成都優(yōu)質寫字樓總存量增至317萬平方米
時間：2018/10/17
瀏覽量:
925
近日，世邦魏理仕(CBRE)今日在蓉發(fā)布《2018年第三季度成都房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告，據(jù)報告顯示，第三季度，成都優(yōu)質寫字樓新增供應7.6萬平方米，其中天府新區(qū)迎來首個甲級寫字樓藍潤置地廣場的交付，推動全市甲寫總存量增至317萬平方米。
寫字樓
辦公需求較上季度有所回落，凈吸納量僅錄得12.4萬平方米，環(huán)比大幅下降69.5%，同比亦下降36.0%。其中，甲級寫字樓凈吸納量僅錄得4.1萬平方米，環(huán)比下降83.8%，創(chuàng)近三年新低。究其原因，其一，近期國內(nèi)金融監(jiān)管去杠桿加大力度，并清理整頓民間、網(wǎng)絡金融借貸企業(yè)，導致小波非傳統(tǒng)金融類租戶的退租潮;其二，企業(yè)搬遷至自用型總部大樓沖擊寫字樓租賃市場，市場錄得大面積退租案例;此外，自去年起快速擴張的聯(lián)合辦公等第三方辦公運營對辦公需求的提前透支亦給季內(nèi)需求增長造成一定影響。統(tǒng)計層面，非傳統(tǒng)金融為季內(nèi)退租的首要來源，占總退租面積的30.8%，而P2P占比該類退租的超八成。
鑒于此，全市寫字樓平均空置率環(huán)比僅小幅下跌0.6個百分點，至季末報25.8%。然而，上半年的市場熱度余溫猶存，部分業(yè)主繼續(xù)小幅回調租金。截至季末，全市優(yōu)質寫字樓平均租金報83.7元每平方米每月，環(huán)比上漲1.5%;甲級寫字樓平均租金環(huán)比上漲1.6%至101.7元每平方米每月，近3年來首次破百。按總成交面積計，房地產(chǎn)、非傳統(tǒng)金融、科技新媒體(TMT)分列前三。其中，房地產(chǎn)季內(nèi)總成交面積攀升主要是由某房地產(chǎn)企業(yè)搬遷所導致，但凈吸納量統(tǒng)計口徑實則有所回落，反映出處于調整轉型期的地產(chǎn)行業(yè)的整體辦公需求面臨下滑的風險;其次，以個人信貸，投融類為代表的中小微金融企業(yè)表現(xiàn)活躍，使非傳統(tǒng)金融業(yè)的貢獻率達12.1%;第三，依托軟件園、科技孵化器等載體以及政府的持續(xù)培育，成都TMT行業(yè)維持高速發(fā)展勢頭，季內(nèi)貢獻率為11.9%。
值得關注的是，在非傳統(tǒng)金融類租戶退租潮和企業(yè)跨區(qū)域流動加速的雙重影響之下，本季度三環(huán)內(nèi)市區(qū)、高新南區(qū)及天府新區(qū)市場表現(xiàn)分化明顯，寫字樓市場“2+1”格局進一步深化。在三環(huán)內(nèi)市區(qū)，東大街受退租潮波及凈吸納量錄得負值;伴隨產(chǎn)業(yè)導入、人口沉淀加速，高新南區(qū)寫字樓加速去化，凈吸納量占全市超七成;新區(qū)發(fā)展持續(xù)吸引企業(yè)落戶，加之某房地產(chǎn)企業(yè)搬遷至域內(nèi)自建大樓辦公，推動天府新區(qū)凈吸納量占比攀升至17.8%。上述差異化表現(xiàn)亦折射出各級市場需求結構的差異性。
二級租賃市場方面，更多轉租公司入局并積極擴大市場份額，其拓展范圍已不再局限于甲、乙級寫字樓，公寓及工業(yè)寫字樓開始受到關注。據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測的二級租賃市場主要的16個轉租公司所持有的整棟、整層及散租寫字樓面積的數(shù)據(jù)顯示，第三季度二級租賃市場新增供應即可轉租面積為5.2萬平方米，其中公寓及工業(yè)寫字樓合計占比超兩成，至此二級市場總存量即可轉租總面積增至29.2萬平方米。憑借小面積租賃單元、靈活的租賃策略及定制裝修等優(yōu)勢，季內(nèi)二級租賃市場需求較活躍，拉動整體轉租率環(huán)比上漲6.9個百分點至季末的57.2%。租金方面，由于二級租賃市場的同質化競爭開始顯現(xiàn)，加之季內(nèi)超六成新增轉租面積為乙級寫字樓及其他類型辦公物業(yè)，故一二級租賃市場的租金平均溢價率環(huán)比顯著下跌，其中大源平均溢價率仍為最高—31.2%。
展望未來六個月，預計約有超40萬平方米的項目入市。著眼需求端，成都新經(jīng)濟持續(xù)發(fā)力，帶動企業(yè)及人口流入，支撐辦公需求穩(wěn)步增長。然在金融監(jiān)管及法規(guī)進一步完善的背景下，短期內(nèi)新經(jīng)濟企業(yè)的不穩(wěn)定因素猶存。但長期來看，該類企業(yè)將會有更加成熟和質變的預期，通過新一輪的行業(yè)調整鞏固辦公需求根基。
