樓市地市暫停躁動：三四線城市風(fēng)險初現(xiàn)
“金九銀十”未現(xiàn)，樓市降溫已經(jīng)來臨。
一方面，目前多個一線及熱點城市的新房市場出現(xiàn)降價促銷，包括恒大、碧桂園、萬科等大型地產(chǎn)商都在加緊出貨。萬科把“活下去”當(dāng)成目標(biāo)，碧桂園明確提出“控速”，融創(chuàng)也不再“奔跑”。
另一方面，三季度以來土地市場降溫顯著，房企競拍土地的態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，地塊流拍的數(shù)量持續(xù)增加。
這其中有土地出讓條件嚴(yán)苛的影響。限地價、限房價、競自持、競配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點城市推地的重要要求，對于企業(yè)來說，這些限制條件對項目盈利和周轉(zhuǎn)帶來一定壓力，且對企業(yè)資金實力提出了更高的要求。
“房企會考慮大的市場環(huán)境對其去化能力的影響，自身土地儲備量與存貨周轉(zhuǎn)能力是否匹配，以及三四線城市棚改資金收縮帶來的不確定性風(fēng)險。而且土拍市場上地價越來越高，房企也要合理控制成本。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對中國房地產(chǎn)報記者表示。
“住宅用地供應(yīng)相對充足下，房企并不急缺土地，房價上行空間有限、地價偏高地塊已不再受寵。未來幾年全國前19強(qiáng)房企不用再拿一宗地也可以銷售5.9年，即便是保持整體規(guī)模不超過50%的增長，未來兩年不拿地亦無大礙?！毙鲁强毓?23.100, 0.31, 1.36%)集團(tuán)副總裁歐陽捷對中國房地產(chǎn)報記者表示，當(dāng)然，有合適的地還是會繼續(xù)拿，緩拿地，拿小地，快進(jìn)快出應(yīng)是最佳策略。
郭毅認(rèn)為，房企拿地謹(jǐn)慎其實是一直存在的，今年越來越多的龍頭房企陸續(xù)減少公開市場拿地，轉(zhuǎn)而更傾向于通過并購重組方式用比較低的成本一次性取得更大量的土地儲備。
市場預(yù)期轉(zhuǎn)變 以價換量加快出貨
“在限購的城市里，有資格的購房者逐漸減少，就像池子里的魚不斷被撈掉，而小魚還沒有長大。先知先覺的房企正在搶收有資格、同時也有購買力的客戶。”歐陽捷說。
中國恒大最先打起促銷牌，自8月底開始，就推出了全國在售樓盤8.9折，最低可低至74折的優(yōu)惠活動，令其9月份銷售業(yè)績大漲。據(jù)恒大公告，9月份完成合約銷售金額630.1億元，完成合約銷售面積599.8萬平方米，環(huán)比分別上漲56.5%和57%，創(chuàng)下今年單月銷售額新高；銷售均價達(dá)到10504元/平方米。
碧桂園、萬科等也走上了降價促銷之路，保利、萬達(dá)等亦紛紛跟進(jìn)。今年前9個月，碧桂園繼續(xù)以5529.3億元銷售額領(lǐng)跑，同比增長29%，并超過其2017年全年5500.1億元的銷售業(yè)績。恒大、萬科銷售業(yè)績分別為4490.9億元和4323.2億元，較去年同期分別增長22%和9%。
融創(chuàng)中國前9個月實現(xiàn)合約銷售金額3219.8億元，同比增長55%，位列全國第四。其中9月份實現(xiàn)新增預(yù)訂銷售金額547.3億元，同比增長24%。保利發(fā)展前9月銷售額3027.7億元，排名第五位，這一銷售數(shù)據(jù)幾乎追上了去年全年業(yè)績。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年前三季度TOP100房企整體銷售規(guī)模近7萬億元，同比增長39.6%。多數(shù)房企完成全年銷售目標(biāo)問題不大，少數(shù)房企完成目標(biāo)仍存在較大壓力。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，在融資收緊、短期償債壓力增加、預(yù)期項目去化率下降的情況下，四季度房企將繼續(xù)加大貨量供應(yīng)。一方面，一些今年以來受限價影響，延遲入市的項目將在四季度大量入市，相關(guān)企業(yè)業(yè)績將受益增長。另一方面，也會有更多房企選擇以價換量，通過降低預(yù)售價格加速項目入市，保證去化，高周轉(zhuǎn)策略，仍然是目前企業(yè)的首選。
盡管銷量仍在增長，但增速放緩的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)穆迪發(fā)布的報告顯示，預(yù)計未來12個月全國房地產(chǎn)合約銷售將放緩，原因主要包括銀行向購房者放貸的嚴(yán)格監(jiān)管，以及市場相較于2017年需求轉(zhuǎn)弱。
陽光城(5.150, 0.06, 1.18%)執(zhí)行董事長、總裁朱榮斌表示，一線市場動力很強(qiáng)，但被調(diào)控壓住了。三四線城市沒有控，但確實有非理性的因素，持續(xù)上漲沒有保證。
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌則觀察到，隨著政策的持續(xù)，8月份起很明顯地感受到購買預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，尤其是三四線城市冷得更快一些?！拔覀儠浅Ｐ⌒闹?jǐn)慎地把公司做安全了?！?
