這是過往十年的中國樓市，我們牢記的所有教訓(xùn)！
放在一個足夠長的時間內(nèi)，歷史周期性是歷史變化和自然界的本質(zhì)特征。
在延安的窯洞中，黃炎培和毛澤東曾經(jīng)關(guān)于歷史周期律的問題做了對答，這是現(xiàn)代歷史上著名的窯洞對。
以死封神的周金濤，生前最著名的言論是人生發(fā)財(cái)靠康波。在他看來，周期之道是自然規(guī)律，不可逆轉(zhuǎn)。投資者所能做的，就是把握周期運(yùn)動的趨勢和拐點(diǎn)，順勢而為。
歷史在時間跨度足夠長時會不斷重復(fù)自己，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的周期率首先表現(xiàn)為繁榮和蕭條的相互交替。最典型的案例就是中國的房地產(chǎn)周期率，這在經(jīng)過2016年的洶涌大潮后，早已深入人心。
我們試圖在這樣的交替過程中，尋找政府行為和民間的心理特征，希望可以給眾人以參考。
2008
地產(chǎn)大佬的紛爭
2008年1月底，中央電視臺《新聞?wù){(diào)查》記者柴靜采訪地產(chǎn)界的三位明星企業(yè)家：王石、任志強(qiáng)和潘石屹，向他們提出了同樣的一個問題。
“一路高漲的房價是否走到了一個下跌的拐點(diǎn)？”
有意思的是，整整12年前的這個問題，放在2018年底和2019年初的語境和大環(huán)境中，竟然也是那樣的契合。歷史兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，又回到了那個全民之問的起點(diǎn)。
在2007年，各大城市房價又上演了一波脫韁暴漲的行情。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額則達(dá)到了2.5萬億元，增長30%。在大量的資金融入下，房價一路上漲，深圳住宅價格同比上漲51%，北京為45%，津、渝、滬三地的同比漲幅也都超過了15%。在民怨沸騰之下，中央政府開始了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控。
這時，調(diào)控的威嚴(yán)對民間的震懾作用是很強(qiáng)的。到下半年，一些中心城市陷入有價無市的僵局，業(yè)界恐慌開始蔓延。
王石是拐點(diǎn)論的提出者，在他看來，當(dāng)時的房價已經(jīng)讓他心驚肉跳，不再具有繼續(xù)上漲的理性空間。
但任志強(qiáng)并不同意王石的判斷，他認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看，持續(xù)上漲是趨勢，至于是今天反彈還是明天反彈，則需要看宏觀政策。他甚至認(rèn)為房價漲的還不夠快，1978年全國平均工資28.6元，到現(xiàn)在增加了100倍，2分錢一棵大白菜，現(xiàn)在賣到2塊錢，也增加了100倍，而房價只增加了16.6倍。
當(dāng)問到潘石屹的時候，他顯得坐立不安，被逼的急了，他索性站起來說：“你老追問我，我都不知道說到哪兒了，我去找水喝。”
魯迅先生形容衰敗的曹家時，說了八個字：悲涼之霧，便披華林。在2008年的中國，這句話也可以做最好的注腳！而感其最深者，非恒大許家印莫屬！
2009
許家印的大悲大喜
從2008年到2009年的短短兩年時間，是許家印一輩子都不會忘記的兩年。
2008年1月8日，恒大以41億元取得位于廣州員村的絹麻廠地塊，樓面價1.3萬元，置身當(dāng)時廣州市排名第二的地王。
無人能知，經(jīng)濟(jì)衰退突襲而至。到了6月，恒大地王附近的精裝樓盤每平方降到1.35萬元，直接將恒大打進(jìn)了深坑里。最終恒大拒絕繳納土地出讓金。許家印找到廣州市房管局協(xié)商退地，政府并沒有同意。