寫字樓
辦公需求較上季度有所回落，凈吸納量僅錄得12.4萬平方米，環(huán)比大幅下降69.5%，同比亦下降36.0%。其中，甲級寫字樓凈吸納量僅錄得4.1萬平方米，環(huán)比下降83.8%，創(chuàng)近三年新低。究其原因，其一，近期國內(nèi)金融監(jiān)管去杠桿加大力度，并清理整頓民間、網(wǎng)絡金融借貸企業(yè)，導致小波非傳統(tǒng)金融類租戶的退租潮;其二，企業(yè)搬遷至自用型總部大樓沖擊寫字樓租賃市場，市場錄得大面積退租案例;此外，自去年起快速擴張的聯(lián)合辦公等第三方辦公運營對辦公需求的提前透支亦給季內(nèi)需求增長造成一定影響。統(tǒng)計層面，非傳統(tǒng)金融為季內(nèi)退租的首要來源，占總退租面積的30.8%，而P2P占比該類退租的超八成。
鑒于此，全市寫字樓平均空置率環(huán)比僅小幅下跌0.6個百分點，至季末報25.8%。然而，上半年的市場熱度余溫猶存，部分業(yè)主繼續(xù)小幅回調租金。截至季末，全市優(yōu)質寫字樓平均租金報83.7元每平方米每月，環(huán)比上漲1.5%;甲級寫字樓平均租金環(huán)比上漲1.6%至101.7元每平方米每月，近3年來首次破百。按總成交面積計，房地產(chǎn)、非傳統(tǒng)金融、科技新媒體(TMT)分列前三。其中，房地產(chǎn)季內(nèi)總成交面積攀升主要是由某房地產(chǎn)企業(yè)搬遷所導致，但凈吸納量統(tǒng)計口徑實則有所回落，反映出處于調整轉型期的地產(chǎn)行業(yè)的整體辦公需求面臨下滑的風險;其次，以個人信貸，投融類為代表的中小微金融企業(yè)表現(xiàn)活躍，使非傳統(tǒng)金融業(yè)的貢獻率達12.1%;第三，依托軟件園、科技孵化器等載體以及政府的持續(xù)培育，成都TMT行業(yè)維持高速發(fā)展勢頭，季內(nèi)貢獻率為11.9%。
值得關注的是，在非傳統(tǒng)金融類租戶退租潮和企業(yè)跨區(qū)域流動加速的雙重影響之下，本季度三環(huán)內(nèi)市區(qū)、高新南區(qū)及天府新區(qū)市場表現(xiàn)分化明顯，寫字樓市場“2+1”格局進一步深化。在三環(huán)內(nèi)市區(qū)，東大街受退租潮波及凈吸納量錄得負值;伴隨產(chǎn)業(yè)導入、人口沉淀加速，高新南區(qū)寫字樓加速去化，凈吸納量占全市超七成;新區(qū)發(fā)展持續(xù)吸引企業(yè)落戶，加之某房地產(chǎn)企業(yè)搬遷至域內(nèi)自建大樓辦公，推動天府新區(qū)凈吸納量占比攀升至17.8%。上述差異化表現(xiàn)亦折射出各級市場需求結構的差異性。
二級租賃市場方面，更多轉租公司入局并積極擴大市場份額，其拓展范圍已不再局限于甲、乙級寫字樓，公寓及工業(yè)寫字樓開始受到關注。據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測的二級租賃市場主要的16個轉租公司所持有的整棟、整層及散租寫字樓面積的數(shù)據(jù)顯示，第三季度二級租賃市場新增供應即可轉租面積為5.2萬平方米，其中公寓及工業(yè)寫字樓合計占比超兩成，至此二級市場總存量即可轉租總面積增至29.2萬平方米。憑借小面積租賃單元、靈活的租賃策略及定制裝修等優(yōu)勢，季內(nèi)二級租賃市場需求較活躍，拉動整體轉租率環(huán)比上漲6.9個百分點至季末的57.2%。租金方面，由于二級租賃市場的同質化競爭開始顯現(xiàn)，加之季內(nèi)超六成新增轉租面積為乙級寫字樓及其他類型辦公物業(yè)，故一二級租賃市場的租金平均溢價率環(huán)比顯著下跌，其中大源平均溢價率仍為最高—31.2%。
展望未來六個月，預計約有超40萬平方米的項目入市。著眼需求端，成都新經(jīng)濟持續(xù)發(fā)力，帶動企業(yè)及人口流入，支撐辦公需求穩(wěn)步增長。然在金融監(jiān)管及法規(guī)進一步完善的背景下，短期內(nèi)新經(jīng)濟企業(yè)的不穩(wěn)定因素猶存。但長期來看，該類企業(yè)將會有更加成熟和質變的預期，通過新一輪的行業(yè)調整鞏固辦公需求根基。
世邦魏理仕華西區(qū)顧問及交易服務|辦公樓部主管鄧艷萍表示：“三季度，新經(jīng)濟調整導致小波退租潮，故成都寫字樓市場凈吸納量環(huán)比大幅下降，其中甲級寫字樓尤為明顯。展望未來，外資租賃需求預計有所回升，TMT和以聯(lián)合辦公為代表的第三方辦公運營將持續(xù)擴張。隨著本季度天府新區(qū)首個甲級寫字樓的交付，成都寫字樓市場‘2個核心區(qū)域+1個增長極’的市場格局將進一步深化。”
