南京房產律師：拆遷安置房買賣當中的“無權處分“，買方該怎么辦？
面對著紛繁復雜的拆遷安置房交易市場，拆遷安置房具有交易時間長、房價波動大、房屋主體關系復雜、政策性強等特點，這些特點就直接導致了在司法實踐過程中出現(xiàn)了大量的拆遷安置房的糾紛案件，而在糾紛案件當中，作為出賣人違約比較多理由就是，無權處分行為，所以案涉的拆遷安置房買賣合同無效。關于拆遷安置房買賣在被告（出賣人）抗辯無權處分時，具體的法律如何適用問題，今天小編有幸采訪了江蘇永衡昭輝律師事務所的鐘延成律師。鐘延成律師是江蘇永衡昭輝律師事務所高級合伙人，近幾年來長期從事拆遷安置房、經(jīng)濟適用房、商品房買賣的司法實踐和研究，是南京地區(qū)知名房產律師。
小編：據(jù)廣大網(wǎng)友反饋，很多拆遷安置房的買方只要提起過戶訴訟，賣方就會經(jīng)?？罐q“無權處分”要求確認無效，那么什么是“無權處分”，“無權處分”行為會導致合同無效么？
鐘延成律師：無權處分（Unauthorized disposition），是指行為人沒有處分權，卻以自己的名義實施的對他人財產的法律上的處分行為。無權處分行為原則上不會導致合同的直接無效，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋 》第三條“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！?
小編：那么是不是在拆遷安置房當中，所有的無權處分行為的抗辯就是沒有作用的？
鐘延成律師：真正的“無權處分”行為可以有效的阻卻買方的要求過戶的訴訟請求。比如拆遷安置房買賣當中常見的“父親的房子兒子對外出售”、“老婆的房子，丈夫對外出售”，因為這些都構成了真正了“無權處分行為”，即使不會導致合同無效，但是也有可能有效的阻卻買方的要求過戶的訴訟請求。前提我說的是“真正的無權處分行為”，因為有很多的拆遷安置房當中的所謂無權處分行為，并不是真正意義上的無權處分行為，無權處分行為判斷的基本依據(jù)是從善意第三人的角度去進行判斷，不是從內部隱藏的法律關系去判斷。
小編：買方訴訟，遭遇無權處分應該怎么辦，才能最大限度的維護自己的合法權益？
鐘延成律師：買方在訴訟時，一定要充分判斷對方抗辯的“無權處分”的理由是否成立，如果判斷預期是不成立的，可以繼續(xù)訴訟，采取一些佐證的補強證據(jù)；但是如果預期出賣人確實構成了“無權處分”行為的或者法官釋明的或律師明確提醒的，一定要及時變更訴訟請求，將過戶可以更改成為索賠。根據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋 》“出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持?！钡闹敢M行訴訟。