這時，許家印謀求恒大香港上市，連公告都發(fā)了，最后功虧一簣。為了輸血自救，許家印像瘋子一樣在香港和深圳到處找人借錢，但吃到的全是閉門羹。很快到了9月，恒大資金鏈崩斷的新聞甚喧塵上。有人伴著手指頭算，許家印熬不過2008年的冬天。
然而就在這一刻，中央政府的印鈔機(jī)啟動了。半年前無人問津的房子，突然一夜間被瘋搶。正在生成的貨幣泡沫造成了民眾巨大的貶值心理壓力，房子再次成為唯一的抵抗性商品。
在許家印的記憶中，2009年的春天也許是他一生中最明媚的一次。
數(shù)以萬億記的銀行資金徘徊于實(shí)體經(jīng)濟(jì)門外不敢進(jìn)入，轉(zhuǎn)而投身與房地產(chǎn)公司結(jié)盟，在地方政府的默許下，迅速抬高土地的價格，一場土地爭奪戰(zhàn)全面爆發(fā)。不久之前還將許家印冷眼相待的銀行行長開始排隊(duì)請他吃飯。
2009年11月5日，恒大地產(chǎn)再次申請?jiān)谙愀勐?lián)交所掛牌獲準(zhǔn)，股票受到追捧。一年前還被看成倒霉鬼的許家印，此時的資產(chǎn)一舉飆到422億元，在福布斯排行榜上赫然排名第一，成為當(dāng)年度的中國首富。
造化弄人，這如過山車一般的劇情，讓多少人瞠目結(jié)舌。
2010
財(cái)富階層的出逃
開始于2008年11月底的四萬億刺激計(jì)劃，在2009年迅速生成了效果，恒大地產(chǎn)成為最典型的案例。
而隨之在2010年，關(guān)于四萬億不同的聲音開始越來越多起來。
其中最尖銳的批評是，萬億資金都給了國有企業(yè)，而民營企業(yè)被邊緣化。
80歲的經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉批評說，四萬億經(jīng)濟(jì)振興方案，實(shí)際上打壓了民營企業(yè)，不僅沒有起到拉動民間投資的作用，還產(chǎn)生了擠出效應(yīng)，產(chǎn)生了國進(jìn)民退。
它最終呈現(xiàn)為三個特點(diǎn)：
第一，宏觀調(diào)控以行政調(diào)控為主成為政策主軸，看得見的手變得越來越強(qiáng)大。
第二，經(jīng)濟(jì)增長主要依靠巨量投資，而不是著力于轉(zhuǎn)變增長模式和產(chǎn)業(yè)升級。
第三，國有企業(yè)，特別是大型中央企業(yè)得到偏執(zhí)型的扶持，民營企業(yè)幾乎顆粒無收。
此時民營企業(yè)被邊緣化成為一種顯而易見的集體心理。
沮喪和不滿漸漸發(fā)酵成整個階層的不安全感，對實(shí)體產(chǎn)業(yè)的投資開始下降，身份和財(cái)富轉(zhuǎn)移逐漸成為活躍的暗流。
根據(jù)胡潤報告顯示，中國財(cái)富階層的大規(guī)模移民正是從2010年開始的，其中很多人以投資移民的方式投奔美國、加拿大和澳大利亞。2010年有772人移民美國，2011年猛增為2408人，2012年為6124人，兩年的增長率分別為3.1倍和2.5倍。2015年，美國共簽發(fā)9764張EB-5（投資移民）簽證，其中，中國大陸8157張，占比高達(dá)83%。
2012
承前啟后的一年
就在財(cái)富階層大舉出逃同時，主流國家經(jīng)濟(jì)學(xué)界開始對中國經(jīng)濟(jì)看衰！
在過去的很多年里，中國不停地出口，不停地制造，不停地投資，投資額度甚至占到GDP的近一半。但是到了2011年，這個戰(zhàn)略已經(jīng)難以為繼。
中國出口增速持續(xù)下降，如果考慮出口產(chǎn)品漲價因素，實(shí)際增速接近于零。而在內(nèi)需方面，中國的消費(fèi)在GDP中的比例太低，約為35%，為美國的一半。
更要命的是，中國的資金都投向了價格不停上漲的房地產(chǎn)。
中國為刺激經(jīng)濟(jì)增長投入的四萬億元，經(jīng)過各地政府的放大后，投到房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中去，形成了難以償還的債務(wù)。
