改寫(xiě)中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，共享辦公空間
時(shí)間：2019/3/2
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早在2015年共享辦公模式開(kāi)始流行起來(lái)，這一年甚至有被稱(chēng)過(guò)為共享辦公的元年。2016年可以說(shuō)是爆發(fā)年，到現(xiàn)在共享辦公已經(jīng)正式開(kāi)始了將近整整4年。
共享辦公
在過(guò)去的2017- 2018年，中國(guó)共享辦公迎來(lái)融資和整合的加速時(shí)期，至少有8次企業(yè)并購(gòu)事件發(fā)生，馬太效應(yīng)凸顯讓資源和資金都朝頭部玩家靠攏。但顯然，高枕無(wú)憂不會(huì)是任何一個(gè)行業(yè)的持續(xù)狀態(tài)。
和洋溢著喜悅團(tuán)圓的農(nóng)歷新年氛圍相比，低迷、動(dòng)蕩不安的情緒籠罩著整個(gè)創(chuàng)投圈，共享辦公行業(yè)也不例外。企業(yè)裁員、倒閉現(xiàn)象的爆發(fā)似乎正在戳破這個(gè)行業(yè)對(duì)外維持的假象。相反，眼下，新一輪的洗牌正在上演。
資本總是逐利的，沒(méi)有人愿意放過(guò)瓜分市場(chǎng)規(guī)模超600億元大蛋糕的機(jī)會(huì)。而接連獲得融資的玩家則揮舞著支票本，在地圖上圈下屬于自己的地盤(pán)，共同將行業(yè)推至白熱化階段。
寫(xiě)字樓退租，共享辦公爆發(fā)
在“共享辦公”概念還未興起的時(shí)候，與辦公室相掛鉤的是傳統(tǒng)甲級(jí)寫(xiě)字樓里的一個(gè)個(gè)格子間，既壓抑又憋屈。隨之，在雙創(chuàng)風(fēng)潮的助推下，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的企業(yè)破土而出，辦公場(chǎng)地和辦公費(fèi)用是他們最大比例的硬成本。
一般而言，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓以固定的租賃模式對(duì)外租賃，一年起租，起租門(mén)檻在100平米到500 平米不等。顯然，這對(duì)一個(gè)無(wú)法預(yù)知未來(lái)的初創(chuàng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，的確是一個(gè)比較大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在寸土寸金的一線城市。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金為403元每平方米/月，為一線城市平均租金最高的城市。在高租金的壓力下，有些金融機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)公司已經(jīng)開(kāi)始吃不消，企業(yè)用戶退租、改租的情況頻發(fā)。其中，2017年甲級(jí)寫(xiě)字樓的全年平均空置率達(dá)14.8%，為八年來(lái)最高水平。
那么，如何在享受相對(duì)良好的辦公環(huán)境的同時(shí)實(shí)現(xiàn)成本控制?綠地集團(tuán)執(zhí)行副總裁胡京曾公開(kāi)表示，未來(lái)互聯(lián)網(wǎng)將改變?nèi)藗兊墓ぷ鞣绞?，摩天大樓的集中式辦公是工業(yè)革命的產(chǎn)物，而互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代則會(huì)出現(xiàn)更多分散和移動(dòng)的辦公需求。
在這樣的市場(chǎng)情況下，中國(guó)共享辦公在2015年迎來(lái)了其發(fā)展井噴的一年，以拎包入駐、租期靈活、整體租金成本低等優(yōu)勢(shì)，大大彌補(bǔ)了傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的局限性。與此同時(shí)，除了為企業(yè)用戶提供舒適的辦公環(huán)境，共享辦公空間還可通過(guò)共享功能區(qū)和行政管理人員等，幫助企業(yè)降低了辦公的綜合成本。
與傳統(tǒng)寫(xiě)字樓截然不同的是，共享辦公更注重的還有社群建立，辦公者與其他團(tuán)隊(duì)可以分享信息知識(shí)、技能、想法和拓寬社交圈子等，滿足了新一代工作者對(duì)空間多樣、開(kāi)放輕松辦公環(huán)境的向往。
從企業(yè)需求出發(fā)恰到好處地解決痛點(diǎn)，在隨之而來(lái)的2016年，共享辦公市場(chǎng)快速爆發(fā)，市場(chǎng)大環(huán)境一片生機(jī)盎然。然而爆裂式的增長(zhǎng)，也讓行業(yè)快速進(jìn)入整合期，加上資本助推，2017 年后融資并購(gòu)潮襲來(lái)，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者要么被吞并，要么出局。
強(qiáng)者之戰(zhàn)，危機(jī)與挑戰(zhàn)并存，百億級(jí)的共享辦公市場(chǎng)，眾品牌如箭在弦，最終誰(shuí)能獨(dú)占鰲頭?或許瞄準(zhǔn)在CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓全生態(tài)運(yùn)營(yíng)，進(jìn)入市場(chǎng)僅一年半就估值60億元的ATLAS寰圖，在這一議題上有一定的話語(yǔ)權(quán)。
經(jīng)濟(jì)酒店式經(jīng)營(yíng)是“死胡同”
