北京限競房成交分化加劇 促銷未必奏效
曾被猜測可能成為首個“限轉(zhuǎn)共”的限競房項目佑安府日前打破傳言順利取證銷售。據(jù)了解，該項目推出的193套房源，去化高達(dá)84.5%。這在當(dāng)前北京去化平均不足四成的限競房市場顯得十分搶眼。事實上，北京限競房項目供應(yīng)雖呈井噴之勢，但相當(dāng)一部分的項目陷入銷售泥潭。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前許多限競樓盤的優(yōu)惠力度都很大，但并非所有項目都適合通過價格杠桿來撬動市場?？傮w而言，如不能實現(xiàn)快速去化，此前溢價率超20%的地塊都有虧損的可能性。
限競房成交分化
數(shù)月前北京出臺的“限轉(zhuǎn)共”政策一度被業(yè)內(nèi)解讀為“稀缺位置的限競房項目最后可能會變更產(chǎn)權(quán)”。由此，位于北京二環(huán)右安門附近的佑安府項目一度被猜測為最有可能接近被“限轉(zhuǎn)共”的樓盤。
近日首次開盤的佑安府打破傳言開盤入市。據(jù)有關(guān)機構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示，該項目首期推出的193套高層產(chǎn)品房源，售出了163套，僅剩下30套未能售出，去化84.5%。這在平均去化率不足四成的北京限競房市場，可謂十分搶眼。值得注意的是，佑安府的開盤價格為該項目審批的最高限價——83432元/平方米。比該項目銷售均價高出近4000元。
對此，業(yè)內(nèi)專家分析，佑安府打出高價還能保證銷售業(yè)績主要是得益于項目位居二環(huán)周邊的有利區(qū)位，而且項目緊鄰麗澤商務(wù)區(qū)。即使是8.3萬元的最高銷售單價也比項目附近的中國璽等周邊新住宅項目有著接近3萬元的差價。
但并非所有的限競房項目都有類似幸運。截至當(dāng)前，北京入市限競房為31個項目，合計入市18814套房源。僅有少數(shù)幾家項目實現(xiàn)開盤大比例銷售。一些項目甚至慘淡到去化率僅為10%?？傮w來看，限競房平均網(wǎng)簽水平不到20%，實際簽約不到40%。
選房區(qū)位因素優(yōu)先
事實上，限競房項目成交冰火兩重天的原因也有跡可循。
目前來看，區(qū)位優(yōu)勢十分關(guān)鍵，成交好的項目多數(shù)緊鄰城市核心區(qū)。從近日北京土地市場剛成交的地塊區(qū)位來看，五環(huán)周邊成為限競房項目供應(yīng)集中區(qū)域，而五環(huán)內(nèi)樓盤的成交顯著高于五環(huán)外區(qū)域。
地產(chǎn)營銷人出品人韓樂分析，當(dāng)前限競房雖然仍在擴大供應(yīng)，但優(yōu)質(zhì)的地段和底部的價格正在逐漸告別市場。
購房者需求最核心的三個關(guān)注點分別是：位置、價格和戶型。其中，位置和價格有密切的關(guān)聯(lián)度——位置好的，價格自然更高，但卻未必能買得起；總價門檻低的，又相對較遠(yuǎn)，生活不便。購房者需要在兩者之間權(quán)衡。
實際上，從這一輪的土地放量也能透視未來市場走勢。限競房向五環(huán)外蔓延加速，土地的稀缺造成限競房進(jìn)入五環(huán)內(nèi)的可能性越來越小。對此韓樂認(rèn)為，最好的購房方案是沿著五環(huán)買距離最近的、性價比最高的產(chǎn)品。
限競房是否好賣還與產(chǎn)品設(shè)計直接相關(guān)。
一位地產(chǎn)代理機構(gòu)人士分析，當(dāng)前樓市90平方米小三居產(chǎn)品完全占據(jù)市場主流，導(dǎo)致各家項目戶型設(shè)計雷同，產(chǎn)品供應(yīng)單調(diào)，甚至有些設(shè)計過時的產(chǎn)品也入市銷售。但消費者對此無疑會用腳投票。例如本次搶手的佑安府也有30套房源未能實現(xiàn)銷售，其中要么是戶型面積過小的一居，要么是存在缺陷設(shè)計的刀把戶型。而當(dāng)前市場上銷售看好的項目基本上是實現(xiàn)了通透、全明等元素，且規(guī)避了同質(zhì)化的創(chuàng)新型設(shè)計。
促銷未必奏效
截止到今天，北京限競房地塊合計入市80個，配建限競房面積合計773.55萬平方米。面對限競房供應(yīng)井噴，后續(xù)開發(fā)商面臨的銷售難度會越來越大。
值得注意的是，當(dāng)前許多樓盤優(yōu)惠力度都很大。但通過價格杠桿來撬動市場的策略也并非適合所有限競房項目。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，從當(dāng)初拿地成本上看，目前市場上在售項目溢價率在20%-40%項目有17個，溢價率在10%-20%有14個，24個項目溢價率則在10%以內(nèi)，而溢價率在40%以上的地塊未來降價空間有限?？傮w而言，如果不能實現(xiàn)快速去化，溢價率超20%的地塊大部分都有虧損或者接近虧損的可能性。一些集中供應(yīng)的板塊，如亦莊、北七家、魏善莊等區(qū)域隨著時間的推移可能面臨更多壓力。
