密集調(diào)控年收尾 2019年中國(guó)樓市怎么走？
在降溫和趨穩(wěn)中，中國(guó)樓市走向2018年尾聲。上半年局部過(guò)熱與年末全面降溫的轉(zhuǎn)折背后，是再次創(chuàng)下密集記錄的房地產(chǎn)調(diào)控措施。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2018年全年中國(guó)各地出臺(tái)調(diào)控政策約450次，相比被公認(rèn)為“調(diào)控年”的2017年多出75%。調(diào)控密集趨于頂峰，加之，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，多重因素作用下，2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走向何方？
新房銷(xiāo)售增速回落至20年來(lái)低位
貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)指出，今年全年中國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)將達(dá)到14.6億平方米，同比基本持平。在住房全面商品化的20年來(lái)，商品住宅銷(xiāo)售逐漸升至頂峰。不過(guò)，新房銷(xiāo)售增勢(shì)出現(xiàn)終止態(tài)勢(shì)。該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)稱(chēng)，2018年，中國(guó)新房成交總額約12萬(wàn)億元人民幣，同比增加10%，增速回落至20年以來(lái)低位。特別是四季度以來(lái)，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積逐月同比下滑，銷(xiāo)售疲態(tài)盡顯。
官方數(shù)據(jù)反映出類(lèi)似的趨勢(shì)。今年前11個(gè)月，中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)1.4%，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)12.1%，增速均處于相對(duì)低位。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽フJ(rèn)為，今年商品房銷(xiāo)售面積、金額累計(jì)同比增速已有逐步回落的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)降溫征兆已然顯現(xiàn)。他預(yù)測(cè)稱(chēng)，2019年中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積或同比下跌5%左右，而房?jī)r(jià)上升背景下，商品房銷(xiāo)售金額仍有望微增5%以內(nèi)。
調(diào)控政策“穩(wěn)”字當(dāng)頭
21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)將“構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”作為明年重點(diǎn)任務(wù)，并且重申“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”。隨后全國(guó)住房和城鄉(xiāng)工作會(huì)議又將“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”作為2019年工作的首要目標(biāo)。
全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民指出，明年房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有變，關(guān)鍵是要建立促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，因?yàn)榉康禺a(chǎn)基礎(chǔ)性制度已經(jīng)不太適用于現(xiàn)在的形勢(shì)。
中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)下跌，總體仍屬于市場(chǎng)的正常調(diào)整，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也仍然具有充足的流動(dòng)性。應(yīng)保持政策定力，即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)暫時(shí)性下跌，也不宜出臺(tái)剌激或鼓勵(lì)性購(gòu)房政策，避免房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄。但部分房?jī)r(jià)下跌的城市，可以因地制宜地調(diào)整一些不合時(shí)宜的房地產(chǎn)政策，如限售、限價(jià)等，使得房地產(chǎn)政策體系更為科學(xué)合理。
楊現(xiàn)領(lǐng)指出，今年以來(lái)，中國(guó)有22個(gè)城市加碼或開(kāi)啟限購(gòu)政策，17個(gè)城市實(shí)行限售政策。在政策修補(bǔ)中，調(diào)控壓力已經(jīng)達(dá)到頂峰。市場(chǎng)最敏感的房貸利率延續(xù)上升趨勢(shì)，基本達(dá)到2015年以來(lái)高位。今后政策料減少對(duì)交易環(huán)節(jié)的行政管制，限價(jià)、限售乃至限購(gòu)政策可能會(huì)根據(jù)不同城市的情況作相應(yīng)調(diào)整。
明年樓市或穩(wěn)中微降
對(duì)于2019年的樓市動(dòng)向，楊科偉指出，隨著去庫(kù)存等政策逐漸退出，尤其是棚改貨幣化安置的逐步收緊，作為成交規(guī)模占比達(dá)到69%的三四線城市市場(chǎng)勢(shì)必面臨調(diào)整，尤其是一些缺乏基本面支撐、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的地方商品房銷(xiāo)售形勢(shì)不容樂(lè)觀。與此同時(shí)，考慮到對(duì)沖效應(yīng)和輪動(dòng)周期，若一、二線城市限購(gòu)限貸等政策出現(xiàn)微調(diào)，其銷(xiāo)售形勢(shì)將會(huì)好于2018年。
倪鵬飛也表示，明年樓市小幅調(diào)整是大概率事件。在沒(méi)有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場(chǎng)轉(zhuǎn)向降溫通道，不會(huì)出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)。
在當(dāng)前政策穩(wěn)定的前提下，中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜指出，2019年中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比或?qū)⒂?%-7%左右的回落，不過(guò)，總量仍然可觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不悲觀。從房?jī)r(jià)來(lái)看，黃瑜認(rèn)為，2019年中國(guó)大中城市房?jī)r(jià)有望進(jìn)一步趨穩(wěn)，部分之前漲幅過(guò)大的城市房?jī)r(jià)將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，特別是熱點(diǎn)城市的二手房?jī)r(jià)會(huì)率先調(diào)整。
