國務院定調(diào)棚改貨幣化安置政策 庫存不足城市將加速退出
時間：2018/10/16
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10月8日，國務院常務會議部署推進棚戶區(qū)改造工作，明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。
值得注意的是，在全國去庫存壓力釋放的情況下，雖然一二線城市樓市出現(xiàn)降溫跡象，但部分三四線城市依然維持房價上漲趨勢，庫存則急劇下降。
易居研究院《百城住宅庫存報告》統(tǒng)計的100個城市中，有66個城市的存銷比小于12個月，去庫存周期相對偏小。在存銷比小于6個月的24個城市中，17個城市為三四線城市；在存銷比后10位的城市中，有7個城市為三四線城市，其中惠州和贛州存銷比僅為2.3個月，柳州2.4個月，揚州3、4個月，嘉善3.6個月，清遠3.9個月，湖州4.1個月。
在這些庫存偏低的三四線城市中，相當一部分棚改貨幣化安置力度較大。有些城市此前已經(jīng)取消棚改貨幣化安置，如呼和浩特、長春、岳陽等城市，而更多城市仍在執(zhí)行棚改貨幣化安置政策，下一步這些城市將成為棚改貨幣化安置政策調(diào)整的重點。
曾經(jīng)的去庫存“利器”
我國的大規(guī)模棚改已持續(xù)10年時間。2008年棚戶區(qū)改造作為保障性安居工程的主要內(nèi)容全面啟動，這一階段棚改采用實物化安置和貨幣化安置相結(jié)合的方式。2015年前后，由于房地產(chǎn)市場庫存高企，國務院以及財政部、住建部等部委發(fā)文強調(diào)積極推進棚改的貨幣化安置。2017年5月，國務院常務會議提出在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例，確保完成當年再開工改造600萬套的棚改任務。
據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2013年棚改貨幣化安置率僅為7.90%，到2017年已達53.9%。2014年貨幣化安置去庫存面積為3596萬平方米，2017年為31059萬平方米，呈逐年上漲趨勢，棚改貨幣化安置政策實施效果立竿見影。
據(jù)易居研究院《百城住宅庫存報告》資料顯示，100個城市中，有15個城市的存銷比大于16個月，去庫存壓力依然較大；有19個城市的存銷比位于12~16個月之間，去庫存周期相對適中；有66個城市的存銷比小于12個月，去庫存周期相對偏小。
值得注意的是，三四線城市的存銷比下跌較為明顯，三四線城市去化周期達到10年來的最低值。在存銷比小于6個月的24個城市中，17個城市為三四線城市；在存銷比后10位的城市中，有7個城市為三四線城市，惠州和贛州存銷比僅為2.3個月，柳州2.4個月，杭州3個月，揚州3.4個月。
據(jù)悉，截至2018年8月底，一線、二線、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2288萬、21702萬和18269萬平方米，環(huán)比增幅分別為1.3%、-0.1%和-0.7%，同比增幅分別為4.7%、-10.2%和-4.7%。從三類城市的庫存走勢來看，一線城市有所抬頭，而二線、三四線城市則依然呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。
究其原因，恒大研究院副院長夏磊指出，庫存去化周期與供地有關。早在2017年，一線城市就加快供地，今年已形成有效供給；當時很多三四線城市庫存周期長，供地受到嚴格限制，經(jīng)過幾年去庫存，有效供應出現(xiàn)下滑。
對于三四線城市庫存去化周期創(chuàng)新低，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這得益于本輪去庫存周期中，三四線城市棚改等政策釋放出的強勁購買力?！耙宰罱容^熱門的丹東為例，實際上丹東在2017年就落實了較為積極的去庫存政策，庫存狀況一直在改善，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)9個月的去庫存周期變小的現(xiàn)象。歷史上丹東的去庫存周期最高可以達到63個月，而目前僅為13個月?！?br />
新城控股高級副總裁歐陽捷此前曾表示，棚改資金發(fā)放進度超出預期，帶動了三四線城市和縣城銷售增長。