“越是去年以來房價上漲過快、土地供應(yīng)過多的城市，特別是一些都市圈周邊的中小城市，越是透支了未來的市場，在調(diào)控政策的擠壓下，購房人群流量下降更明顯?！睔W陽捷認(rèn)為。
拍地趨謹(jǐn)慎 三四線城市風(fēng)險開始顯現(xiàn)
土地儲備都是房企生存和發(fā)展的命脈。只不過，在當(dāng)前的市場環(huán)境和銷售壓力下，房企在拿地態(tài)度上更加謹(jǐn)慎，尤其是高價地。
今年以來，全國土地市場成交價格及溢價率持續(xù)下行，整體降溫趨勢持續(xù)。2018年前三季度，全國300個城市住宅用地成交樓面均價3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價率18.3%，同比下降21.1%。
同時，土地市場流拍面積創(chuàng)新高。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，約為2017年全年流拍地塊的1.8倍。尤其第三季度流拍土地面積占總推出面積的比重高達(dá)9.3%，達(dá)近年來的最高值。
大房企仍手握充足的土地資源，但相比去年拿地節(jié)奏更趨于謹(jǐn)慎。今年前9個月，碧桂園、萬科、保利繼續(xù)占據(jù)拿地金額榜三甲地位。其中碧桂園以1198億元的拿地金額位居榜首，同比下降28%，萬科和保利分別同比下降8%和22%。TOP10房企拿地總金額達(dá)6994億元，同比下降19%。
碧桂園總裁莫斌表示，下半年的土地投資會更加謹(jǐn)慎。中海董事局主席兼行政總裁顏建國表示，現(xiàn)階段中海會采取很謹(jǐn)慎的態(tài)度對待投資買地，寧愿錯失機(jī)會，也不想投錯幾塊地。
這些龍頭房企重點關(guān)注的區(qū)域中，長三角一直是個必爭區(qū)域，隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，中西部地區(qū)土地市場熱度也逐步升溫。根據(jù)中指院統(tǒng)計，1~9月，長三角地區(qū)TOP10企業(yè)拿地總額達(dá)2818億元，位列首位；中西部和珠三角以2118億元和1718億元分列第二、第三位；環(huán)渤海地區(qū)拿地總額位居第四位，為1141億元。
從城市標(biāo)的看，一二線城市仍是它們的拿地重點，但規(guī)模在下降。1~9月，土地成交金額TOP10城市總計成交9823億元，同比下降9%，增速較1~8月回落14%；TOP10城市土地成交面積增速較1~8月回落6%。
隨著棚改貨幣化安置的收緊，三四線城市風(fēng)險已經(jīng)開始顯現(xiàn)。今年前9個月，三四線城市流拍住宅用地占比達(dá)到了76.7%。7月31日之后至9月20日，溢價率超過100%的高溢價地塊有111宗，其中在三四線城市的就有89宗，而中小房企和個人拿地就占了91.9%。
歐陽捷認(rèn)為，未來很多三四線城市的高溢價項目極有可能重演一二線城市地王的命運(yùn)，也會掉入“被限價”的陷阱。此輪調(diào)控以后，拿了高價地的中小房企和個人將會陷入非常被動的局面，屆時會哀嚎遍野。
孫宏斌的焦慮亦與三四線城市的布局密切相關(guān)：其一，三四五線城市正在冷卻，進(jìn)行布局的開發(fā)商承受較大壓力；其二，限價導(dǎo)致開發(fā)商前年和去年買的地可能被迫以虧本價賣出。
恒大總裁夏海鈞在年中業(yè)績報告上透露，恒大除了把利潤做到了500億元外，土地結(jié)構(gòu)也徹底翻轉(zhuǎn)，一二線城市土地占比68%，而在2014年，這個數(shù)字不到50%。
市場降溫時更是市場的洗牌期。于大房企而言，正是個撿漏的好時機(jī)。
剛喊出“活下去”口號不久，萬科即花費32.34億元，獲得華夏幸福(23.680, 0.88, 3.86%)環(huán)京地區(qū)33.9萬平方米土地項目大部分的股權(quán)，合作開發(fā)環(huán)京項目。這些土地主要位于涿州、大廠、廊坊和霸州市，均為住宅用地，其中部分地塊為半年內(nèi)所拿。
一方面加快出貨、回籠資金，以應(yīng)對債務(wù)到期壓力，另一方面伺機(jī)以合理價格增加土地儲備，或許就是大房企們“活下去”的邏輯所在。