著名的美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅克魯格曼預(yù)言，中國將進(jìn)入長期的衰退通道，危機(jī)將在六年后總爆發(fā)，中國將成為下一個全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的策源地。
如果我們把2008年底的四萬億到2012年視為一個經(jīng)濟(jì)周期，可以看到四個重要的經(jīng)濟(jì)特征：
其一、中央政府對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)能力非常強(qiáng)悍，而其政策的傳導(dǎo)性則更會層層加碼。它非常容易形成GDP意義上的大勝利，然后在下一輪周期調(diào)整中發(fā)生嚴(yán)重的失控。
其二、中國政府始終沒有擺脫對投資的路徑依賴，相對于內(nèi)需消費(fèi)的喚醒，以大規(guī)模貨幣投放為基礎(chǔ)的基礎(chǔ)設(shè)施投資，無疑是一劑立見成效的猛藥。但是，它所造成的后遺癥不可避免。
第三、隨著人口紅利的消失和城市化運(yùn)動進(jìn)入中期，外延式發(fā)展的邊界漸漸出現(xiàn)，陡然增加的制造能力很容易在周期波動中出現(xiàn)戰(zhàn)略性過剩，終而造成企業(yè)的危機(jī)和社會資源的巨大消耗，以效率提升和技術(shù)創(chuàng)新為主題的轉(zhuǎn)型升級已經(jīng)勢在必行。
第四、作為全球第一的人口大國和制造大國，中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的波動直接影響國際能源價格和產(chǎn)業(yè)價格格局重構(gòu)，甚至足以影響一些能源輸出國的政局穩(wěn)定。摩根大通的研究顯示，當(dāng)中國的增長率下降1個百分點(diǎn)，新興市場就會相應(yīng)下降0.7個百分點(diǎn)。中國效應(yīng)傳導(dǎo)性變得越來越強(qiáng)，也越來越可怕，它成為了全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的中樞地區(qū)，也是最不確定的因素之一。
這些新特征的出現(xiàn)，意味著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新的發(fā)展階段，它既不是一個典型意義上的市場經(jīng)濟(jì)國家，也不再是一個經(jīng)典意義上的發(fā)展中國家，它需要被重新定義和審視。
2014
大水再次漫灌
2014年的明星人物是宋衛(wèi)平。
宋衛(wèi)平很會造房子，但對風(fēng)險卻從來缺乏預(yù)見。綠城歷史上幾死又生。2004年、2008年、2011年，綠城都曝出資金即將斷裂、被銀行列入黑名單的傳聞。
2014年，綠城再次喘不過氣來。宋衛(wèi)平試圖通過降價來回籠資金，可是杭州市政府迅速出臺了限降令。宋衛(wèi)平心灰意冷，決定將綠城賣給孫宏斌。
無人能知，僅在聯(lián)姻半年后，宋衛(wèi)平突然公開反悔。
融綠風(fēng)波是這一年最大羅生門事件，但是如果放到2014年的宏觀環(huán)境下看，我們將能看的更加透徹一些。
十八大之后，新一屆領(lǐng)導(dǎo)人一直試圖消化四萬億的貨幣超發(fā)后果，從銀根上秉持從緊政策，基礎(chǔ)建設(shè)投資大幅減少，兩個流動性池子樓市和股市交易低迷。宋衛(wèi)平在5月的出售行為，既是迫于企業(yè)資金的現(xiàn)實(shí)層面，也是對長期政策環(huán)境的判斷。
但無人能知到了第三季度，政策突然轉(zhuǎn)變，壓制了一年多的泡沫卷土重來。
9月30日，央行、銀監(jiān)會宣布首房首貸可以首付三成、利率7折的消息。財(cái)政部、住建部同志發(fā)文支持去庫存。這意味著新一輪的樓市松綁周期突然到來。在資本市場上，同樣的寬松性政策也密集出臺。