嚴躍進向記者表示，“三四線城市整體呈現(xiàn)出低庫存的結(jié)構(gòu)，這說明此類城市市場表現(xiàn)不錯。這也要求停止各類優(yōu)惠政策，尤其是棚改貨幣化安置的優(yōu)惠政策?！?br />
取消貨幣化安置優(yōu)惠政策，不等于取消貨幣化安置方式。即使在一些房價上漲壓力大的新一線或二線城市，政策調(diào)整也僅限于取消貨幣化安置補償?shù)母鞣N獎勵、激勵政策，而不會取消貨幣補償安置這一補償方式。
部分三四線城市
去庫存壓力仍較大
經(jīng)過本輪市場上升周期，一些城市的庫存規(guī)模出現(xiàn)腰斬，但仍有大量三四線城市，去庫存壓力依然較大。
某房企人士向中國房地產(chǎn)報記者表示，房企更愿意布局熱點城市和城市圈周邊的三四線城市，從而能更好地承接外溢需求。對于其他三四線城市，企業(yè)傾向于選擇經(jīng)濟基礎較好、擁有能源、旅游等資源、人口結(jié)構(gòu)合理的類型。但目前三四線城市內(nèi)部出現(xiàn)明顯分化，部分三四線城市的存銷比數(shù)據(jù)依然偏高。
據(jù)易居研究院《百城住宅庫存報告》顯示，在三四線城市中，有部分城市的存銷比數(shù)據(jù)相對偏高，如廈門、香河、燕郊、固安等，分別為33.6個月、38.5個月、23.4個月、18.4個月。
對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，“目前調(diào)控政策較嚴格，造成部分三四線城市去化速度跟不上，同時一些開發(fā)商不想降價銷售，所以庫存量較大，導致部分三四線城市出現(xiàn)存銷比較高的情況”。就拿北京周邊的香河、燕郊、固安等城市來說，庫存的增加主要源于嚴格的限購政策導致需求的急劇下降。
中泰證券研究所高級經(jīng)濟學家楊暢向記者表示，從宏觀經(jīng)濟的角度來看，短期內(nèi)棚改貨幣化對于部分三四線城市消化房地產(chǎn)庫存確實起到明顯作用，但由于部分三四線城市并不具備人口流入的基礎，很難消化庫存。
上述局面體現(xiàn)出樓市形態(tài)的進一步分化，三四線城市之間，經(jīng)濟、資源、人口、環(huán)境等不同，會極大影響樓市的供需形勢。在下一輪上升周期中，這將對市場帶來深遠影響。同時，嚴躍進也表示，棚改貨幣化安置存在部分資金運作不規(guī)范的現(xiàn)象，部分資金會進入到房地產(chǎn)市場，進而推動房價上漲。
“不同城市有不同的邏輯，對于存銷比數(shù)據(jù)偏高的三四線城市，在棚改貨幣化安置方面力度依然需要加大?！眹儡S進表示。
值得注意的是，在全國去庫存壓力釋放的情況下，雖然一二線城市樓市出現(xiàn)降溫跡象，但部分三四線城市依然維持房價上漲趨勢，庫存則急劇下降。
易居研究院《百城住宅庫存報告》統(tǒng)計的100個城市中，有66個城市的存銷比小于12個月，去庫存周期相對偏小。在存銷比小于6個月的24個城市中，17個城市為三四線城市；在存銷比后10位的城市中，有7個城市為三四線城市，其中惠州和贛州存銷比僅為2.3個月，柳州2.4個月，揚州3、4個月，嘉善3.6個月，清遠3.9個月，湖州4.1個月。
在這些庫存偏低的三四線城市中，相當一部分棚改貨幣化安置力度較大。有些城市此前已經(jīng)取消棚改貨幣化安置，如呼和浩特、長春、岳陽等城市，而更多城市仍在執(zhí)行棚改貨幣化安置政策，下一步這些城市將成為棚改貨幣化安置政策調(diào)整的重點。
曾經(jīng)的去庫存“利器”
我國的大規(guī)模棚改已持續(xù)10年時間。2008年棚戶區(qū)改造作為保障性安居工程的主要內(nèi)容全面啟動，這一階段棚改采用實物化安置和貨幣化安置相結(jié)合的方式。2015年前后，由于房地產(chǎn)市場庫存高企，國務院以及財政部、住建部等部委發(fā)文強調(diào)積極推進棚改的貨幣化安置。2017年5月，國務院常務會議提出在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例，確保完成當年再開工改造600萬套的棚改任務。
據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2013年棚改貨幣化安置率僅為7.90%，到2017年已達53.9%。2014年貨幣化安置去庫存面積為3596萬平方米，2017年為31059萬平方米，呈逐年上漲趨勢，棚改貨幣化安置政策實施效果立竿見影。
據(jù)易居研究院《百城住宅庫存報告》資料顯示，100個城市中，有15個城市的存銷比大于16個月，去庫存壓力依然較大；有19個城市的存銷比位于12~16個月之間，去庫存周期相對適中；有66個城市的存銷比小于12個月，去庫存周期相對偏小。
