逾10家共享辦公大鱷布局重慶 未來或形成千億市場
繼今年3月聯(lián)合辦公運(yùn)營商MFG進(jìn)入重慶后，重慶聯(lián)合辦公市場又迎來新軍。最近，聯(lián)合辦公領(lǐng)域知名企業(yè)夢想加、SOHO3Q都在重慶悄悄布局。至此，重慶已齊聚了雷格斯、TEC、俠客島、MFG等超過10家知名聯(lián)合辦公運(yùn)營商，市場“火藥味”十足。重慶聯(lián)合辦公市場競爭格局如何？
哪些群體在使用聯(lián)合辦公場所？未來市場走向如何？近日，記者進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查。
動態(tài)
聯(lián)合辦公品牌紛紛入渝
夢想加、SOHO3Q加盟
10月9日上午9點(diǎn)，上班族陸續(xù)到達(dá)解放碑環(huán)球金融中心。重慶嵐璽傳媒有限公司的吳先生來到大廈40層的辦公室，開始工作。只是與別的公司不一樣，他的辦公室是與人“共享”的。除了企業(yè)自己租用的辦公空間外，前臺、茶水間、會議室，甚至是行政經(jīng)理等，都是同層樓的租用者“共享共用”。
在重慶，企業(yè)若想入駐這樣的聯(lián)合辦公空間，如今有了越來越多的選擇。記者近日打探到，聯(lián)合辦公知名品牌夢想加、SOHO3Q也在重慶悄然布局。
夢想加成立于2015年，是一個專注科技辦公體驗(yàn)的聯(lián)合辦公空間品牌，目前布局運(yùn)營北京、成都、上海、杭州、西安等城市核心商業(yè)區(qū)約30萬平方米、近40個辦公空間。
夢想加相關(guān)負(fù)責(zé)人證實(shí)，其在重慶的首個聯(lián)合辦公空間將布局在解放碑平安國際金融中心，運(yùn)營面積約4800平方米，目前正在裝修，不久就可正式營業(yè)。
“我們看好重慶的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，以及重慶乃至西南地區(qū)消費(fèi)升級的潛力?！眽粝爰酉嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年8月，夢想加完成了1.2億美元的C輪融資，將助力夢想加繼續(xù)擴(kuò)張，而重慶無疑是西南片區(qū)的一個重要市場。
無獨(dú)有偶。由潘石屹創(chuàng)建的共享辦公空間SOHO3Q也瞄準(zhǔn)了重慶市場。據(jù)悉，SOHO3Q在重慶的首站選擇的是解放碑申基金融廣場，運(yùn)營面積約5600平方米，也將在今年?duì)I業(yè)。其運(yùn)營模式是將寫字樓辦公室以短租的形式對外出租，企業(yè)入駐非常便利，還可以享受餐點(diǎn)、咖啡、打印等服務(wù)。
比夢想加、SOHO3Q早一步，在深圳成長起來的現(xiàn)代寫字樓專業(yè)運(yùn)營商MFG則在今年3月進(jìn)入重慶，并在短短幾個月內(nèi)布局了解放碑環(huán)球金融中心、化龍橋陽光金融中心、江北嘴國金中心IFS三個聯(lián)合辦公空間，運(yùn)營面積超5萬平方米。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，目前重慶已有雷格斯、德事商務(wù)中心（TEC）、夢想加、俠客島、MFG等超過10個知名聯(lián)合辦公品牌入駐，布局總面積超過12萬平方米。例如，2011年進(jìn)入重慶的雷格斯，已在渝中區(qū)、江北區(qū)等布局了4個商務(wù)中心，運(yùn)營面積約5000平方米。
市場
客戶群體趨向多元化
工位最高月租可達(dá)2000元
服務(wù)于多個聯(lián)合辦公品牌的戴德梁行寫字樓部&企業(yè)服務(wù)部助理董事劉洋介紹，聯(lián)合辦公模式起源于上世紀(jì)的美國，當(dāng)時一些小公司或小團(tuán)隊(duì)為了節(jié)約租賃成本，都是采用共享辦公空間的模式。而國內(nèi)的聯(lián)合辦公起步相對較晚，2015年被認(rèn)為是聯(lián)合辦公的“元年”，大量新登記市場主體掀起的創(chuàng)業(yè)熱潮，激活了對聯(lián)合辦公空間的需求，從而推動了聯(lián)合辦公市場的迅速發(fā)展。
劉洋介紹，根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，信息產(chǎn)業(yè)、文化以及媒體等領(lǐng)域的新興企業(yè)和各種中小型企業(yè)，仍是目前聯(lián)合辦公空間的主要客戶群體。但隨著市場發(fā)展，客戶群體也呈現(xiàn)多元化的趨勢，不少成熟企業(yè)也開始接受聯(lián)合辦公模式。以氪空間為例，入駐企業(yè)就有順豐速運(yùn)、新東方等，而夢想加也吸引了今日頭條、易到、蔚來等企業(yè)入駐。
“與傳統(tǒng)辦公相比，聯(lián)合辦公擁有空間共享、租期靈活、商業(yè)社交、服務(wù)多樣化等特點(diǎn)。其高效靈活的辦公形式能夠更好地匹配企業(yè)的辦公需求，在減少現(xiàn)金流占用、提升辦公靈活度、降低辦公成本等方面具備優(yōu)勢?！眲⒀蟊硎?，與單獨(dú)租用辦公室相比，租用聯(lián)合辦公室算下來，企業(yè)至少會節(jié)省20%的成本。
