“搶人”升級 二線城市打開房企投資窗口
人口遷入和聚集能給城市帶來經(jīng)濟(jì)活力和消費(fèi)需求，更重要的是，流入人口的購房需求將在短期內(nèi)改變當(dāng)?shù)貥鞘邢滦械内厔荨?
新春伊始，各地就發(fā)出空前的“搶人”大招。截至目前，2019年內(nèi)發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已經(jīng)超過16個。其中，南京、西安等二線城市落戶政策的接連出臺，在讓外界感慨二線城市搶人力度的同時，也讓業(yè)界不免猜測未來房企投資的重心或?qū)闹盎馃岬娜木€城市向二線城市偏移。
“搶人”升級
2月14日，南京市公布了修訂后的《南京市積分落戶實施辦法》，從辦法的細(xì)則來看，加分指標(biāo)中房產(chǎn)、年齡、婚姻、落戶區(qū)域等加分政策均有變化。其中，新政中房產(chǎn)的指標(biāo)對積分落戶的影響權(quán)重再度升高。前一天西安市放出史無前例的“搶人大招”則更吸引眼球：具有本科（含）以上學(xué)歷的，不受年齡限制；具有本科（不含）以下學(xué)歷的，年齡在45周歲（含）以下；全國高等院校在校學(xué)生，均可遷入該市落戶。
截至目前，2019年內(nèi)發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已經(jīng)超過16個。這一輪“搶人大戰(zhàn)”中，二線城市最多，力度也最大，包括西安、南京、合肥等城市，力度空前。
進(jìn)入2019年，之前那些嘗到甜頭的城市繼續(xù)加碼，分布看，城市基本全面開花，人才標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)降低，很大程度已經(jīng)開始變成了勞動力之爭。特別是西安、南京等城市，在2018年力度空前基礎(chǔ)上繼續(xù)加碼人才政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，各地人才政策將直接影響房地產(chǎn)市場的變化。過去兩年全國多個城市房價出現(xiàn)了反彈，其中這些城市大部分都發(fā)布了力度空前的人才政策。特別是部分二線城市，房價上漲加速，最主要的一個原因就是人才政策變相地放開了限購等政策。
億翰智庫研究人士指出，落戶政策的進(jìn)一步放寬帶來的住房剛需一定程度上有利于房地產(chǎn)市場對沖下行周期。
投資轉(zhuǎn)向？
“人才戰(zhàn)略出臺短期內(nèi)對當(dāng)?shù)貥鞘袩o疑是個利好，量價齊升降成為房企投資的重要風(fēng)向標(biāo)?！币晃粯鞘杏^察人士指出，經(jīng)濟(jì)放緩和樓市持續(xù)下行是這些城市出臺人才新政的主要原因之一。
數(shù)據(jù)顯示，2019年1月，全國30個重點(diǎn)城市整體成交2146萬平方米，環(huán)比下跌31%，同比也有14%的降幅。城市人才政策變相降低了限購門檻，人口快速進(jìn)入將改變當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)格局，帶來樓市上漲預(yù)期。
該人士指出，二線城市在城市級別、GDP水平、輻射能力上原本對企業(yè)的吸引力就很大，二線城市購買力也旺盛，曾一直是房企投資的重點(diǎn)區(qū)域。但此前嚴(yán)格的限購限價調(diào)控政策抑制了當(dāng)?shù)貥鞘欣m(xù)期。同時，上一輪房價上漲的一輪中，二線城市的土地價格也處在高位，這令部分房企開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市尋求避險。
但如今形式已經(jīng)發(fā)生了變化，此前部分企業(yè)下沉三四線城市戰(zhàn)略可能將會有所調(diào)整。一方面，當(dāng)前三四線城市改善型需求家庭平均居住面積已遠(yuǎn)高于一二線城市。貝殼研究院最新發(fā)布的《2018年居住報告》顯示，三四線城市家庭的人均居住面積達(dá)到了28.3平方米，遠(yuǎn)高于一二線城市。表明這些城市后期改善需求非常弱，需求只停留在首套住房層面，因此后勁不足，未來房價支撐有限。
剛需家庭也通過上一輪棚改實現(xiàn)了居住升級，而隨著棚改貨幣化逐漸退出，未來三四線城市的發(fā)展空間較為有限，此前在三四線城市投資比重較高的房企如恒大、萬科、碧桂園等銷售增速都出現(xiàn)了下滑。
上海易居房地產(chǎn)研究院此前發(fā)布的《100城住宅價格報告》顯示，2018年，三四線城市房價在連續(xù)10個月環(huán)比上漲的基礎(chǔ)上，12月首次出現(xiàn)止?jié)q現(xiàn)象。另外，隨著近兩年三四線城市樓市宏觀調(diào)控逐步強(qiáng)化，消費(fèi)者對于樓市未來走勢產(chǎn)生觀望，返鄉(xiāng)置業(yè)隨之降溫。
除了三四線城市外，一線城市未來在相當(dāng)一段時間內(nèi)仍將處于嚴(yán)格的調(diào)控狀態(tài)沒有太多懸念。
二線城市則不同，當(dāng)前各省加強(qiáng)以省會為核心的二線城市的集中建設(shè)和資源聚集，以及二線城市高鐵網(wǎng)絡(luò)的日臻成熟，再加上新一輪“搶人大戰(zhàn)”啟幕，二線城市將有望成為下階段開發(fā)商的投資重點(diǎn)，對房企而言如何找到最具競爭力的二線城市才是關(guān)鍵。
警惕市場波動風(fēng)險
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1月，40個一二線城市賣地2525.9億元，同比減少15.4%，環(huán)比減少32.4%。2019年開年全國多城市土地成交依然處于調(diào)整，房企對非優(yōu)質(zhì)類土地相對慎重。
克而瑞研究中心研究總監(jiān)楊科偉認(rèn)為，2019年土拍市場底價成交將是常態(tài)，建議房企土拓投資回歸核心一二線城市。這些城市的市場需求支撐更穩(wěn)定，長期去化有保證，應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)入弱二線以及多數(shù)三四線城市。
業(yè)內(nèi)人士指出，二線城市有機(jī)會借人才戰(zhàn)略增加對房企的吸引力。這些城市不可能直接松綁限購政策，卻可以采用迂回戰(zhàn)術(shù)，間接為樓市打開一個口子。落戶寬松、購房首套不限購、提供購房補(bǔ)貼是大部分二三線城市發(fā)布的主要人才政策，目前看，全國一線城市嚴(yán)格的限購，疊加高房價，使得很多人才難以居住，這種情況下，二三線城市更有吸引力。
“一些城市沒有做好吸引人才后如何留住人才的準(zhǔn)備，簡單地吸引會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場波動?！睆埓髠ケ硎?，目前大部分城市的人才政策，只考慮到了用降低門檻吸引人才，但吸引來的很多是購房者，而且甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策在不同城市購房落戶的可能性，人才對應(yīng)的應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)，否則只能導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r的短期波動，而無法對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)產(chǎn)生持續(xù)正面的影響。
另一位業(yè)內(nèi)人士也發(fā)出警示，部分城市人口引進(jìn)的門檻過低，很大程度上是為了吸引購房者。容易帶來房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定，這對后續(xù)房企投資也會帶來更多不確定因素。
