聯(lián)合辦公巨頭加速擴張 何時盈利仍未解
在2017年發(fā)生多起合并后，進入2018年的聯(lián)合辦公行業(yè)又接連發(fā)生了四起并購：國內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)估值最高的企業(yè)——優(yōu)客工場先后收購了與其同年成立的洪泰創(chuàng)新空間、無界空間及Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社，裸心社被國際最大的聯(lián)合辦公企業(yè)WeWork收購。
一方面是行業(yè)洗牌加速，資源往頭部聚集，另一方面是聯(lián)合辦公市場仍處于快速發(fā)展階段。在6月25日舉辦的“華懋One Hennessy歡迎派對”上，氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城透露了一些數(shù)據(jù)：就面積來看，以WeWork的體量，一年仍能夠增加兩~三倍，而氪空間的面積今年是去年的七倍。但不管如何，盈利仍是擺在所有聯(lián)合辦公企業(yè)面前的一個問題。
尋求商業(yè)模式創(chuàng)新
談及中國聯(lián)合辦公市場的發(fā)展，則不得不提2014~2016年之間的創(chuàng)業(yè)浪潮。隨著“雙創(chuàng)政策”的推出，眾多創(chuàng)業(yè)者紛紛下海，這些小型公司團隊的出現(xiàn)催生了中國聯(lián)合辦公市場并推動其快速發(fā)展。劉成城指出另一個推動因素是大企業(yè)的小型化，比如阿里、今日頭條這些公司出現(xiàn)越來越多的產(chǎn)品線，他們也就需要建立越來越多的小團隊。
聯(lián)合辦公的本質(zhì)是創(chuàng)業(yè)維度的“共享經(jīng)濟”，對于創(chuàng)業(yè)者來說可以輕資產(chǎn)創(chuàng)業(yè)，而且通過共享辦公設備、行政管理、免費茶水供應和水電，可以真正實現(xiàn)“拎包入住”。并且聯(lián)合辦公場所租用靈活，能極大地降低入住者的成本。不過這也決定了聯(lián)合辦公空間想要盈利必須在租金之外，如在增值服務上尋找可能性。但從目前各聯(lián)合辦公企業(yè)嘗試的狀況來看，能夠真正盈利的少之又少。與龐大規(guī)模相對應的是聯(lián)合辦公空間面臨著盈利模式較為單一（主要依賴工位收費），這也是盈利難的主要原因。
不管如何，聯(lián)合辦公們都在試圖撕掉“二房東”的標簽，一方面是基于盈利的需要，另一方面單靠租金，撐不起來未來估值的想象空間。因此各大聯(lián)合辦公運營商也在尋求商業(yè)模式上的創(chuàng)新，以期提高品牌效應及客戶黏性，其中一種就是聯(lián)合辦公與商業(yè)業(yè)態(tài)相結(jié)合，戴德梁行在相關報告中也認為這是聯(lián)合辦公空間的未來發(fā)展趨勢之一。
國內(nèi)的納什空間、優(yōu)客工場等也在做相關的嘗試，比如納什空間與北京紅星美凱龍合作，拿下紅星美凱龍朝陽路商場中近3萬平米的場地，未來將會改造成為混合商業(yè)、科技、傳媒文化等多種元素的新型辦公商業(yè)綜合體。
不過對于聯(lián)合辦公空間對于商場的結(jié)合，雖然氪空間也有小部分采用這種形式，但是劉成城并不是十分看好，“一般情況下這些商場地段不是很好，客流量比較少才會選擇出租，另一方面小型的聯(lián)合辦公空間吸引客流量的能力有限?！?
未來還能增長10到15年
對于聯(lián)合辦公空間的盈利，劉成城還是比較看好增值服務。以WeWork為例，劉成城表示，隨著聯(lián)合辦公面積的增長，WeWork每年增值服務的收入也在增長，如今增值服務收入在整個收入占比中已經(jīng)從個位數(shù)上升到了百分之十幾，“未來理想的狀態(tài)下增值服務的收入占比應該在20%、30%，不過增值服務的收入到一定規(guī)模時候才有，沒有規(guī)模是驗證出不來的?！?
而擴大規(guī)模的兩種常的方式，一是并購、一是自營。隨著聯(lián)合辦公空間在中國的快速發(fā)展，并日趨成熟，并購成為常態(tài)，比如今年優(yōu)客工場先后收購了洪泰創(chuàng)新空間、無界空間及Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社，還有國際最大的聯(lián)合辦公企業(yè)WeWork收購了國內(nèi)的裸心社等。不過通過并購市場份額并優(yōu)化其資產(chǎn)配置的做法有一個弊端：各聯(lián)合辦公空間風格不一，整合起來存在一定難度。因此相比于自建，劉成城更傾向于自營，自營的好處是能夠統(tǒng)一化高標準地快速擴張。
值得注意的是，氪空間最早期是以創(chuàng)新孵化形態(tài)出現(xiàn)在36氪體系中，兩年之后36氪決定將氪空間轉(zhuǎn)型。其中，最大的變化是將氪空間獨立設立公司，并將其做成聯(lián)合辦公產(chǎn)品。而之所以將孵化器轉(zhuǎn)型為聯(lián)合辦公空間，劉成城表示，孵化器是提供非標的服務，以融資服務為例，拼的更多的是孵化器創(chuàng)始人個人的資源，這也是氪空間為何選擇重資本的自營模式的原因。另外據(jù)劉成城透露，氪空間平均每個月新增面積達到4萬平方米，如此快的擴張速度也成為了劉成城拒絕采用收購方式擴張的原因之一。
不過按照劉成城的說法，目前氪空間的辦公面積在國內(nèi)已經(jīng)是首屈一指，但是據(jù)劉成城透露，氪空間增值服務收入占比還在個位數(shù)，這就使氪空間面臨一個問題：即目前還有多大的市場空間供其擴大到能夠盈利的規(guī)模，要知道聯(lián)合辦公的開創(chuàng)者WeWork目前增值服務占比超過10%后仍處于虧損狀態(tài)。
對此劉成城表示，目前行業(yè)普遍認為大概30%的辦公面積會是聯(lián)合辦公的，“現(xiàn)在北京、上海的甲級寫字樓的保有量大概是一千萬平米，30%的話就是北京、上海將各有300萬平米的這種聯(lián)合辦公，而WeWork去年全球才100萬平，所以說聯(lián)合辦公市場還能增長10~15年?！?
