空置稅要來(lái)了？多高、怎么征收、如何界定是難點(diǎn)！
意在減少投機(jī)投資性需求；推進(jìn)的一大難點(diǎn)在于“空置”的界定；參照國(guó)際的標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)空置率或偏高。
房屋空置稅要來(lái)了？近日，國(guó)務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興在《參事講堂》上發(fā)表演講。根據(jù)演講實(shí)錄，仇保興認(rèn)為，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行分類(lèi)，率先出臺(tái)能夠精準(zhǔn)遏制住房投機(jī)的消費(fèi)稅、流轉(zhuǎn)稅、空置稅，然后再?gòu)娜莸乜紤]物業(yè)稅如何開(kāi)展，“以達(dá)到理性遏制、逐步熨平房地產(chǎn)泡沫的效果”。
此觀點(diǎn)引發(fā)了對(duì)空置稅的熱議。華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在其微信公眾號(hào)發(fā)表文章表示：“仇保興建議征收空置稅，我的理解是，他認(rèn)為房地產(chǎn)稅要從容處理，意思是說(shuō)‘急不得’?！?
空置稅在國(guó)外很常見(jiàn)，在國(guó)內(nèi)也已經(jīng)討論多年，但遲遲沒(méi)有在政策層面開(kāi)始執(zhí)行。新京報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，“空置”的界定是一大難點(diǎn)，在實(shí)際中難以操作；其次，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)情況之復(fù)雜，也使得相關(guān)部門(mén)對(duì)這一調(diào)控工具保持謹(jǐn)慎態(tài)度?？罩枚惸芊裉嵘课菘罩贸杀疽詼p少投機(jī)投資性需求為市場(chǎng)所期待。
1 房屋空置稅要來(lái)了？
仇保興再提空置稅，賈康稱(chēng)“是一個(gè)美好的愿望”
10月9日，國(guó)務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興提出，可通過(guò)征收空置稅以遏制住房投機(jī)泡沫。這不是仇保興首次提出空置稅。今年4月11日，仇保興在博鰲亞洲論壇上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段在發(fā)生變化，由過(guò)去中央集中發(fā)力調(diào)控到區(qū)域分散調(diào)控，從行政命令調(diào)控到利用稅收、信貸等工具調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)看空置稅、消費(fèi)稅都會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。
空置稅主要是針對(duì)空置住房。仇保興提出，住房需求逐漸減少是未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織發(fā)布的報(bào)告，法國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家在城鎮(zhèn)化率峰值過(guò)去之后，人均住房面積約為35-40平方米。
賈康在其微信公眾號(hào)發(fā)表文章認(rèn)為，以空置稅促成房地產(chǎn)健康發(fā)展，是一個(gè)“美好的愿望”。但如何使空置稅可操作、具體如何落實(shí)，是當(dāng)前面臨的挑戰(zhàn)，目前還沒(méi)有看到比較好的解決方案。
中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后盤(pán)和林認(rèn)為，我國(guó)實(shí)行空置稅的條件還不成熟，類(lèi)似空置稅需要社會(huì)征信水平和體系建設(shè)達(dá)到一定程度，尤其是形成失信的約束機(jī)制，這樣整個(gè)社會(huì)的遵從成本降低，即人們不再敢在空置稅上弄虛作假，因?yàn)槌杀咎撸挥羞@樣空置率的執(zhí)法成本才能達(dá)到一個(gè)理想狀態(tài)。
2 空置稅怎么征收？
香港今年開(kāi)征空置稅，繳稅金額為年租金2倍
空置稅簡(jiǎn)言之就是對(duì)空置的房屋收取一定的稅收，在國(guó)外較為普遍，法國(guó)、澳大利亞、英國(guó)等很多國(guó)家均征收空置稅。以法國(guó)為例，房子空置一年需繳納房?jī)r(jià)的10%，空置2年繳納12.5%，第三年則需繳納30%，并且同時(shí)附加稅金總額9%的手續(xù)費(fèi)。
據(jù)香港特區(qū)政府官網(wǎng)，今年6月，香港宣布對(duì)一手房開(kāi)征空置稅，對(duì)空置一年或以上、未出租或自住的一手住房，按房屋年租金的200%征收“額外差餉”(即空置稅)。
