政策促穩(wěn) 建設多元住宅供應體系
今年以來，國內(nèi)各地樓市調(diào)控維持從嚴態(tài)勢，延續(xù)了2016年四季度之后的一系列政策力度、調(diào)控模式，不僅在商品房市場上迎來了限購、限貸、限價、限售，在土地市場上也開始執(zhí)行“限地價”“競配建”等措施。
除了出臺限制措施，各地也對樓市存在的違規(guī)銷售行為進行嚴查，確保房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。另外，各地還加大各類保障房、租賃住房的供給力度，多元化住宅供應體系在部分城市開始形成。
調(diào)控促進穩(wěn)健發(fā)展
剛剛過去的第三季度，在“房住不炒”和“堅決遏制房價上漲”的要求下，各地樓市調(diào)控長期化、常態(tài)化已成共識。國家層面政策保持相對穩(wěn)定，而各地因地制宜、因城施策、分類調(diào)控措施繼續(xù)延續(xù)。
具體而言，在限購方面，除了限制個人外，包括上海、深圳、長沙、西安等在內(nèi)的多個熱點城市將企業(yè)納入限購范圍，深圳直接全面禁止企業(yè)購買商品房。在限貸方面，政策依舊嚴苛，除了對于首付比例的要求不斷提高外，各地貸款利率也在上升。在規(guī)范銷售方面，濟南、南昌等城市嚴控預售審批，嚴格限定房價漲幅、裝修標準等，禁止毛坯改精裝變相漲價。
而在公積金政策方面，北京、廣州紛紛更新公積金政策，其中北京要求京外購房提權公積金僅限戶籍地和所在省會城市，并延長進城務工人員銷戶提取年限；廣州提出在非本市和非本人及配偶戶籍所在地購房的，暫停提取住房公積金資格。
從嚴調(diào)控下，各地樓市平穩(wěn)發(fā)展，房價上漲的勢頭也有所遏制。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)，國內(nèi)商品房成交均價由8月的8888元/平方米下降至8751元/平方米，調(diào)控成效初顯?？硕鸢l(fā)布的一份報告顯示，在這樣的背景下，行業(yè)銷售仍保持穩(wěn)健增長，但不同能級的城市成交表現(xiàn)存在差異，一線觸底回升，二線整體穩(wěn)中分化，三四線熱度維持。
也有部分熱點城市限價出現(xiàn)松動。克而瑞的梳理顯示，在武漢，部分高價地塊項目調(diào)高備案價格，南寧也可以通過提高裝修標準的方式突破限價，但克而瑞分析指出，這些“松動”跡象只是個案，并不具備普遍意義。
多地跟進整頓房地產(chǎn)市場秩序
在調(diào)控政策加碼的同時，各地對于房地產(chǎn)違規(guī)銷售現(xiàn)象的打擊力度也在加大。此前，住建部接連公布兩批次違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構名單，涉及哄抬房價、“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等方面，著力打擊違法違規(guī)行為。
隨后，包括廣州在內(nèi)的多個熱點城市予以跟進，全面開展整治房地產(chǎn)市場亂象專項行動，重點打擊投機炒房以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為。部分城市還出臺處罰機制，措施包括書面警告、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓等，就在不久前，廣州剛剛發(fā)文通報了市內(nèi)多個樓盤和中介存在違規(guī)銷售問題，并予以處罰，其中越秀區(qū)的文德世家被直接查封。
如今，困擾廣州樓市已久的雙合同問題也迎來解決的轉(zhuǎn)機。上周五，廣州市住建委發(fā)文稱，在保證調(diào)控力度不放松和成交價格穩(wěn)定運行的前提下，對新建商品住房預售和網(wǎng)簽價格指導機制進行優(yōu)化，嚴禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備。住建委還提出加大對房地產(chǎn)市場監(jiān)管督查力度，保持廣州房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行。
對于各地加大整頓秩序力度的做法?？硕鸱治稣J為，市場監(jiān)管力度可能持續(xù)加強，預計更多城市將跟進整頓房地產(chǎn)市場秩序，尤其是那些房價上漲壓力大的城市，跟進開展整治行動的可能性更高。加強整頓有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，也有助于進一步遏制投機炒房，合理引導市場預期，促進供求關系平衡。
樓市供應體系生變
各地在進行限購、限貸等調(diào)控的同時，如何對現(xiàn)有住房供應體系作出調(diào)整，使之更加符合當前人們的居住需求，也是擺在城市面前的一個大問題。
對此，深圳最先給出了自己的方案。今年6月5日，深圳公布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》，明確到2035年的住房發(fā)展目標。根據(jù)這份文件透露的信息，今后深圳的住房供應體系中，由于各類非商品屬性住宅的供應量加大，將形成“商品住房+政策性支持住房+公共租賃住房”三大住房來源。
據(jù)悉，政策性支持住房包含人才住房和安居型商品房，兩者合計占住房供應的40%，租售價格分別為市場價格的60%和50%，房屋可租可售。公租房將占住房供應的20%，主要是小戶型，房屋只租不售，租金為市場價30%左右，部分受照顧人員可享受進一步優(yōu)惠。另外，原有的商品住房將只占深圳全部住房供應量的40%左右。
