杭州房地產(chǎn)信托利率飆升至13% 房企越來越缺錢，降價銷售成必然
杭州房地產(chǎn)信托利率目前已飆升至13%
房企越來越缺錢，降價銷售成必然
短短一周之內(nèi)，杭州接連5宗樓面價在3萬元/m2以上的高價地項(xiàng)目領(lǐng)出預(yù)售證，其中4本預(yù)售證更是一夜之間領(lǐng)出。
高價地項(xiàng)目扎堆入市，既是為了年底沖指標(biāo)，也是為了盡快回籠資金。早在今年5月，錢江晚報(bào)就報(bào)道過《在杭房企，不敢說自己不差錢了》，時隔半年，杭州樓市下行，開發(fā)商承受的資金壓力正不斷加大。
品牌房企前財(cái)務(wù)管理人員：
“超融”的房企日子難過
在離職之前，王哲(化名)是杭州一家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的中層管理人員，當(dāng)時他最主要的工作就是為公司“找錢”。他告訴記者：“2015年到2016年，恰逢資金面寬松，融資很方便，有時候?qū)徟聛淼拈_發(fā)貸額度比土地款還高，并且一審批就發(fā)放。”
然而今時不同往日。王哲說：“從去年開始，監(jiān)管日嚴(yán)，房企融資越來越難，不少金融機(jī)構(gòu)，因?yàn)檫`規(guī)將錢投向房地產(chǎn)，被監(jiān)管部門處罰?！?
王哲告訴記者，由于監(jiān)管非常嚴(yán)格，當(dāng)前房企想獲得銀行貸款很困難。雖然房企還是可以正常申請開發(fā)貸，但是行業(yè)內(nèi)有一些公司出現(xiàn)了“超融”的情況，就是說杠桿用得太滿，早早就把所有的項(xiàng)目拿去申請開發(fā)貸，如今想再從銀行貸款幾乎不可能。而信托的管控同樣很嚴(yán)格，這些房企目前已經(jīng)找不到其他融資渠道。
而有的房企財(cái)務(wù)狀況比較健康。“比如萬科，它就依然有很多項(xiàng)目可以拿來做開發(fā)貸，不存在超融的情況。”王哲說。
王哲表示：“去年開始金融機(jī)構(gòu)有了所謂的名單制，比如很多金融機(jī)構(gòu)要求必須有央企背景才可以合作，所以一些民營房企拿了地，為了融資便利，就會拉央企入股，并且愿意在項(xiàng)目股權(quán)上讓利。”
開發(fā)貸、信托、發(fā)債、增發(fā)等傳統(tǒng)融資途徑都遇到阻礙，房企只能想法子通過其他途徑，如ABS、CMBS等資產(chǎn)證券化方式融資。王哲說，理論上來說這些融資方式不是貸款行為，而監(jiān)管機(jī)構(gòu)一直引導(dǎo)企業(yè)從資本市場、一級市場拿錢，所以是符合監(jiān)管機(jī)構(gòu)所倡導(dǎo)的精神的，開發(fā)商會考慮通過這樣的渠道融資?！氨O(jiān)管所倡導(dǎo)的事物，往往審批起來比較容易，所以大家會愿意嘗試?！钡@些新融資模式，目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足房企需求。
信托經(jīng)理：
房企融資利率一路飆升
一直以來，信托市場是那些無法從銀行獲取充足資金的民營房企最為倚重的融資渠道。相比一年前，房企對信托市場的依賴度大大提升，房地產(chǎn)信托融資成本更是一路飆漲。
杭州某知名信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理張華(化名)告訴記者：“前兩年杭州房地產(chǎn)市場火熱，不少房企可以說是賺得盆滿缽滿，‘不缺錢’是一種普遍狀態(tài)。來找我們的客戶，也并非真的缺錢，主要是那些尋求急速擴(kuò)張的中小房企。今年三季度以來，由于市場急速下滑，房企銷售回款普遍不及預(yù)期。現(xiàn)在來找我們的客戶，應(yīng)該說是真的缺錢了。”
張華說，市場驟變令不少房企措手不及，資金壓力大增。張華曾跟蹤分析了一家大型房企今年的銷售數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)到目前僅完成全年銷售目標(biāo)的一半。除非出現(xiàn)市場大逆轉(zhuǎn)，否則這家房企今年的資金缺口將會非常大?！半m說房企的日子還沒苦到過不下去，但是再也不能像過去兩年，能在土地市場上一擲千金，任性花錢，這是不爭的事實(shí)。”
