“首付貸”變身“信用貸” 監(jiān)管難題待解
“我一直在想我是怎樣好日子不過(guò)，轉(zhuǎn)身跳了坑的?！眲倓倱Q房的劉曉（化名）最近被貸款壓得喘不過(guò)氣。換房本來(lái)是件好事，但首付不夠的劉曉用上了流行的“首付貸”，每月不僅要還按揭貸款，還要還三筆信用貸款，四筆貸款加起來(lái)每月要還3萬(wàn)多元，本來(lái)寄希望于能把手中一套商住房賣(mài)掉緩解資金壓力，但那套房子掛了三個(gè)月了，連看房的人都很少。
像劉曉這樣使用首付貸的人不在少數(shù)?！拔覀冏罱邮洲k理的首付貸就有10筆左右，你只需挑好項(xiàng)目，選好房，我們這邊都可以辦?！币晃粨?dān)保機(jī)構(gòu)辦理業(yè)務(wù)的經(jīng)理這樣告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。
“首付貸”是把雙刃劍
11月22日，記者隨一位中介來(lái)到位于大興亦莊的和悅?cè)A錦，在記者咨詢一套小三居項(xiàng)目并表示首付不足時(shí)，咨詢是否可以使用“首付貸”，售樓處銷(xiāo)售人員表示可以，但需要通過(guò)代理他們項(xiàng)目的中介公司來(lái)做。如何操作？以記者詢問(wèn)的總價(jià)480萬(wàn)元的三居室為例，按首套40%計(jì)算，首付為190萬(wàn)元。在聽(tīng)聞?dòng)浾呤种鞋F(xiàn)金只有120萬(wàn)元尚缺70萬(wàn)元時(shí)，中介表示可以通過(guò)他們合作的擔(dān)保機(jī)構(gòu)從銀行申請(qǐng)“信用貸”，并且推薦了一位擔(dān)保機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)理為記者詳細(xì)講解。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“首付貸”是一把“雙刃劍”?！笆袌?chǎng)行情好的時(shí)候，可以放大收益，但市場(chǎng)下行的時(shí)候，也會(huì)放大虧損。不過(guò)對(duì)于首付款不足但又不想將房產(chǎn)抵押的人來(lái)說(shuō)，‘首付貸’是借款門(mén)檻最低的一種方法，不過(guò)在銀行不叫‘首付貸’，而是信用貸。信用貸不用審核你的工資流水，只需要你的信用記錄良好，沒(méi)有逾期還款記錄就可以，一般都可以批下來(lái)。”這位業(yè)務(wù)經(jīng)理信誓旦旦地表示。
記者隨后走訪了廊坊一處售樓處，一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，雖然廊坊目前限購(gòu)，但是對(duì)于外地購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以先購(gòu)房，后補(bǔ)社保辦手續(xù)，如果首付不足，可以辦理分期，甚至可以延長(zhǎng)分期還款時(shí)間。記者致電了河北涿州的悅瀾灣售樓部，置業(yè)顧問(wèn)稱，該樓盤(pán)可以幫助資金不足的客戶做首付分期，最低可以先交5%的首付款，剩余部分與開(kāi)發(fā)商旗下的第三方公司簽署首付款分期合同，2年內(nèi)還清，不收取利息。該置業(yè)顧問(wèn)還強(qiáng)調(diào)，做首付分期不會(huì)影響房屋網(wǎng)簽、銀行抵押貸款等手續(xù)，可以一邊還銀行貸款，一邊還首付款。
“首付貸”是如何避開(kāi)監(jiān)管操作的？一位擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)經(jīng)理對(duì)記者解釋?zhuān)骸凹僭O(shè)你的資金缺口是70萬(wàn)元，我們需要分三家銀行來(lái)做，因?yàn)槊考毅y行信用貸的最高額度是30萬(wàn)元，我們常合作的幾家銀行是民生銀行、南京銀行、江蘇銀行、招商銀行，這幾家的利率也各有不同，一般年化利率在6%~9%，正常按揭貸款年化利率在5.39%，其實(shí)差距不大，一般都可以承受。不過(guò)北京這邊‘信用貸’的還款年限最多是三年，可以選擇等額本息或者等息本金兩種方式。”在這位擔(dān)保機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)理看來(lái)，“信用貸”的風(fēng)險(xiǎn)并不大，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以用最少的資金撬動(dòng)最大的資產(chǎn)，并且“信用貸”不會(huì)占用購(gòu)房者的任何貸款記錄?！?
