“取消樓市限價(jià)”，打破樓市潛規(guī)則？
廣州外圍區(qū)域“取消限價(jià)”，一石激起千層浪。
10月19日晚，廣州市住建委回應(yīng)稱(chēng)：
近期住建部門(mén)“對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備。”同時(shí)，對(duì)新建商品住房會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格開(kāi)展價(jià)格指導(dǎo)，堅(jiān)決執(zhí)行調(diào)控不動(dòng)搖。
這段回應(yīng)充滿中國(guó)式的話語(yǔ)藝術(shù)，但對(duì)公文話語(yǔ)有所了解的人都明白，這在某種程度上是對(duì)調(diào)整限價(jià)的確認(rèn)。
廣州放寬限價(jià)，恰恰是在新房打折、二手房降價(jià)、土地流拍乃至購(gòu)房者維權(quán)涌現(xiàn)的時(shí)間關(guān)口，難免令人浮想聯(lián)翩。
調(diào)整限價(jià)，是否意味著限價(jià)取消，甚至樓市調(diào)控的巨大轉(zhuǎn)向？廣州為何在這個(gè)關(guān)口突然調(diào)整限價(jià)，對(duì)于樓市究竟會(huì)帶來(lái)怎樣的影響？
1
取消限價(jià)是誤讀
先說(shuō)第一個(gè)結(jié)論，取消限價(jià)是一廂情愿的誤讀。
事實(shí)上，廣州外圍區(qū)域不是取消限價(jià)，而是放寬限價(jià)門(mén)檻。這不是文字游戲，兩者不能簡(jiǎn)單混為一談。
放寬限價(jià)門(mén)檻，意思是開(kāi)發(fā)商可以按照市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格進(jìn)行備案，從而使網(wǎng)簽價(jià)與市場(chǎng)價(jià)接軌，從此解決亂象叢生的“雙合同”問(wèn)題。
過(guò)去廣州限價(jià)執(zhí)行相對(duì)較嚴(yán)，從而導(dǎo)致網(wǎng)簽價(jià)與市場(chǎng)價(jià)之間存在巨大懸殊。廣州新房市場(chǎng)網(wǎng)簽均價(jià)僅有2萬(wàn)多元，而隨行就市的二手房均價(jià)已經(jīng)超過(guò)3.5萬(wàn)元，兩者之間存在40%左右的價(jià)差。
原本350萬(wàn)的房子，首付只需要100萬(wàn)左右；但在2萬(wàn)的限價(jià)之下，購(gòu)房者需要付出60萬(wàn)（200萬(wàn)*30%）的首付加上150萬(wàn)的裝修費(fèi)，首付一次性抬高到200萬(wàn)，購(gòu)房負(fù)擔(dān)嚴(yán)重增加。
所以，如果網(wǎng)簽價(jià)與市場(chǎng)價(jià)接軌，那么雙合同問(wèn)題就不復(fù)存在，剛需首付也能回歸正常。
然而，這并不意味房?jī)r(jià)就能隨行就市，開(kāi)發(fā)商就有了漲跌的決定權(quán)。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商以什么價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售，仍需要進(jìn)行備案，且價(jià)格不得隨意上浮或下調(diào)。
限價(jià)這只有形之手仍然高舉，既要控制房?jī)r(jià)上漲，也要防范房?jī)r(jià)大跌，這正是廣州說(shuō)“堅(jiān)決執(zhí)行調(diào)控不動(dòng)搖”的底氣所在。
2
刺激樓市？
就在上周末，廣州多個(gè)樓盤(pán)爆發(fā)業(yè)主維權(quán)，“退房潮”從二三線城市向一線城市蔓延。
恰恰在這個(gè)時(shí)間關(guān)口，廣州放松限價(jià)，難免給人以調(diào)控放松刺激樓市的想法。
的確，放寬限價(jià)，有穩(wěn)樓市的考量，但作用十分有限。
一方面，放寬限價(jià)，降低首付門(mén)檻，雙合同變成單合同，剛需購(gòu)房負(fù)擔(dān)得到一定程度減輕。
同時(shí)，整個(gè)樓盤(pán)的網(wǎng)簽速度得以加快，這對(duì)開(kāi)發(fā)商資金回流也會(huì)形成相應(yīng)支撐。
另一方面，放寬限價(jià)，所能改變的只是統(tǒng)計(jì)上的房?jī)r(jià)，讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)回歸真實(shí)。
它并不足以改變實(shí)際成交價(jià)，也不足以改變供求關(guān)系，更不足以扭轉(zhuǎn)整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期。
按照地產(chǎn)專(zhuān)家張大偉的說(shuō)法，此舉意在“取消“掩耳盜鈴式”的備案價(jià)格，讓真實(shí)價(jià)格由表外回歸表內(nèi)”。
3
防范維權(quán)潮
放寬限價(jià)，遏制雙合同，更大的目的在于防范維權(quán)潮。
雙合同從來(lái)都是把雙刃劍。
在樓市上行期，它是各方默認(rèn)的潛規(guī)則。
一套350萬(wàn)的房子，200萬(wàn)是網(wǎng)簽價(jià)，150萬(wàn)是裝修合同，這樣的配置顯然不符合常情，但不會(huì)有人對(duì)此提出異議。所有人都明白，所謂“裝修合同”，只是掩蓋限價(jià)價(jià)差的門(mén)面。
一旦進(jìn)入樓市下行期，雙合同就會(huì)成為維權(quán)的靶子。
即便業(yè)主因降價(jià)而維權(quán)，但由于降價(jià)維權(quán)并不占據(jù)任何法律優(yōu)勢(shì)和道德優(yōu)勢(shì)，業(yè)主對(duì)外宣示的理由大概率會(huì)是“裝修問(wèn)題”，而雙合同正是再順手不過(guò)的借口：有哪個(gè)樓盤(pán)能做到150萬(wàn)的裝修質(zhì)量？
顯然，雙合同正在淪為樓市維權(quán)潮的催化劑。
所以，放寬限價(jià)，遏制雙合同，也是為可能出現(xiàn)的維權(quán)潮打補(bǔ)丁。
4
房?jī)r(jià)維穩(wěn)
房?jī)r(jià)維穩(wěn)，這是這一輪樓市調(diào)控的底線所在。
一方面，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。
房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的風(fēng)險(xiǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)其所能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)刺激效用。在貿(mào)易爭(zhēng)端、美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表、六個(gè)錢(qián)包被耗盡的當(dāng)下，遏制房?jī)r(jià)上漲，意在防范樓市泡沫放大的風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面，又要防范房?jī)r(jià)大跌。
房地產(chǎn)牽一發(fā)而動(dòng)全身，房?jī)r(jià)大跌，影響的不只是有房一族和開(kāi)發(fā)商，由于土地和房產(chǎn)作為抵押品的存在，也會(huì)將銀行拖下水，進(jìn)而影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)體。所以，指望房?jī)r(jià)大跌甚至崩盤(pán)，可能都只是一廂情愿。
所以，最終的結(jié)果就是八個(gè)字：
樓市冰封，房?jī)r(jià)維穩(wěn)。
理解這八個(gè)字，就會(huì)明白所有政策的邏輯所在。