在供應量上，征求意見稿指出，2018年至2020年，深圳將首先建設籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套。廣州克而瑞首席分析師肖文曉認為，保障性住房可彌補深圳商品房供應，從而穩(wěn)定供求關系，遏制房價上漲沖動。
深圳的住房供應體系方案公布后，有業(yè)內(nèi)人士指出，深圳的特點是非戶籍常住人口多，年輕人占比高，流動性大，再加上房價較高，因此房屋租賃市場有著較大的發(fā)展空間，而在供應體系中，政策性住房中的兩種類型，屬于政府與市場合作供給，將加大各類租賃住房的供應占比。
穩(wěn)定房價遏制上漲
7月31日，中共中央政治局召開會議，提出要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。今年以來，建立房地產(chǎn)市場長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的共識。從已知的數(shù)據(jù)來看，熱點城市房價漲幅出現(xiàn)回落，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格水平出現(xiàn)下降。
調(diào)控不力堅決問責
今年5月至6月，國內(nèi)多個樓市熱點城市曾經(jīng)密集出臺調(diào)控政策，這與此前住建部的約談有著密切聯(lián)系。根據(jù)媒體的公開報道，5月前后，住建部曾約談成都、太原、西安、貴陽等國內(nèi)12個城市政府的相關負責人，
約談效果是明顯的，多個城市快速反應。貴陽率先出臺限售，提出新建商品住房購買后3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，并加快供地節(jié)奏。長春、成都也出臺調(diào)控政策，對限售政策進行升級，且規(guī)定戶籍遷入成都未滿24個月的購房人，應在成都穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納12個月以上社保才能新購住房。其他被約談城市也紛紛跟進。
在“堅決遏制房價上漲”提出后，住建部于8月7日在沈陽召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會。此次會議強調(diào)，各地要加快制定實施住房發(fā)展規(guī)劃，堅決遏制投機炒房，并要求各地切實做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，系統(tǒng)分析當?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在的突出問題和主要風險點。住建部將建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，嚴格督查，對工作不力、市場波動大、未能實現(xiàn)調(diào)控目標的地方堅決問責。
克而瑞在一份研究報告中指出，此次住建部又重啟座談會，措辭嚴厲，提出對樓市調(diào)控不力的城市堅決問責，顯示出未來房價控制的決心。
熱點城市漲幅回落
近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2018年9月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。從數(shù)據(jù)來看，一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中上海和深圳分別下降0.1%和0.2%。二手住宅銷售價格由上月環(huán)比持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中北京和上海均下降0.2%。
二三線城市住宅價格漲幅出現(xiàn)回落。在31個二線城市中，盡管新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.1%和0.8%，但漲幅比上月分別回落0.2和0.5個百分點。而35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比上月分別回落1.1和0.6個百分點。
而在國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的15個熱點城市新建商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)中，9月有兩個城市銷售價格環(huán)比下降，比8月增加一個，而在上漲的11個城市中，有9個城市漲幅相較上月回落。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉對數(shù)據(jù)解讀時表示，9月各地繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標不動搖、力度不放松，落實地方調(diào)控主體責任，因城因地制宜、精準施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
租購并舉繼續(xù)推進