一個接一個的利好，如煙花照耀夜空，在政策松綁和流動性寬松的雙重刺激下，股市呼嘯飛天。
在很多人的記憶中，10月之前的2014年是一種樣子，而在10月之后，則完全是另一個2014年。
宋衛(wèi)平的戲劇性反悔，正是發(fā)生在這一政策的轉(zhuǎn)折時刻。
這個世界上真的是沒有什么是一成不變的，包括領(lǐng)導(dǎo)的心思。宋衛(wèi)平為這一句話做了最好的的注腳。從他堅(jiān)信政策一直收緊，到忽然被大水漫灌，短短不過半年時間。
然而這一景象，仍會在2019年的中國上演嗎??？
2015
夢魘再次來臨
很多人都記得那個如同夢魘一般的日子。
2015年的6月12日，上證指數(shù)達(dá)到了5178.19點(diǎn)的高位，突然跳水，開始斷崖式下跌?？只湃缥烈弑l(fā)，瞬間引發(fā)踩踏性事件。僅僅兩個月后，股值降到了2850.71點(diǎn)。到年底，A股市值蒸發(fā)25萬億。
早在7月，國家救助計(jì)劃就已經(jīng)展開，7月9日，公安部副部長進(jìn)駐證監(jiān)會，排查惡意賣空股票和股指的線索。這是公安部歷史上第一次坐鎮(zhèn)證監(jiān)會，震懾意味明顯。
而正在股災(zāi)最緊張的時候，潮汕人姚振華正式登場了。
逆勢入局，先后舉牌合肥百貨、明星電力南寧百貨，直到重頭戲萬科。
到了12月，寶能持有萬科股份已經(jīng)提升至20.08%，成為世人皆知的門口野蠻人。
萬科公開狙擊寶能，但顯然并不能擋住寶能的舉牌勢頭，12月底，寶能在第七次舉牌后，赫然已經(jīng)成為第一大股東，占股24.29%。
這一年萬科營業(yè)收入達(dá)到了2614億，并闖入了世界500強(qiáng)。寶能甚至沒有進(jìn)入中國地產(chǎn)公司排名100的名單。
但是，在野蠻的資本市場上，萬科卻成了姚振華的欄中獵物。
這一現(xiàn)象震驚了所有人！
2017
王健林災(zāi)年
2017年的最知名人物是首富王健林。
這一年，首王健林有點(diǎn)流年不利。他第一次成為首富是在2013年，到2017年，一共當(dāng)了三年首富。數(shù)年間，資產(chǎn)增加了7.4倍。
2013年，就在老首富李嘉誠拋售內(nèi)地物業(yè)的時候，王首富也開始轉(zhuǎn)型。他的戰(zhàn)略有兩個：一、從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)；二、從國內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)型為跨國企業(yè)。
萬達(dá)的變數(shù)正是存在于這第二個轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略中。萬達(dá)的國際化異常高調(diào)，并且在王健林看來是理所當(dāng)然的事。
但是，這與國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大形勢卻并不同軌，甚至背道而行。
整個2016年中國企業(yè)的的海外投資并購交易達(dá)到438筆，累計(jì)宣布交易金額為2158億美元。相對應(yīng)的是，中國的外匯儲備在過去一年半的時間里縮水近1萬億美元。
海外并購?fù)Y本外流一起成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
隨即，6月中旬，銀監(jiān)會介入，通知各銀行重點(diǎn)關(guān)注并購貸款、內(nèi)保外貸的跨境業(yè)務(wù)風(fēng)險。
一個月后的7月19日，王建林召開新聞發(fā)布會，宣布將總值637.5億元的資產(chǎn)打包出售給孫宏斌，包含13個文旅項(xiàng)目和77個酒店。
