北京土地市場“風(fēng)向”微變
北京住宅用地供應(yīng)與成交將迎來高峰。1月23日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)通過招標(biāo)方式出讓4宗住宅用地，成交金額119.35億元，截至2月2日，還有16宗住宅用地掛牌待售，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上述20宗住宅用地起始總價(jià)371.6億元，建筑規(guī)劃面積達(dá)158萬平方米，預(yù)計(jì)總成交金額將超過450億元，若如此，將創(chuàng)下近一年來單月成交額的最高峰。
值得關(guān)注的是，今年北京土地供應(yīng)將出現(xiàn)幾個(gè)新的變化，諸如集體建設(shè)用地首次建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，部分住宅地塊取消商品房限價(jià)，部分地塊取消“70/90”政策限定等等。這些新的變化是否會(huì)打破現(xiàn)有的供應(yīng)格局？對(duì)于北京房地產(chǎn)市場將帶來哪些影響？
“限房價(jià)”宅地有望解禁擴(kuò)圍
眾所周知，自2016年底北京住宅用地采用“限房價(jià)、競地價(jià)”的方式出讓后，限房價(jià)項(xiàng)目地塊以及共有產(chǎn)權(quán)住房地塊成為北京住宅用地的絕對(duì)供應(yīng)主力，純商品房地塊供應(yīng)基本消失。
但是2019年1月份，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)預(yù)申請(qǐng)的兩宗住宅用地由于不限房價(jià)，將上述格局打破。公告顯示，兩宗地位于朝陽孫河，京土整儲(chǔ)預(yù)(朝)[2019]001號(hào)地位為二類居住用地，建筑規(guī)劃面積43427平方米，起拍價(jià)24.49億元。京土整儲(chǔ)預(yù)(朝)[2019]002號(hào)地為住宅混合公建用地，建筑規(guī)劃面積為47876平方米，起拍價(jià)23.89億元。
事實(shí)上，孫河地塊并不是北京首次出現(xiàn)的不限房價(jià)地塊。2018年11月26日，富力、中交聯(lián)合競得延慶區(qū)延慶新城03街區(qū)會(huì)展中心東側(cè)地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目(二期)YQ00-0003-0010等地塊旅館及二類居住用地，該地塊住宅部分不限售價(jià)。此外，預(yù)申請(qǐng)地塊中，北京市豐臺(tái)區(qū)南苑石榴莊0517-L02地塊，同樣未限定商品住宅銷售均價(jià)。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析，在北京商品住宅成交價(jià)格企穩(wěn)回落的當(dāng)下，調(diào)控壓力已經(jīng)大大減輕，預(yù)計(jì)未來在土地出讓環(huán)節(jié)，也將采取更為靈活的出讓規(guī)則?！安幌迌r(jià)地塊將會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)，原有相對(duì)固化的格局肯定會(huì)被打破。但是限售價(jià)對(duì)于北京房地產(chǎn)市場并不會(huì)帶來核心影響，而‘70/90’地塊的減少，可能會(huì)帶來北京住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變?！?
不過在58安居客房產(chǎn)研究院資深分析師李震看來，2019年土地供應(yīng)格局大概率還將會(huì)延續(xù)2018年的態(tài)勢，除了極個(gè)別項(xiàng)目外，限價(jià)會(huì)依舊從嚴(yán)?！敖衲甑氖袌鲆廊粫?huì)以限房價(jià)項(xiàng)目為主力，個(gè)別不限價(jià)地塊很難扭轉(zhuǎn)購房者和房企觀望情緒，對(duì)市場短期內(nèi)的格局不會(huì)有影響?！?