香港的這一稅率實(shí)際上很高，香港的“差餉”(即土地稅)征收率為租值的5%，空置稅則高達(dá)200%。以2018年3月住宅物業(yè)平均租金回報(bào)率為2.5%計(jì)算，空置稅率按租金兩倍征收，大約等于樓價(jià)的5%。舉例來(lái)看，一套月租金為10000港元的房子，年租金12萬(wàn)港元，需繳納空置稅24萬(wàn)港元，而這套房子的售賣(mài)價(jià)格可能只有約480萬(wàn)。
香港對(duì)于空置稅的征收方法是，所有獲發(fā)占用許可證達(dá)12個(gè)月的一手房業(yè)主，每年須向政府申報(bào)房屋的使用情況，若發(fā)現(xiàn)有房屋超過(guò)六個(gè)月時(shí)間未作居住或出租用途，該房屋會(huì)被視為“空置單位”，業(yè)主需要繳付空置稅。
3 空置率到底有多高？
標(biāo)準(zhǔn)不一；按國(guó)際慣例，空置率5%-10%為合理區(qū)間
中國(guó)的房屋空置率到底高不高？目前較為權(quán)威的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心2014年6月發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)》報(bào)告。該報(bào)告指出，2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅的整體空置率達(dá)到22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。分城市來(lái)看，北京的空置率為19.5%，上海為18.5%。這一數(shù)值高于其他很多國(guó)家和地區(qū)，2011年美國(guó)空置率為2.5%，歐盟主要國(guó)家2004年的空置率為9.5%，日本2008年空置率為13.1%。
中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁對(duì)新京報(bào)記者表示，該中心在持續(xù)進(jìn)行追蹤調(diào)查，目前可以透露的是，2017年的更新數(shù)據(jù)與此前的數(shù)據(jù)相差不大。
另一個(gè)較為可信的數(shù)據(jù)來(lái)自于國(guó)家電網(wǎng)的調(diào)查。今年3月，原中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)兼辦公室主任陳錫文在央視某節(jié)目的講話中披露，以一年一戶(hù)用電量不超過(guò)20度為“空置”標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家電網(wǎng)的空置率調(diào)查結(jié)果顯示，2017年，大中城市房屋的空置率為13.1%，中小城市房屋空置率為13.8%，鄉(xiāng)村房屋空置率為14.3%。
按照國(guó)際慣例，空置率處于5%-10%為合理區(qū)間，10%-20%是危險(xiǎn)區(qū)間，超過(guò)20%為嚴(yán)重?cái)D壓。無(wú)論采用上述何種標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)空置率都偏高。
盤(pán)和林對(duì)新京報(bào)記者表示，很難有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去界定什么樣的狀態(tài)算空置，即使理論上有，在實(shí)踐中也很難操作。國(guó)外學(xué)者計(jì)算空置率時(shí)，是把住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級(jí)市場(chǎng)待售、待租的房產(chǎn)作為分子。國(guó)內(nèi)的學(xué)者，有的是用空置面積除以當(dāng)年商品房竣工面積來(lái)計(jì)算空置率，有的是用空置面積除以前三年竣工面積之和。國(guó)內(nèi)與國(guó)外學(xué)者計(jì)算空置率的方法并不一致，因此用國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量空置率是否過(guò)高，缺乏科學(xué)性。
此外，我國(guó)房屋持有者與國(guó)外也不相同，國(guó)內(nèi)很多是為兒女未來(lái)上學(xué)、結(jié)婚等目的而購(gòu)房，所以不少是不出租、不裝修的。也就是說(shuō)，我國(guó)的空置率應(yīng)該要比國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)高才符合真實(shí)情況。比如說(shuō)，國(guó)外超過(guò)20%就被視為危險(xiǎn)信號(hào)，而國(guó)內(nèi)可能在30%以?xún)?nèi)都是相對(duì)合理的水平。