這創(chuàng)下了民營歷史上的新紀(jì)錄，顯然是應(yīng)急之舉，無奈氣息拂面而來。
他的匆忙出售更像是為了應(yīng)對銀行斷貸的儲血應(yīng)急之舉。隨后，王健林對媒體表態(tài)，積極響應(yīng)國家號召，萬達(dá)決定把主要投資放在國內(nèi)！
這是一個非常應(yīng)景的舉動，事件也似乎就此平息了下來！
2018
變數(shù)接踵而來
中國正式進(jìn)入改革開放40周年。
此刻，中國以新興大國的姿態(tài)站立在歷史的臨界線上。
但是，在這本應(yīng)值得所有中國人熱烈慶祝的一年，最流行的一句話卻充滿了惆悵和感傷：
2018年是過去十年來最艱難的一年，2018年是未來十年最容易的一年。
形式凸起巨變。中美貿(mào)易忽起爭端，這是中國近40年來從來沒有面臨過的新局面。一切又回到了摸著石頭過河，塵埃無從落定。
國家也從來都沒有像這一刻一樣對民營企業(yè)這么上心。中央三令五申訓(xùn)斥商業(yè)銀行要全力扶持中小微企業(yè)。
經(jīng)濟(jì)下行，流動性陷阱，水泡銀行間，三者三位一體，講的是同一個故事。
但是，2018年的中國房地產(chǎn)市場，卻成為2009年大放水紅利之后，最好的一年。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，初步核算2018年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值900309億元。而國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的另一個數(shù)據(jù)，是2018年全國商品房銷售額149973億元。
以商品房銷售額對比GDP，比值達(dá)到了驚人的16.66%。
2009年，國內(nèi)商品房銷售額占GDP比值歷史上首次突破10%。那一年，正是4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃啟動初年，也是許家印第一次成為中國首富的一年。
16.66%相當(dāng)于每100元GDP中有將近17元是房地產(chǎn)創(chuàng)造。
回查中國房價，僅在2008年出現(xiàn)過下跌，其它時間都在上漲。
20年來，中國房價的最大的漲幅出現(xiàn)在2009年。4萬億貨幣大刺激之后的第1年，當(dāng)年新房均價達(dá)到4459元/平米，漲幅達(dá)到24.7%。
這是2000年以來中國房價唯有的一次超過20%的漲幅。
直到8年后，才有數(shù)據(jù)開始稍微接近它。那是2016年，去庫存政策全面推行后的第1年。全國新房漲幅11.28%，達(dá)到7203元/平米，成為全球金融危機(jī)后的第二增幅。
沒人會料到，這一數(shù)據(jù)，會在這么短的時間內(nèi)被再次打破。2016、2017、2018連續(xù)三年的全國大調(diào)控，被稱為有史以來，中國樓市的巔峰之作。
但這并沒有擋住2018年樓市高達(dá)12.22%的漲幅。
無人敢放棄房地產(chǎn)！
2019
一個嶄新的時代緩緩而來
回望40年來的改革開放，你會發(fā)現(xiàn)這是一個十分漫長而曲折的歷程。
從1978年到2019年，中國如同一艘前行的大船，途徑無數(shù)險灘、渡口，只有少數(shù)人自始至終隨行到終點(diǎn)。每一代人離去時，均心懷不舍和不甘，而下一代人則感念前輩卻又注定反叛，總是試圖以自己的方式掌控和改造行程。
但是，不管是從達(dá)爾文的進(jìn)化論，還是近代商業(yè)的創(chuàng)新演變規(guī)律，都證明了這些現(xiàn)象正是最可貴的那種精神。不斷推動人類進(jìn)步，不斷迭代更新！
此刻，我們回望了過往十年，正是為了記住一些教訓(xùn)，得到一些啟示，放下負(fù)擔(dān)，輕裝前行。
我們必須去努力打造一個更加美好的明天！
