樓市遇冷 環(huán)京區(qū)域是否成房企底牌？
今年樓市的「金九銀十」告別了以往的火熱氛圍。據(jù)北京市統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月至8月，北京市商品房銷售面積為354.2萬平方米，同比下降32.8%。其中，住宅銷售面積為266.3萬平方米，同比下降22.7%。各項數(shù)據(jù)的下滑讓社會各行業(yè)皆對樓市唱衰，普遍認(rèn)為如今的市場冷淡正是樓市泡沫的初現(xiàn)，且在不久以后將迎來大幅度的價格調(diào)整。
但也有人持相反意見，向來看漲房地產(chǎn)行業(yè)的任志強(qiáng)在2018博鰲房地產(chǎn)論壇上表示：“明年可能出現(xiàn)商品房嚴(yán)重供給不足，到時候有錢也買不到房！”
各種言論的交織讓整個行業(yè)人心惶惶，眾多購房者只能站在迷霧中觀望、暗自焦慮，真正的答案只能等時間來驗證。但作為深諳行業(yè)發(fā)展規(guī)律的房企而言，敏感時期的一些動作也許就預(yù)示著答案。
『聚焦行業(yè)洞察，以遠(yuǎn)見驅(qū)動發(fā)展』
早在國慶前高呼「活下去」引起行業(yè)輿論動蕩的萬科，于10月9日公布擬通過收購華夏幸福目標(biāo)公司部分股權(quán)的方式，合作開發(fā)位于涿州、大廠、廊坊和霸州的多個項目，總用地面積約339,338.36平方米，暫定交易價款約為32.34億元。
一邊高呼「活下去」，一邊收購環(huán)京的土地，萬科在現(xiàn)階段做出此舉動，不禁讓人深思「活下去」背后的真正含義，是唱衰樓市然后借機(jī)抄底擴(kuò)張，還是有其他意圖？作為向來擅長利用樓市低潮期實現(xiàn)彎道超車的萬科而言，不論目的為何，此舉都為樓市亮起了一個信號：萬科看好環(huán)京樓市。
先來回顧一下今年有關(guān)環(huán)京的政策與利好。
今年三月份，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會關(guān)于發(fā)布了《建設(shè)項目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負(fù)面清單》的通知，明確規(guī)定了北京各區(qū)域的鼓勵與限制政策，其內(nèi)容中有幾項重點(diǎn)：
① 四環(huán)內(nèi)不再新增住宅商品房；
② 五環(huán)外將集聚大型商業(yè)項目及商辦項目，形成新商業(yè)圈；
③ 大型醫(yī)院、大學(xué)、大專院校、職業(yè)學(xué)院逐步轉(zhuǎn)移至五環(huán)以外；
④ 各區(qū)域完善居民養(yǎng)老、義務(wù)教育、公共設(shè)施，建造宜居城市。
在這種明確且細(xì)致的規(guī)定下，五環(huán)外及環(huán)京區(qū)域則迎來新的發(fā)展機(jī)遇。與此同時，在今年八月份，首都環(huán)線高速（G95）也就是人們俗稱的“大七環(huán)”正式閉環(huán)。隨著七環(huán)全面建成通車，更將促進(jìn)京津冀公路網(wǎng)實現(xiàn)全面對接和一體化，推動京津冀區(qū)域形成主要城市之間“1小時交通圈”。在兩項規(guī)劃的加持下，環(huán)京樓市站在京津冀一體化的肩膀上再次備受矚目。
環(huán)京樓市在近幾年來十分火熱，在京津冀一體化以及首都新機(jī)場、2022冬奧會等政策紅利的推動下，眾多房企看到了發(fā)展的契機(jī)。但隨著今年政策的發(fā)布及大七環(huán)通車等消息露出，環(huán)京又迎來了新一輪的發(fā)展高峰期，長期以來在環(huán)京區(qū)域難以施展拳腳的萬科于此時收購環(huán)京項目，意料之外卻又情理之中。
當(dāng)其他房企追趕環(huán)京的晚班車時，專注于深耕環(huán)京區(qū)域的鴻坤地產(chǎn)早已在2009年便占據(jù)了環(huán)京的優(yōu)質(zhì)資源，不知不覺中處在利好受益者的核心圈。無論拿地成本的先發(fā)優(yōu)勢還是項目聯(lián)動的規(guī)模效應(yīng)都較后來者領(lǐng)先了一個身位。
『白銀時代，以誠意善見未來』
除去價格與成交量，近階段持續(xù)不斷的產(chǎn)品質(zhì)量問題為這個行業(yè)雪上加霜，在高呼美好生活的同時，是否將其付諸到了實際行動是購房者較關(guān)注的熱點(diǎn)。