“70/90”政策松動(dòng)高端地塊或取消
伴隨著“限房價(jià)、競地價(jià)”的土地出讓方式，使“70/90”政策重出江湖，即居住建筑規(guī)模中套型面積90平方米以下住房面積所占比重達(dá)到70%以上。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在北京大部分的限房價(jià)項(xiàng)目地塊中，都有“70/90”政策限制。
“70/90”政策滿足了剛需剛改人群對(duì)于中小戶型的居住需求，但是從另一層面也導(dǎo)致了高端改善人群住房供應(yīng)的不足。郭毅表示，受70/90政策限定，大部分限房價(jià)項(xiàng)目70%的產(chǎn)品需要做成90平方米以下的中小戶型，不僅導(dǎo)致高端改善人群產(chǎn)品供應(yīng)的減少，還使得部分住宅產(chǎn)品品質(zhì)“開倒車”。
不過，記者發(fā)現(xiàn)，在2018年出讓的限房價(jià)項(xiàng)目地塊中，位于昌平沙河、朝陽孫河的個(gè)別住宅用地不受“70/90”政策影響，諸如中海麗春湖墅、禧瑞春秋、天瑞宸章等項(xiàng)目。另外，2018年11月，北京超過300億收入的土地大戰(zhàn)中，備受關(guān)注的兩宗采育住宅用地，也不受“70/90”政策限制。
諸葛找房首席分析師陳雷指出，經(jīng)過兩年多的政策調(diào)整，目前北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本恢復(fù)穩(wěn)定，所以沒有必要用政策繼續(xù)干預(yù)市場產(chǎn)品分配，通過“70/90”政策微調(diào)，也是希望市場需求及產(chǎn)品自行調(diào)整。
不受“70/90”政策限制的地塊是否會(huì)越來越多？在業(yè)內(nèi)人士看來，整體并沒有放松，但不排除一些高端屬性的地塊，可能會(huì)取消“70/90”政策限制。郭毅表示，今年在土地供應(yīng)上，出現(xiàn)了一些不限房價(jià)、不限“70/90”的產(chǎn)品，會(huì)有效補(bǔ)充高端改善人群供應(yīng)不足的局面，使開發(fā)商追求品質(zhì)化、綠色科技的趨勢能夠保持下去。
集體用地建共有產(chǎn)權(quán)房或擴(kuò)圍
北京土地市場另一個(gè)重要的變化是，集體建設(shè)用地首次建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。2018年12月27日，北京掛出3宗集體建設(shè)用地公告，將于1月16日開始競買，預(yù)計(jì)1月30日完成掛牌出讓。根據(jù)公告，三宗地塊總建筑規(guī)模達(dá)34萬多平方米，銷售均價(jià)為29000元/平方米(含全裝修費(fèi)用)，而同區(qū)域的限房價(jià)項(xiàng)目限售均價(jià)不超過52449元/平方米。
大興作為我國33個(gè)縣(市、區(qū))集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)地區(qū)，從最初的集體建設(shè)用地只能用于產(chǎn)業(yè)用地，隨后探索用于建設(shè)集體租賃住房，如今試點(diǎn)探索用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。
集體建設(shè)用地建共有產(chǎn)權(quán)住房，不僅將增加北京住宅用地的供應(yīng)渠道，還將有效平抑地價(jià)與房價(jià)。李震認(rèn)為，集體土地入市不僅可以分擔(dān)國有用地的壓力，供地模式的松動(dòng)，在一定程度上也為后續(xù)的土地市場交易活躍提供支持。同時(shí)，當(dāng)更多類似案例加入到土地供應(yīng)市場后，也能刺激一般商品房的價(jià)格調(diào)整，長期來看對(duì)北京市場高房價(jià)有一定緩解作用。
這種新的出讓模式對(duì)于北京土地供應(yīng)格局以及未來的房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生質(zhì)的變化嗎？郭毅表示，這種嘗試先有試點(diǎn)，需要有一個(gè)過程，不會(huì)那么快鋪開。李震也認(rèn)為，目前集體土地入市還仍處于初步探索階段，大興瀛海地塊的試點(diǎn)效果短期內(nèi)不會(huì)影響目前供地格局，還有待觀察。
但是，李震指出，北京郊區(qū)如昌平等地存在大量集體土地，不排除在合適的時(shí)機(jī)仿照瀛海地塊入市的可能性。