與此同時，一個令人尷尬的現(xiàn)實(shí)是，房地產(chǎn)信托市場的融資能力出現(xiàn)了下降趨勢?！叭ツ暌粋€10億元的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，一投放市場可能幾天之內(nèi)就銷售一空。有時候，光一家機(jī)構(gòu)就會買走幾個億。而如今小散投資者手上的錢并不多，機(jī)構(gòu)也基本上沒錢了，一個幾億元的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集周期需要三個月甚至更長?！睆埲A感慨，房企通過信托市場融資的難度將會越來越大，融資成本也高漲，“去年底，房地產(chǎn)信托一年期融資成本還只有9%。到了最近，融資成本已普遍接近13%。”
這一事實(shí)在王哲那里也得到印證。王哲說：“一家排名杭州前十的房企，2016年底到2017年初申請的銀行貸款利率僅6.5%，還不用抵押，但是今年在有抵押物的情況下找信托借貸，利率在12%~13%。”
張華認(rèn)為，隨著房企對資金需求的進(jìn)一步上升，如銀行開發(fā)貸政策依然偏緊，接下來房地產(chǎn)信托融資成本進(jìn)一步上升，將是大概率事件。而一些盈利能力弱、資信欠佳的中小房企，很有可能被信托市場拒之門外。
“我個人認(rèn)為，在當(dāng)前的利率水平下，13%的融資成本已經(jīng)相當(dāng)高了。如果這個成本還要繼續(xù)上漲，那么目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤還能否支撐得起，我想很多投資者都會打上一個問號。”張華說。
銀行投資部員工：
不敢對房企“放水”
目前有一種說法是，從降杠桿到穩(wěn)杠桿，銀行將加大對房企的支持力度。
在浙商銀行投資部工作的郭先生告訴記者：“銀行資金其實(shí)是充裕的，從按揭貸款放款速度就能看得出來。但是在嚴(yán)格的監(jiān)管下，至少目前，資金很難流向房地產(chǎn)，我們不敢對房企放水。”
郭先生說，今年以來對于開發(fā)貸的審批一直從嚴(yán)，比如“432”要求，就一直沒有變過。所謂的“432”，也就是開發(fā)商在申請開發(fā)貸時，必須“四證”齊全，使用30%自有資金，以及具備二級資質(zhì)。
他還表示，銀行內(nèi)部還有一個不成文的規(guī)定，就是僅向全國排名前100的房企予以授信，如果不滿足這個條件是不會批貸款的。據(jù)他透露，業(yè)內(nèi)還有一些銀行的要求更嚴(yán)格，可能要求全國排名前50或者是區(qū)域前10才會批準(zhǔn)。
房地產(chǎn)金融研究者：
明年三四月份或有價格戰(zhàn)
去年，不少房企還可以靠著近兩年來的銷售回款和利潤，來填補(bǔ)融資減少的空白，但是如今行情下行，再加上融資困難，一些開發(fā)商的資金情況已經(jīng)變得很緊張。某央企杭州公司營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，他們參股的一個項(xiàng)目中，其中一個股東方為民營企業(yè)，資金壓力就很大：“合作的項(xiàng)目遲遲沒有開盤，就是因?yàn)檫@個股東方不同意開盤，因?yàn)樗麄冞€有十幾億元的開發(fā)貸要申請?！?
浙江厚道資產(chǎn)管理有限公司總裁丁浚哲告訴記者：“據(jù)我了解，今年房地產(chǎn)企業(yè)總?cè)谫Y規(guī)模下降了三分之一，房企既缺錢也融不到錢。一些開發(fā)商為了解決資金上的困難，將不得不降價快速回款。行業(yè)內(nèi)也會再出現(xiàn)一輪兼并、收購?！?
他還表示，對房企而言，每年的1~3月是還債高峰，因此杭州過去的大規(guī)模價格戰(zhàn)往往出現(xiàn)在3~4月。“那時價格或許會到一個谷底，會是買房的一個良機(jī)?！?
