深圳囤房族壓力大：女子手握十幾套房卻很難賣掉
深圳樓市“斷供潮”真相:“做實業(yè)撐不住了”賣房,企業(yè)欠款“查封房”,股市投資客爆倉甩賣……
最近,深圳的樓市又“火”了一把!
不過,這回不是因為土豪搶新房的的“五千萬蹲”,而是關(guān)于斷供潮的流言。
五千萬蹲:今年5月,深圳新盤招商千璽開盤,一條朋友圈刷屏:“在俺們老家,能夠拿出5000萬,都是人中龍鳳,出則前呼后擁,入則高朋滿座。而在深圳,你拿出5000萬出來買房,只能找個角落蹲一下?！?
斷供潮:最近,關(guān)于深圳大量房子被7折拍賣、斷供潮來襲的消息在坊間傳得沸沸揚揚。
那么,其中真相究竟如何?
中證君經(jīng)過一番調(diào)研,嘗試給深圳樓市把了個脈,發(fā)現(xiàn)四大癥狀……
癥狀一:
成交的多數(shù)降價了
11月12日,喬裝成買家的中證君來到深圳市福田區(qū)某大型房產(chǎn)中介,門口的報價牌上推出多套460萬元~750萬元的房源。
中介工作人員告訴中證君,該片區(qū)處福田區(qū)中心地帶,附近幾個小區(qū)均為花園小區(qū),均價在7.5萬元/平方米左右。
工作人員賀平(化名)向中證君大力推薦兩個“筍盤”(價格明顯低于市價的房源)。
其中一個面積為74平方米,業(yè)主一開始掛出的目標(biāo)轉(zhuǎn)讓價是490萬元。該房從9月份以來調(diào)過三次價,目前報出的底價是460萬元?！耙皇菢I(yè)主急用錢,是不會報出這么低價格的,特別劃算?！辟R平指著電腦上的調(diào)價記錄說道。
另一個“筍盤”在同一小區(qū)二期,由于比較新,報價相對較高。72平方米的房子業(yè)主將報價調(diào)為500萬元。賀平指出,最近剛成交的同一棟樓、同一戶型的一套房子,成交價為525萬元。
這并非個別現(xiàn)象。
中證君今年3月份到福田皇崗片區(qū)走訪,該片區(qū)有一套位于13樓的58平方米二居室,業(yè)主報價為410萬元,均價為7.07萬元/平方米。
而目前,在同一小區(qū)有一套67平方米二居室在售,均價為6.27萬元/平方米。
查看調(diào)價記錄發(fā)現(xiàn),業(yè)主曾在10月7日調(diào)過一次價,總價從430萬元調(diào)至420萬元。
“731新政之后,樓市冷淡一段時間,但最近陸續(xù)有成交,成交的房子大多數(shù)是業(yè)主降價過的?！辟R平說道。
對于業(yè)主降價,深圳貝殼研究院院長肖小平指出,首先,“成交量決定價格”,成交量持續(xù)處于較為低迷的水平,價格已經(jīng)出現(xiàn)了松動,實際的成交中,議價5%都較為常見;其次,短期價格回落預(yù)期形成,買賣雙方的博弈中,讓價才能吸引關(guān)注、推動成交;第三,房源消化少,在售庫存房源增加,供需矛盾緩和,業(yè)主之間存在競爭,急售的勢必會“降價促成交”。
“業(yè)主降價,其實也是說明預(yù)期在調(diào)整。實際上,業(yè)主過去是有幻想的,認(rèn)為房價會重新反彈,但現(xiàn)在繼續(xù)下跌,而其又需要換房,所以降價也是一個無奈的選擇?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說道。
但是,明顯低于市場價的“筍盤”并不多。
“感覺‘筍盤’沒有明顯增加,過一陣才會有少量出來?！绷硪晃恢薪閰请p(化名)告訴中證君,“這兩個月二手房市場行情確實不太好,前兩個月帶客量大約下滑30%?！?