值得注意的是，三四線城市的存銷比下跌較為明顯，三四線城市去化周期達到10年來的最低值。在存銷比小于6個月的24個城市中，17個城市為三四線城市；在存銷比后10位的城市中，有7個城市為三四線城市，惠州和贛州存銷比僅為2.3個月，柳州2.4個月，杭州3個月，揚州3.4個月。
據(jù)悉，截至2018年8月底，一線、二線、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2288萬、21702萬和18269萬平方米，環(huán)比增幅分別為1.3%、-0.1%和-0.7%，同比增幅分別為4.7%、-10.2%和-4.7%。從三類城市的庫存走勢來看，一線城市有所抬頭，而二線、三四線城市則依然呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。
究其原因，恒大研究院副院長夏磊指出，庫存去化周期與供地有關。早在2017年，一線城市就加快供地，今年已形成有效供給；當時很多三四線城市庫存周期長，供地受到嚴格限制，經(jīng)過幾年去庫存，有效供應出現(xiàn)下滑。
對于三四線城市庫存去化周期創(chuàng)新低，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這得益于本輪去庫存周期中，三四線城市棚改等政策釋放出的強勁購買力?！耙宰罱容^熱門的丹東為例，實際上丹東在2017年就落實了較為積極的去庫存政策，庫存狀況一直在改善，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)9個月的去庫存周期變小的現(xiàn)象。歷史上丹東的去庫存周期最高可以達到63個月，而目前僅為13個月?！?br />
新城控股高級副總裁歐陽捷此前曾表示，棚改資金發(fā)放進度超出預期，帶動了三四線城市和縣城銷售增長。
嚴躍進向記者表示，“三四線城市整體呈現(xiàn)出低庫存的結(jié)構(gòu)，這說明此類城市市場表現(xiàn)不錯。這也要求停止各類優(yōu)惠政策，尤其是棚改貨幣化安置的優(yōu)惠政策?！?br />
取消貨幣化安置優(yōu)惠政策，不等于取消貨幣化安置方式。即使在一些房價上漲壓力大的新一線或二線城市，政策調(diào)整也僅限于取消貨幣化安置補償?shù)母鞣N獎勵、激勵政策，而不會取消貨幣補償安置這一補償方式。
部分三四線城市
去庫存壓力仍較大
經(jīng)過本輪市場上升周期，一些城市的庫存規(guī)模出現(xiàn)腰斬，但仍有大量三四線城市，去庫存壓力依然較大。
某房企人士向中國房地產(chǎn)報記者表示，房企更愿意布局熱點城市和城市圈周邊的三四線城市，從而能更好地承接外溢需求。對于其他三四線城市，企業(yè)傾向于選擇經(jīng)濟基礎較好、擁有能源、旅游等資源、人口結(jié)構(gòu)合理的類型。但目前三四線城市內(nèi)部出現(xiàn)明顯分化，部分三四線城市的存銷比數(shù)據(jù)依然偏高。
據(jù)易居研究院《百城住宅庫存報告》顯示，在三四線城市中，有部分城市的存銷比數(shù)據(jù)相對偏高，如廈門、香河、燕郊、固安等，分別為33.6個月、38.5個月、23.4個月、18.4個月。
對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，“目前調(diào)控政策較嚴格，造成部分三四線城市去化速度跟不上，同時一些開發(fā)商不想降價銷售，所以庫存量較大，導致部分三四線城市出現(xiàn)存銷比較高的情況”。就拿北京周邊的香河、燕郊、固安等城市來說，庫存的增加主要源于嚴格的限購政策導致需求的急劇下降。
中泰證券研究所高級經(jīng)濟學家楊暢向記者表示，從宏觀經(jīng)濟的角度來看，短期內(nèi)棚改貨幣化對于部分三四線城市消化房地產(chǎn)庫存確實起到明顯作用，但由于部分三四線城市并不具備人口流入的基礎，很難消化庫存。
上述局面體現(xiàn)出樓市形態(tài)的進一步分化，三四線城市之間，經(jīng)濟、資源、人口、環(huán)境等不同，會極大影響樓市的供需形勢。在下一輪上升周期中，這將對市場帶來深遠影響。同時，嚴躍進也表示，棚改貨幣化安置存在部分資金運作不規(guī)范的現(xiàn)象，部分資金會進入到房地產(chǎn)市場，進而推動房價上漲。
“不同城市有不同的邏輯，對于存銷比數(shù)據(jù)偏高的三四線城市，在棚改貨幣化安置方面力度依然需要加大?！眹儡S進表示。
