互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)攪熱北京大宗物業(yè)交易市場(chǎng)
春節(jié)假期歸來(lái)，京東收購(gòu)北京翠宮飯店的成交成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。2018年對(duì)京東而言是充滿挑戰(zhàn)的一年，股票遭拋售，股價(jià)逼近破發(fā)，企業(yè)增速放緩，同時(shí)由于整體市場(chǎng)環(huán)境萎靡，股市下調(diào)，科技股成為重災(zāi)區(qū)，年末各大互聯(lián)網(wǎng)公司紛紛傳出裁員消息，京東也不例外。在這個(gè)大背景下京東以近27億元收購(gòu)中關(guān)村核心區(qū)域的翠宮飯店就尤為引人注意。
作為曾經(jīng)首創(chuàng)集團(tuán)旗下的翠宮飯店成立于1987年，是一家集酒店、餐飲、購(gòu)物、寫(xiě)字樓為一體的五星級(jí)酒店，由于位于中關(guān)村核心區(qū)域，在開(kāi)業(yè)初期運(yùn)營(yíng)狀況良好，但在開(kāi)業(yè)十幾年后則出現(xiàn)了大額的虧損，并在2016年停業(yè)。翠宮飯店的財(cái)報(bào)顯示，2016年酒店的總營(yíng)收為2124.67萬(wàn)元，而凈虧損則達(dá)3918.24萬(wàn)元，截止到2018年中，翠宮飯店的債權(quán)金額總計(jì)為7.56億元。在今年一月份，翠宮飯店的股權(quán)關(guān)系被轉(zhuǎn)至海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心，而京東正是從該管理中心以26.8億元獲得了翠宮飯店100%的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。在整個(gè)交易中，海淀區(qū)政府對(duì)整個(gè)成交的完成起到了積極的協(xié)調(diào)和推動(dòng)作用。在北京的核心區(qū)域，國(guó)有企業(yè)擁有大量資產(chǎn)，但由于缺乏資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，這些資產(chǎn)大多處于微利或虧損狀態(tài)，而國(guó)有企業(yè)又大多沒(méi)有足夠的動(dòng)力對(duì)這些資產(chǎn)進(jìn)行有效改造，造成了大量的閑置和浪費(fèi)，資產(chǎn)不但沒(méi)有實(shí)現(xiàn)保值增值，反而由于管理運(yùn)營(yíng)不善導(dǎo)致了物業(yè)老化資產(chǎn)貶值。在翠宮飯店的案例中，海淀區(qū)政府以高新技術(shù)企業(yè)為目標(biāo)尋找到京東作為買(mǎi)家，將一個(gè)常年處于虧算狀態(tài)的酒店以均價(jià)近6萬(wàn)元/平米的價(jià)格出手（將飯店債權(quán)計(jì)算在內(nèi)的地上面積均價(jià)），一方面對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行了較好的處置，另一方面將京東引入海淀既符合海淀發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的區(qū)域定位，又可為區(qū)域創(chuàng)造稅收，可謂一舉多得。從京東的角度來(lái)講，回歸中關(guān)村也是企業(yè)發(fā)展的必然，京東總部位于北京的亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域內(nèi)以制造業(yè)、制藥、物流、新能源等產(chǎn)業(yè)為主，區(qū)域內(nèi)同行業(yè)企業(yè)少，難以形成集群效應(yīng)，同時(shí)由于北京的高校多位于中關(guān)村區(qū)域，實(shí)習(xí)生從學(xué)校到亦莊的往返通勤時(shí)間通常需要4小時(shí)，這為人員招聘極大的增加了難度。在購(gòu)買(mǎi)翠宮飯店后，京東意圖將該項(xiàng)目改造成辦公項(xiàng)目提供給研發(fā)人員自用，一方面企業(yè)重新回歸中關(guān)村，另一方面也可極大的促進(jìn)企業(yè)人員的招募。
在京東購(gòu)樓之前，2018年底的另外一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)小米也同華潤(rùn)聯(lián)合在昌平拿了地。昌平地塊為F2性質(zhì)（以公共管理和公共服務(wù)、商業(yè)服務(wù)功能為主導(dǎo)，兼容居住建筑的混合用地），公建需占70%，住宅占30%。在這個(gè)項(xiàng)目中，小米不具備拿地資格，而F2以公建為主的土地性質(zhì)則會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地意愿低，因此小米同華潤(rùn)的合作可謂天作之合，一方面可滿足小米自建研發(fā)寫(xiě)字樓的需求，另一方面雙方也可實(shí)現(xiàn)成本的分?jǐn)偅瑴p少了資金的壓力。
此外，近期也傳出擁有今日頭條的“字節(jié)跳動(dòng)”公司收購(gòu)中關(guān)村大鐘寺中坤廣場(chǎng)的消息，如果消息確實(shí)，那么這將是互聯(lián)網(wǎng)公司在北京的又一單大宗物業(yè)成交，也是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)扎堆中關(guān)村的又一例證。中關(guān)村區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目稀少，租金在2018年底達(dá)到400元/月/平方米，較三年前已攀升36%，而空置率則多年以來(lái)維持在極低的狀態(tài)，2018年底的空置率更低至為0.3%，整個(gè)區(qū)域處于滿租狀態(tài)，在此背景下，選址中關(guān)村的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)只能無(wú)奈將各個(gè)部門(mén)分散在不同的寫(xiě)字樓，然而這樣做的結(jié)果一不利于管理，二不利于各個(gè)部門(mén)之間的合作與互動(dòng)，三不利于樹(shù)立良好的企業(yè)形象，因此互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對(duì)于大面積的自用寫(xiě)字樓的需求變得越來(lái)越強(qiáng)勁。除了自身的辦公需求之外，一些準(zhǔn)備上市的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也需考慮企業(yè)的資產(chǎn)配置，擁有一些核心地段的寫(xiě)字樓資產(chǎn)無(wú)疑可以成為一個(gè)加分項(xiàng)。
北京正力圖把自己打造成中國(guó)的科技創(chuàng)新中心，因此政府從多個(gè)層面大力扶持互聯(lián)網(wǎng)高科技極其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，京東的案例可見(jiàn)一斑。北京的核心物業(yè)資產(chǎn)一直供不應(yīng)求，在以往的成交中，大多數(shù)的物業(yè)項(xiàng)目被收購(gòu)之后便從交易市場(chǎng)上消失了，鮮有拿出來(lái)再賣(mài)的，這讓市場(chǎng)上可售的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目越來(lái)越少。也因此，項(xiàng)目用途的改造在北京也逐漸成為常態(tài)，將經(jīng)營(yíng)不善常年虧損的酒店或零售業(yè)態(tài)改作寫(xiě)字樓，引入具有資金優(yōu)勢(shì)且符合區(qū)域定位的企業(yè)進(jìn)駐，可以從多個(gè)層面解決各方問(wèn)題，這樣的做法不失為一個(gè)有益的嘗試。