中介門店確實比較冷清,中證君在門店停留的40多分鐘時間里,并沒有客戶到訪門店。
癥狀二:
剛需成“大爺”
“最近賣房的多,買房的少,看房的多,成交的少,大家的觀望的情緒都比較重”,吳雙說道。
“遲遲不肯下手的原因在于市場環(huán)境不好。加上樓市最近成交比較冷淡,群眾有買漲不買跌的習(xí)慣。還有就是大家都在等‘筍盤’?！?
周鵬(化名)是一名剛需族。他的需求是找福田區(qū)或南山區(qū)的自住兩居室,預(yù)算在400萬元左右。他在深圳看房已經(jīng)有兩年多了,之前是覺得房價太高,現(xiàn)在則是在找時機。
“目前市場比較低迷,也不知房產(chǎn)稅政策什么時候出臺。前景不明朗,大家肯定保持觀望。”他說,“如果比平均市場掛牌價低30萬元左右,還是可以接受的。”
“但無論如何,還是會按個人的實際承受能力買房,不會放大杠桿。”周鵬說道。
“現(xiàn)在剛需才是大爺?！?
癥狀三:
囤房一族壓力山大
前段時間,坊間傳出深圳由于斷供潮導(dǎo)致市面出現(xiàn)大量司法拍賣房。
但是,據(jù)相關(guān)媒體報道,深圳司法拍賣的房源出現(xiàn)明顯增加的主要原因,是年內(nèi)加大了司法網(wǎng)拍的推廣力度,網(wǎng)上錄入的拍賣房源增加。
深圳市中級人民法院的數(shù)據(jù)顯示,近半年以來司法拍賣的房源增加了50%左右,成交率達(dá)到91.99%。
這些房源被拍賣的原因,主要是強制拍賣用于清償債務(wù)。其中,企業(yè)房源尤其住宅類企業(yè)房源很少,絕大多數(shù)均為個人房源。至于因為斷供導(dǎo)致房源被拍賣的比例,目前并無確切數(shù)據(jù)。
斷供潮是否來臨很難判斷,但是投資客的資金壓力卻顯而易見。
深圳福田某小貸公司合伙人劉凡(化名)告訴中證君:“我阿姨在深圳有十幾套房,小的四五百萬元,大的上千萬元,每個月至少要還三十多萬元的貸款,還貸壓力巨大。之前做生意還能填一些錢進(jìn)去,現(xiàn)在生意不景氣,扛不住時只好出手一兩套?？梢氖?她手上大多數(shù)是大戶型、總價高,現(xiàn)在這種行情不好出手?！?
與已經(jīng)斷供的投資客相比,劉凡阿姨的境況已經(jīng)比較好了。
深圳某民間借貸公司負(fù)責(zé)人陳力(化名)告訴中證君,他們公司有一項業(yè)務(wù)就是幫助客戶解封查封房。
“找上門讓我們幫忙解封房子的客戶,大多數(shù)已經(jīng)斷供了?！彼f。
華南某大型律師事務(wù)所律師指出,查封是指有權(quán)采取查封措施的國家機關(guān)對公民、法人或其他組織的動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)采取的限制處分的行為。
常見的容易導(dǎo)致查封房屋情形包括:交易房屋存在高額抵押;產(chǎn)權(quán)不明導(dǎo)致糾紛的房屋;產(chǎn)權(quán)人涉及惡意轉(zhuǎn)移、變賣房產(chǎn)等。
“從去年年底以來,找我們做查封房的客戶明顯變多了,大概增加了七八成?！标惲Ρ硎?。
當(dāng)中證君向其詢問確切數(shù)據(jù)時,他表示,公司對接手的查封房數(shù)據(jù)沒有相關(guān)統(tǒng)計,行業(yè)內(nèi)相關(guān)數(shù)據(jù)也并不透明,因此無具體數(shù)據(jù)。
陳力還透露了公司運作查封房的套路:委托人找上門后,公司會借錢給委托人解決欠款問題,并幫助其把查封房解封,解封后幫助其處理房子遺留的所有問題。之后再將房子抵押給銀行,從中收取傭金及手續(xù)費。
“去年還敢做一些,但今年完全不敢做了,因為沒有空間。”陳力說道。
他所指的“空間”是,公司幫委托人解封被查封房后,抵押給銀行拿到的款項減去借給委托人欠款的余額。
陳力給中證君舉例解釋,比如一套房子市價200萬元,委托人欠款100萬元,公司借給委托人100萬元解封房子并處理完后續(xù)問題,再將房子抵押給銀行拿到140萬元,中間還有40萬元(空間)可以用于手續(xù)費及傭金。這樣的“空間”是夠的。
陳力說:“今年接手的案子,客戶的信用卡、花唄等征信記錄比較差,有些甚至出現(xiàn)逾期還款記錄(逾期兩月以上),這樣的房子之后很難抵押給銀行,我們就不做了?！?
