期，未知性大，沒有人能保證調(diào)控是繼續(xù)加碼還是全部取消。
第三：利率高漲，房子必須明顯漲幅，純投資的房產(chǎn)沒有附加值，戶籍、學(xué)區(qū)對(duì)投資者來說意義不大。以國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市的租售比，和國(guó)內(nèi)的通貨膨脹率來說，純投資的角度來看房產(chǎn)，不漲就是賠。
第四：部分城市、區(qū)域、項(xiàng)目處于高點(diǎn)，沒有投資經(jīng)驗(yàn)大概率會(huì)高位站崗，特別是部分熱炒的遠(yuǎn)郊區(qū)域，未來沒有接盤俠是非常大的問題。
第五：沒有貸票，全款進(jìn)場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)更大，更加需要慎之又慎。
總之，在現(xiàn)階段投資一定是需要深思熟慮，精挑細(xì)選后的抉擇，而不能像剛需一樣，先上車再說，畢竟，剛需的目的是為了有房子住，而投資的目的在于更好的收益率