因此，在市場波動期如何形成差異化實現(xiàn)彎道超車，主要看內(nèi)外兩點(diǎn)：外在的產(chǎn)品品質(zhì)與內(nèi)在附加的生活方式。
鴻坤的發(fā)展模式也許能夠給行業(yè)帶來一些啟發(fā)。
在開發(fā)的同時，鴻坤憑借多元化布局，積極引入教育配套、提供社區(qū)醫(yī)療和養(yǎng)老服務(wù)、運(yùn)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)，驅(qū)動區(qū)域價值的提升和崛起，推動城市化建設(shè)。如涿州鴻坤·理想爾灣的兒童友好社區(qū)，直接受益于鴻坤?原鄉(xiāng)郡與鴻坤?原鄉(xiāng)半島的武清NBA CENTER，以及在多數(shù)項目中引入的醫(yī)療服務(wù)體系等。
得益于前瞻性的戰(zhàn)略布局和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力，十月以來，鴻坤地產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)突出。僅國慶期間，鴻坤大七環(huán)沿線項目熱銷7億，在市場遇冷的情況下力證環(huán)京潛力與企業(yè)實力，同時也證明了，“內(nèi)外兼修、以誠待人”才是房企的長遠(yuǎn)生存之道。
『差異化時代，以謀局制勝』
謀局者，精于審時度勢、伐道有術(shù)。
在預(yù)見行業(yè)發(fā)展趨勢以及未來生活方式的前提下，鴻坤站在城市發(fā)展的角度，將「西紅門模式」樣本成功帶到各個城市的運(yùn)營中，實現(xiàn)了以項目帶區(qū)域，以區(qū)域促城市的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，在地產(chǎn)品牌差異化競爭的道路上形成了獨(dú)有的價值內(nèi)核，也以創(chuàng)新型城市運(yùn)營商的身份為城市未來發(fā)展提供了可持續(xù)發(fā)展的體系，即鴻坤于2017年提出的「雙圈戰(zhàn)略」。
雙圈，即「都市圈+生態(tài)圈」。鴻坤明確了在聚焦城市深耕與城市圈布局的同時，將鴻坤旗下的資本、地產(chǎn)、文旅、產(chǎn)業(yè)四大板塊的資源進(jìn)行整合，為旗下的住宅產(chǎn)品帶來更多樣化的生活體驗，為產(chǎn)品增值。
在十月大放異彩的鴻坤·葡萄酒小鎮(zhèn)就是「雙圈戰(zhàn)略」的首個落地產(chǎn)品。從都市圈角度來看，京北地區(qū)在園博會與冬奧會兩大盛事紅利的輻射下，張家口及周邊地區(qū)的城市配套設(shè)施已逐漸完善，懷來作為連接首都和西北的交通樞紐，已成為利好重點(diǎn)承接區(qū)；從生態(tài)圈角度來看，官廳湖生態(tài)環(huán)境優(yōu)渥，周邊有82處度假景區(qū)環(huán)繞，是北京周邊游的黃金區(qū)域。其中的葡萄酒產(chǎn)業(yè)已形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，在為業(yè)主提供更豐富的休閑生活的同時，也為產(chǎn)品賦能、提供內(nèi)在生命力。
鴻坤今年在環(huán)京區(qū)域布局的另一個重點(diǎn)項目承德鴻坤山語墅也在十月完成了首秀。鴻坤·山語墅作為鴻坤入駐承德的開山之作，傳承著「語墅系」的高端基因，占據(jù)著城市核心地段及特有的山脈資源。從交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等優(yōu)質(zhì)配套來看，鴻坤·山語墅的市場價值更加突顯，開盤當(dāng)日客戶到訪600余組，銷售金額創(chuàng)承德低密產(chǎn)品紀(jì)錄，展現(xiàn)了強(qiáng)勁的市場競爭力。
如今看來，不論是早已完善布局的大七環(huán)，還是近年來入駐的長三角、珠三角等地區(qū)，皆有鴻坤「雙圈戰(zhàn)略」的邏輯所在，發(fā)展思路十分清晰。隨著大七環(huán)正式閉環(huán)，在政策與交通的雙重加持下，環(huán)京樓市將進(jìn)入全新的賽道，在萬科的加入下，誰能持續(xù)領(lǐng)跑，不妨拭目以待。