“另外,還有一些客戶的案子在同行其他公司之間轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去,最后沒剩什么‘空間’了?！标惲φf。
細(xì)細(xì)算來,整個過程下來,委托人被借貸公司抽走許多費用,似乎比房產(chǎn)被拍賣還不劃算。
對此,陳力解釋道,房子被拍賣的話,一般7折起拍,雖然最終會溢價成交,但一般低于市場價,而且因為法拍房的權(quán)屬有瑕疵容易導(dǎo)致流拍,流拍之后還得降價。因此,部分?jǐn)喙┩顿Y者會選擇找小貸公司。
對于此類投資客爆倉現(xiàn)象,嚴(yán)躍進(jìn)指出,這說明投資客的資金投向很多,包括股市等。如果股票市場低迷,很多投資客的資金壓力會比較大?？傮w上看,剛需購房一般風(fēng)險小,而所謂通過不斷配資或融資的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場的,當(dāng)前房地產(chǎn)市場降溫的趨勢下,肯定是有壓力的。
癥狀四:
成交量價走低
政策預(yù)期不明朗,購房者觀望情緒濃厚,樓市成交量價均走低。
深圳規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示,10月二手房網(wǎng)簽4524套,環(huán)比下降17.6%。
肖小平指出,調(diào)控后房價松動,看空的預(yù)期增加,置業(yè)者購買決策猶豫,是成交較為低迷的重要原因。
從全國情況來看,中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,金九銀十成色不足,大部分熱點城市成交均出現(xiàn)了環(huán)比的下行。20個熱點城市合計成交1448萬平米,環(huán)比下調(diào)11%。一二線熱點城市庫存出現(xiàn)了上升的現(xiàn)象,最典型的北京累計庫存增加超過萬套。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,從全國熱點城市看,因為有大量的房源供應(yīng),各種調(diào)控政策也繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。在過去一年多通過各種約束性政策抑制市場高溫后,后續(xù)市場將逐漸進(jìn)入供應(yīng)加量周期。
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價格方面,深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,10月樣本樓盤均價為58429元/平方米,環(huán)比下跌0.6%,同比上漲4.7%,漲幅縮減。
此外,10月用于編制指數(shù)的100個熱點樣本樓盤中,上漲樣本占比27%,基本持平;下跌樣本占37%,明顯擴大;持平樣本占比縮減至36%?？傮w看,下跌樣本占比大于上漲樣本,而上漲樣本占比為近一年來的最低值,由此可見房價下跌的狀況。
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“對于樓市后續(xù)走勢,要看政策松動的時間和程度。市場若不好有可能松動,但松動也基本上是以二三線為主,一線城市即便是松動,大概率也是在貸款政策上有調(diào)整,限購政策松動的可能性不大?！眹?yán)躍進(jìn)說,“從二手房交易的情況看,后市比較低迷,因此市場目前依然維持降溫或沒有反彈的判斷?！?