去年7月“租購并舉”開始進入人們的視野。此后，大力發(fā)展住房租賃市場成為各地以及房地產(chǎn)行業(yè)的共識，“租購同權”也隨著各地政策的跟進而逐步明晰。在過去一年多的時間里，“租購并舉”持續(xù)推進，國內(nèi)多個城市出臺關于大力發(fā)展房屋租賃市場的相關政策，并加大租賃住房供給，而以長租公寓等為代表的新型租賃住房產(chǎn)品，也進入快速發(fā)展時期。
政策利好不斷
深圳在6月公布的住房供應新體系，明確公租房、人才房、安居房等房源占總供給的60%，到了7月底，深圳再度加碼調(diào)控政策，其中一項便是宣布各類新供應用地上建設的商務公寓一律只租不售。
有觀點認為，這意味著今后深圳的公寓類產(chǎn)品的投資成本將會增加，但停售轉(zhuǎn)租的模式已經(jīng)在市場上普及，且發(fā)展空間較大，為租賃市場帶來了部分可租房源。
在廣州，租賃利好政策同樣在持續(xù)推進。今年7月，廣州更新公積金政策，支持提取住房公積金支付房租，并詳細說明三種提取方式。9月，廣州發(fā)布《關于進一步加強戶籍家庭住房保障工作的通知》，調(diào)整公共租賃住房收入線準入標準，調(diào)整住房租賃補貼標準，調(diào)整公共租賃住房租金繳交標準，完善住房困難家庭的公共租賃住房保障退出機制等。
就在最近，個稅專項附加扣除暫行辦法征求意見中，就有對于住房貸款和住房租金的專項扣除辦法。對此克而瑞分析認為，有助于提升剛需以及租賃群體購買力，促進這部分群體住房消費，進一步落實“房住不炒”的政策主旋律。
租賃市場可進一步優(yōu)化
前幾個月，有關“長租公寓”推高房租的話題引發(fā)討論，那么租房者的租金壓力是否增大？
以深圳為例，戴德梁行指數(shù)顯示，上半年深圳商品住宅租金漲幅為5.40%，較去年同期3.98%的漲幅擴大1.42個百分點，戴德梁行方面指出，這一漲幅不足以給市場帶來明顯的壓力。但從今年年中以來，商品住宅租金增速有所加快。其中高端物業(yè)租金符合市場慣性增長，部分經(jīng)濟型租賃盤源被分散式長租公寓品牌租賃，令市場低價租賃盤源減少，結(jié)構性拉高整體租金水平。
不過，8月以來由長租公寓的若干爭議性事件與話題，也折射出當前住房租賃市場仍有眾多亟待解決的問題。對此戴德梁行提醒，應當警惕部分租賃機構、企業(yè)對租賃盤源的壟斷，以及操縱、哄抬房租的行為，并監(jiān)管租賃金融資金，包括“房租貸”“租金貸”等，防止租賃市場過度金融化。
對于當前住房租賃市場的發(fā)展，戴德梁行分析認為，由于租賃市場與民生關聯(lián)更加緊密，因此需要充分的保障性房源的供應及出臺其他保障性的舉措，來滿足中低收入及特定人群的住房需求。此外，租賃市場同樣會有多元化的需求，從活躍市場、豐富市場的角度，鼓勵多層次、多元化的供應是加快租賃住房市場發(fā)展的必要舉措。
戴德梁行方面認為，構建成熟且富有活力的住房租賃市場，必須加快實現(xiàn)租賃住房的政策性保障覆蓋，同時鼓勵市場化的多層次、多渠道供應。
記者觀察
人們需要怎樣的樓市？
“調(diào)控”早已成為各地采取的普遍現(xiàn)象，并與各地房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展緊密結(jié)合。各地出臺調(diào)控措施的目的，為的是避免房價出現(xiàn)劇烈波動，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，更是為了讓居者有其屋，減少因為樓市不穩(wěn)定而承擔的相應風險。
人們需要怎樣的樓市？這個話題看似很大，但其實也可以非常淺顯地解讀。
人們談論樓市，主要談論的是價格，對于無房者而言，顯然希望房價下降，越便宜越好，再不濟也最好能到自己可以承受的范圍；對于有房者來說，對于房價的上漲預期和對居住需求改善的愿望相疊加，也會讓他們傾向于房價不出太大的波動。由此可見，人們需要的樓市并不是那種房價快速上漲，買房需要靠“搶”的市場。
如今，選擇不買房，依靠租房生活的群體也越來越多。這類群體可能是剛畢業(yè)參加工作的年輕人，可能是在購房門檻較高、房價較貴的城市長期工作居住的工薪階層。他們對于租賃市場的需求，同樣也推動著租賃市場的蓬勃發(fā)展，而長租公寓這些年大量出現(xiàn)，與租房群體對于生活質(zhì)量追求的提升密不可分。
現(xiàn)在，各地針對購房和租房出臺了大量政策。但真正確保房地產(chǎn)健康發(fā)展，必須因地制宜、因城施策，針對不同城市樓市的特征，建立長效機制才行。從這一層面來看，房地產(chǎn)市場還有很長的路要走。
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各地成交環(huán)比下跌
2018年第42周，一線城市成交指數(shù)為121.49，環(huán)比下跌13.63點；二線城市成交指數(shù)為492.61，環(huán)比下跌68.44點；三四線城市成交指數(shù)為29.86，環(huán)比下跌4.5點。
一線城市：一線城市北京、上海、深圳均呈上漲態(tài)勢；其中，上海上漲幅度最大，達到22.64%。廣州則成交面積有所回落，下跌45.76%。
二線城市：二線城市成交環(huán)比呈現(xiàn)跌多漲少的局面，其中13個重點二線城市中有8個城市成交量呈下跌趨勢，僅成都、南寧、南京、青島、大連成交量有一定程度的上漲，其中寧波以82.78%的環(huán)比跌幅居于二線城市首位，青島成交量漲幅最大，環(huán)比漲幅約為106.63%。從成交量上來看，重慶以52萬平方米成交量居于所有城市首位。
三四線城市：三四線城市成交環(huán)比跌多漲少，僅鎮(zhèn)江、東莞、舟山3城有所漲幅；跌幅最突出的城市為南平，環(huán)比跌幅達62.23%。