10月8日，記者在MFG環(huán)球金融中心的聯(lián)合辦公中心看到，除了客戶按面積租用辦公室外，MFG負(fù)擔(dān)起了入駐企業(yè)的公共性需求服務(wù)：在每個樓層設(shè)置一個總服務(wù)臺，負(fù)責(zé)所有入駐企業(yè)的來訪接待與引導(dǎo)；每個樓層還設(shè)置了多功能會議室、文印設(shè)備、茶水間、休息區(qū)等，入駐企業(yè)可以免費(fèi)使用；同時每個樓層還配備了一個行政經(jīng)理為入駐企業(yè)服務(wù)。
“以100平方米的辦公室來計(jì)算，如自己租用，按100元/平方米的租金來算，除了需要每月支付1萬元租金外，前期還有裝修費(fèi)、設(shè)備投入等各種費(fèi)用。以裝修費(fèi)為例，按1500元/平方米計(jì)算，就要15萬元左右。而在解放碑的核心區(qū)域租用一個聯(lián)合辦公室，租金也就在100元/平方米左右，并且還可隨時租用，要劃算得多?！币晃宦?lián)合辦公租用者向記者算了筆賬。
“目前入駐MFG的多是成熟型客戶，包括咨詢公司、地產(chǎn)公司等。在我們的成都市場，還有大型國企入駐。”MFG項(xiàng)目招商經(jīng)理肖霜介紹，租用辦公樓，不僅是租金價(jià)格高低的問題，往往還涉及報(bào)批、設(shè)計(jì)、施工、水電、消防等一系列問題，加之還要購買安裝辦公家具、設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)通訊等，這對于一家非專業(yè)公司來說，可謂費(fèi)時、費(fèi)神、費(fèi)力、費(fèi)錢。
記者走訪多家聯(lián)合辦公中心了解到，目前的聯(lián)合辦公室收費(fèi)主要有兩種形式：一是按工位出租，根據(jù)不同的區(qū)域，一個工位的月租在800～2000元之間；另一種是按面積出租，根據(jù)不同的面積、位置，每平方米月租在80～130元之間。
行業(yè)
“馬太效應(yīng)”明顯
未來或形成千億規(guī)模市場
與市場的火熱同步，在資本領(lǐng)域，聯(lián)合辦公也是“香餑餑”。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來，聯(lián)合辦公市場已有近十起融資。例如，今年3月，米域宣布完成4億元B-1輪融資；6月5日，納什空間完成B+輪融資；6月26日，氪空間完成3億美元B輪融資，其6億元人民幣Pre-B輪融資在今年1月完成；6月28日，優(yōu)客工場完成C+輪融資；7月27日，WeWork中國子公司完成5億美元融資；8月，夢想加宣布獲得1.2億美元C輪融資，這也是其在半年內(nèi)第二次獲得融資。
聯(lián)合辦公頻獲融資，在于其快速增長的市場。根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合辦公分會和好租網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布的《2018聯(lián)合辦公發(fā)展大數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，中國聯(lián)合辦公空間正以每年不低于50%的速率增長。到2030年，30%的辦公空間都將會是聯(lián)合辦公。截至2017年底，我國聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模約90億元，預(yù)計(jì)到2030年將形成近千億元的市場規(guī)模。
不過，在井噴式的發(fā)展之后，伴隨著的也是高淘汰率。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前的聯(lián)合辦公市場，行業(yè)“馬太效應(yīng)”漸顯，大品牌與小企業(yè)已是“冰火兩重天”。
根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，2017～2018年，聯(lián)合辦公行業(yè)至少發(fā)生了8次企業(yè)收并購和企業(yè)合并，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。如今年4月，Wework全資并購裸心社；今年，優(yōu)客工場也先后完成對無界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、上海共享辦公企業(yè)Workingdom、智能化辦公平臺“火箭科技”的并購。
戴德梁行寫字樓部&企業(yè)服務(wù)部助理董事劉洋表示，目前的聯(lián)合辦公市場仍處于發(fā)展早期，各大品牌處于市場爭奪階段，大運(yùn)營商傾向通過收購和兼并的手段，來達(dá)到市場擴(kuò)張的目的。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來Top30的企業(yè)，將會占據(jù)超過70%的市場份額。