記者算了一筆賬，如果首付使用首付“信用貸”+按揭貸款，以總價(jià)480萬(wàn)元、首付192萬(wàn)元貸款20年的房子為例，按揭貸款部分月供17000元左右，“信用貸”按中間保守利率7%來(lái)計(jì)算，三筆信用貸每月還款總額預(yù)計(jì)在23000元左右，總計(jì)每月還款4萬(wàn)元左右。并且使用“信用貸”不能提前還款，如果提前還款，需要支付一定比例的違約金。這樣看來(lái)，作為購(gòu)房者而言，雖然首付問(wèn)題解決了，但是每月的還款壓力也不小。
“首付貸”死灰復(fù)燃的背后
2018年對(duì)于房企來(lái)說(shuō)是難熬的一年。融資方面，在金融降杠桿的大背景下，房企融資難度加大，融資成本升高。從10月社會(huì)融資規(guī)模增量來(lái)看，融資規(guī)模嚴(yán)重縮水：10月份社會(huì)融資規(guī)模增量為7288億元，創(chuàng)2016年8月份以來(lái)27個(gè)月新低。較9月份社會(huì)融資規(guī)模增量21682億元，環(huán)比下跌66.39%，同比下跌39.29%，10月份社會(huì)融資規(guī)模增量同環(huán)比雙雙下跌，且跌幅較大。除了社會(huì)融資規(guī)模增量嚴(yán)重縮水以外，表外融資也處于下行趨勢(shì)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的持續(xù)加碼，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)未來(lái)仍不樂(lè)觀。
銷(xiāo)售方面，“金九銀十”不再，年底銷(xiāo)售回款壓力驟增，開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)、首付分期等手段吸引購(gòu)房者。此時(shí)受購(gòu)房資格和首付比例抬升的雙重影響，購(gòu)房者的資金壓力進(jìn)一步加大。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有資金的持幣觀望，著急買(mǎi)房的剛需卻卡在上調(diào)的首付比例上。為了緩解首付壓力，“貼心”的“首付貸”“首付分期”便重現(xiàn)江湖。
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，受房貸收緊影響，按揭貸款增量連續(xù)三月下滑，居民短期貸款卻增幅持續(xù)擴(kuò)大。10月末人民幣貸款余額133.96萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.1%，增速比上月末低0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期高0.1個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月人民幣貸款增加6970億元，同比多增338億元，環(huán)比接近腰斬。人民幣貸款增量主要來(lái)源于票據(jù)融資與居民短期貸款。
對(duì)于此類(lèi)短期貸款的用途，11月2日，央行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告》中則提出了警示：合理管控個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)，加強(qiáng)居民消費(fèi)貸款管理，防止資金挪用與購(gòu)房行為，剛性需求得到保護(hù)，投機(jī)炒房行為被抑制。同時(shí)抑制資金過(guò)度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)負(fù)債率高以及大量購(gòu)置土地、具有囤房囤地和市場(chǎng)炒作等行為的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資限制，房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道收緊、還債高峰期下，融資行為也被限制，房企面臨嚴(yán)峻的資金困境。
監(jiān)管難也是“首付貸”死灰復(fù)燃的原因之一，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)成為首付貸款的重要資金渠道，其向購(gòu)房者發(fā)放“首付貸”的形式大致分為三種：一是開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，通過(guò)自營(yíng)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)向購(gòu)房者提供首付貸款服務(wù)；二是開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與第三方互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)合作，由前者提供購(gòu)房首付貸款需求，后者提供貸款資金；三是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)獨(dú)立提供貸款服務(wù)。可以說(shuō)，整個(gè)“首付貸”的資金鏈比較復(fù)雜，資金來(lái)源和范圍較廣，加上銀行、P2P平臺(tái)等機(jī)構(gòu)有可能暗地里為“首付貸”提供便利，所以會(huì)出現(xiàn)首付來(lái)源難以查清的情況。對(duì)于房產(chǎn)抵押貸款用作首付款的現(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)人士坦言,在實(shí)際操作中，一般貸款要有貸款用途說(shuō)明。比如裝修、其他消費(fèi)等，會(huì)有一個(gè)形式上的監(jiān)管，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中監(jiān)管難度較大。
美國(guó)麻省大學(xué)達(dá)特茅斯CIE經(jīng)濟(jì)研究中心執(zhí)行主任高連奎在接受記者采訪時(shí)表示：“從風(fēng)險(xiǎn)上而言，對(duì)于剛需人群，首付25%是一個(gè)安全邊際，如果通過(guò)高杠桿倉(cāng)促入市，并且使用‘信用貸’這種缺乏有效抵押的方式，會(huì)使后續(xù)商業(yè)銀行各類(lèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)加劇。而目前金融平臺(tái)上又缺乏有效的監(jiān)管措施，可能會(huì)使問(wèn)題擴(kuò)大。”