4 如何界定空置？
入戶(hù)訪問(wèn)、電話訪問(wèn)、查電表，或存被規(guī)避的“漏洞”
實(shí)際上，國(guó)內(nèi)對(duì)于開(kāi)征“空置稅”的討論已進(jìn)行多年。早在2010年，北京住建委曾召開(kāi)座談會(huì)，有參會(huì)人士提出空置稅建議，對(duì)“不住不租不賣(mài)”的空置房屋進(jìn)行征稅，當(dāng)時(shí)北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示“贊成”。
然而，國(guó)內(nèi)空置稅卻遲遲未獲推進(jìn)，至今從未出現(xiàn)在官方文件或表態(tài)中。其一大難點(diǎn)在于“空置”的界定，房屋空置率數(shù)據(jù)也一直沒(méi)有系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。
從具體的統(tǒng)計(jì)方式上來(lái)看，中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的調(diào)查方法是入戶(hù)訪問(wèn)、電話訪問(wèn)，事實(shí)材料基本來(lái)自被訪者的陳述。陳錫文透露的國(guó)家電網(wǎng)的方法是查電表，一年一戶(hù)用電量不超過(guò)20度視為空置。這兩種方式均存在可能被規(guī)避的“漏洞”。賈康在其微信公眾號(hào)文章中表示，若半年或一年電表不轉(zhuǎn)就是空置，要處理一下太容易了，在房屋內(nèi)連上電器就能避開(kāi)交稅?？烤游瘯?huì)去監(jiān)督更不可行，不可能做到全時(shí)段監(jiān)督，并且如果出現(xiàn)居委會(huì)和房主說(shuō)法不一致的情況，難以仲裁。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提出了一種可能的界定方法：建議針對(duì)現(xiàn)房且全裝修住房進(jìn)行把控，交付鑰匙后12個(gè)月內(nèi)可以通過(guò)相關(guān)水、電、氣等月度消費(fèi)流量來(lái)界定。類(lèi)似工作可以交于物業(yè)管理公司進(jìn)行核查。若房屋沒(méi)有出租，或者房屋本身缺乏必要的生活設(shè)施，類(lèi)似廚衛(wèi)等，則可以界定為存在空置嫌疑。
5 空置稅能否抑制房?jī)r(jià)？
促進(jìn)租賃市場(chǎng)房源的釋放，一定程度上抑制房?jī)r(jià)
為何會(huì)出現(xiàn)空置的現(xiàn)象？嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)新京報(bào)記者表示，不從學(xué)術(shù)研究的角度、僅從現(xiàn)實(shí)情況觀察來(lái)看，部分空置房是合理的空置，比如房屋交付到裝修的過(guò)程、業(yè)主短期旅游造成的空置、房屋掛牌出租的時(shí)候合理的空置等。而部分空置則是投資投機(jī)行為所造成的，“寧可空置也不出租”的心態(tài)也存在。
前述中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心2014年的報(bào)告指出了空置房的部分風(fēng)險(xiǎn)，除了形成了房產(chǎn)資源浪費(fèi)之外，空置房還占用了大量金融資源?？罩米》康男刨J可得性(實(shí)際獲得貸款家庭與有正規(guī)信貸需求家庭之間的比例)更高，獲得貸款的規(guī)模更大。據(jù)推算，截至2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬(wàn)億的住房貸款余額。仇保興也指出，中國(guó)民眾的資產(chǎn)70%以上沉淀在房產(chǎn)中，而美國(guó)只有30%不到。
盤(pán)和林對(duì)新京報(bào)記者表示，空置稅的征收可以有效打擊投機(jī)炒房行為，擠出投資性需求從而起到抑制房?jī)r(jià)的效果。同時(shí)，空置稅可以促進(jìn)租賃市場(chǎng)房源的釋放，一定程度上有利于房租的合理回落，推動(dòng)租賃市場(chǎng)的健康房展，房租回落也必將傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上面。不過(guò)，他也指出，“這是政策執(zhí)行到位的理想結(jié)果”，實(shí)際執(zhí)行中空置稅征收成本、空置標(biāo)準(zhǔn)界定等問(wèn)題如何解決，仍是一大挑戰(zhàn)，執(zhí)行不到位甚至可能適得其反。
空置稅征收的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)在于不能影響實(shí)際需求，政策需要把控一個(gè)好平衡點(diǎn)。譬如，房主在為房子尋租過(guò)程中，如何設(shè)置一個(gè)合理的免征空置稅的時(shí)間等。