記者采訪也發(fā)現(xiàn)，擴(kuò)張幾乎成了這些行業(yè)大品牌的一致動作。夢想加相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著夢想加辦公即服務(wù)的體系產(chǎn)品日趨標(biāo)準(zhǔn)、完善，健康運(yùn)營模式得以驗(yàn)證，夢想加開始不斷刷新布局?jǐn)U張速度：僅2018年上半年，簽約面積即為過去3年運(yùn)營面積總和的5倍。
MFG項(xiàng)目招商經(jīng)理肖霜也介紹，MFG的目標(biāo)是總運(yùn)營面積達(dá)到100萬平方米，目前才30萬平方米左右，其中重慶市場的規(guī)劃是要達(dá)到10萬平方米。
在大企業(yè)忙著“跑馬圈地”的同時，小型聯(lián)合辦公空間卻舉步維艱。
WitWork智谷精英創(chuàng)客聯(lián)合辦公負(fù)責(zé)人吳揚(yáng)文，是重慶較早推聯(lián)合辦公模式的試水者。2014年，便在解放碑英利國際金融中心打造了首個WitWork聯(lián)合辦公中心。但到了2016年，吳揚(yáng)文就“撐不住了”。吳揚(yáng)文介紹，當(dāng)聯(lián)合辦公室的入住率低于60%，企業(yè)就會很難賺回成本。當(dāng)時隨著各種辦公空間和產(chǎn)業(yè)園區(qū)越來越多，加上不少創(chuàng)業(yè)者資金有限，原有的傳統(tǒng)聯(lián)合辦公場所逐漸被淘汰。當(dāng)年底，吳揚(yáng)文關(guān)掉了原有的WitWork，在北倉文創(chuàng)街區(qū)打造文創(chuàng)+文旅一體的文旅園區(qū)。“我們是幸運(yùn)的，找到了升級的路徑，還有一大撥小型聯(lián)合辦公空間做不走，直接被淘汰了?！眳菗P(yáng)文坦言。
劉洋說，目前部分小型聯(lián)合辦公空間還有一定生存市場，但從長期來看，聯(lián)合辦公行業(yè)將成為頭部企業(yè)之間的角逐。以聯(lián)合辦公服務(wù)商的類型來分，目前國內(nèi)聯(lián)合辦公玩家大致可分為三類，一是聯(lián)合辦公領(lǐng)域的自營類創(chuàng)業(yè)公司，如氪空間、裸心社等；二是自營+加盟模式的優(yōu)客工場等；三則是傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)作的，如SOHO3Q、ATLAS寰圖等。未來還會有新鮮力量加入，但行業(yè)可能會對新進(jìn)入者形成一定的壁壘。
趨勢：聯(lián)合辦公市場出路在哪？
拼運(yùn)營拼服務(wù)拼資源
未來的聯(lián)合辦公市場又將何去何從？
在戴德梁行重慶公司總經(jīng)理魏曉龍看來，目前的聯(lián)合辦公市場產(chǎn)業(yè)鏈較短，盈利方式較單一，利潤點(diǎn)仍以工位服務(wù)費(fèi)為主，輔以增值服務(wù)收入。未來的聯(lián)合辦公運(yùn)營商是運(yùn)營能力、綜合服務(wù)能力，甚至是鏈接跨界資源等多方面能力的較量。
魏曉龍說，對于聯(lián)合辦公空間而言，最重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)有五點(diǎn)，分別是入駐率、空間運(yùn)營能力、成本控制能力、融資規(guī)模和品牌影響力。其中，較高的入駐率可以為平臺帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，降低其服務(wù)成本，從而提高平臺整體競爭力；空間運(yùn)營能力則是需要通過對原有空間進(jìn)行改造，提升其空間使用率；而平臺的綜合服務(wù)質(zhì)量將成為該類企業(yè)的核心壁壘之一。
魏曉龍表示，從未來發(fā)展來看，聯(lián)合辦公空間在運(yùn)營能力、品牌效應(yīng)和空間設(shè)計(jì)上的進(jìn)一步提升，會是一大主流趨勢。例如，目前有的聯(lián)合空間會配置健身房、廚房等，甚至為會員提供酒店入住優(yōu)惠、機(jī)票折扣等服務(wù)；入駐企業(yè)方面，不同于以往的針對中小型企業(yè)，未來吸納大企業(yè)將成為聯(lián)合辦公空間重要爭奪點(diǎn)?！按送?，運(yùn)用科技、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)以及人工智能等提高辦公智能化水平，提升用戶體驗(yàn)，也將是聯(lián)合辦公空間發(fā)力的一個方向?！蔽簳札埍硎?。
在吳揚(yáng)文看來，聯(lián)合辦公未來的趨勢將是走向聯(lián)合創(chuàng)業(yè)、聯(lián)合生活，進(jìn)而達(dá)到聯(lián)合共創(chuàng)、共享的生態(tài)圈。吳揚(yáng)文說，以北倉文創(chuàng)街區(qū)為例，不僅共享辦公空間，餐飲、酒店等配套也一應(yīng)俱全。除了傳統(tǒng)的工位出租，還鼓勵企業(yè)開辦公店，并且園區(qū)具備孵化功能，可以幫助創(chuàng)業(yè)者對接市場、流量變現(xiàn)等，旨在形成一個共創(chuàng)、共享的生態(tài)圈。