ATLAS寰圖首席執(zhí)行官陳思烺曾任摩根士丹利亞太區(qū)的分析師。 2016年，共享辦公正當(dāng)蓬勃發(fā)展之際，陳思烺正在運(yùn)營(yíng)自己的資產(chǎn)管理公司，在CBD里創(chuàng)業(yè)的他對(duì)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)有著不一樣的體會(huì)：傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓就像經(jīng)濟(jì)型酒店，只有前臺(tái)和一個(gè)個(gè)冰冷的辦公室，“其實(shí)不應(yīng)止于此，在寫(xiě)字樓辦公的工作者應(yīng)該有更理想的辦公生活方式。”
同年11月，ATLAS寰圖誕生了。 2017年6月，ATLAS寰圖正式進(jìn)入市場(chǎng)。首家ATLAS寰圖辦公空間及生活空間位于廣州雅居樂(lè)中心，開(kāi)業(yè)6個(gè)月，其出租率已達(dá)80%。與當(dāng)時(shí)大多數(shù)品牌不同的是，ATLAS寰圖從出生開(kāi)始就主打“高逼格”，主要選址在一線城市和重點(diǎn)城市的甲級(jí)寫(xiě)字樓。
正如上文所提及的那樣，相對(duì)于傳統(tǒng)寫(xiě)字樓，共享辦公空間最大的優(yōu)勢(shì)在于幫助企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本。首先，在辦公空間的設(shè)計(jì)上，ATLAS寰圖以環(huán)球七大洲為設(shè)計(jì)理念，打造極具時(shí)尚感的辦公空間，并給予會(huì)員用戶優(yōu)質(zhì)的辦公設(shè)備，提高辦公愉悅度。
其次，提供日常精準(zhǔn)的接待和行政服務(wù)也是ATLAS寰圖的優(yōu)勢(shì)所在，通過(guò)聯(lián)合其他第三方專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，為租戶提供一站式企業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，包括商業(yè)咨詢、法律和財(cái)務(wù)培訓(xùn)、市場(chǎng)推廣等，提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。
此外，ATLAS寰圖還針對(duì)不同會(huì)員的需求定制了不同的辦公會(huì)籍，包括精裝修辦公室會(huì)籍、聯(lián)合辦公會(huì)籍等，可囊括專(zhuān)業(yè)行政辦公服務(wù)及品牌旗下的生活配套福利，為客戶增值。
與冷冰冰的傳統(tǒng)寫(xiě)字樓不同的是，共享辦公空間更強(qiáng)調(diào)用戶體驗(yàn)，智能化辦公是新趨勢(shì)。對(duì)此，為滿足用戶實(shí)質(zhì)需求，提高辦公智能化水平和用戶體驗(yàn)，寰圖自主研發(fā)了ATLAS寰圖APP，用戶可直接通過(guò)ATLAS寰圖APP處理日常辦公需求以及線上支付，如：預(yù)定會(huì)議室、自助打印、藍(lán)牙出入空間、預(yù)約辦公服務(wù)、在線點(diǎn)單等。ATLAS寰圖還與惠普達(dá)成了合作，將跨城市打印等便捷功能引入到辦公空間。
值得一提的是，除了實(shí)體線下辦公空間，ATLAS寰圖APP也是構(gòu)建精英社區(qū)的重要工具之一。它對(duì)所有消費(fèi)者開(kāi)放，用戶只需在APP上完成注冊(cè)，就能成為寰圖的會(huì)員，后期將共同享受多重線上線下的消費(fèi)福利。這也為ATLAS寰圖成功引流了大批辦公空間的潛在客戶以及生活空間的忠實(shí)顧客。
發(fā)展至今，ATLAS寰圖已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安、香港及越南胡志明市共8個(gè)城市拓展了24個(gè)綜合辦公空間，總覆蓋面積達(dá)21萬(wàn)平方米，其中不乏有博雅公關(guān)、寶潔(中國(guó))校友會(huì)等多家跨國(guó)企業(yè)的進(jìn)駐。
共享辦公
在過(guò)去的2017- 2018年，中國(guó)共享辦公迎來(lái)融資和整合的加速時(shí)期，至少有8次企業(yè)并購(gòu)事件發(fā)生，馬太效應(yīng)凸顯讓資源和資金都朝頭部玩家靠攏。但顯然，高枕無(wú)憂不會(huì)是任何一個(gè)行業(yè)的持續(xù)狀態(tài)。
和洋溢著喜悅團(tuán)圓的農(nóng)歷新年氛圍相比，低迷、動(dòng)蕩不安的情緒籠罩著整個(gè)創(chuàng)投圈，共享辦公行業(yè)也不例外。企業(yè)裁員、倒閉現(xiàn)象的爆發(fā)似乎正在戳破這個(gè)行業(yè)對(duì)外維持的假象。相反，眼下，新一輪的洗牌正在上演。
資本總是逐利的，沒(méi)有人愿意放過(guò)瓜分市場(chǎng)規(guī)模超600億元大蛋糕的機(jī)會(huì)。而接連獲得融資的玩家則揮舞著支票本，在地圖上圈下屬于自己的地盤(pán)，共同將行業(yè)推至白熱化階段。
寫(xiě)字樓退租，共享辦公爆發(fā)
在“共享辦公”概念還未興起的時(shí)候，與辦公室相掛鉤的是傳統(tǒng)甲級(jí)寫(xiě)字樓里的一個(gè)個(gè)格子間，既壓抑又憋屈。隨之，在雙創(chuàng)風(fēng)潮的助推下，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的企業(yè)破土而出，辦公場(chǎng)地和辦公費(fèi)用是他們最大比例的硬成本。
一般而言，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓以固定的租賃模式對(duì)外租賃，一年起租，起租門(mén)檻在100平米到500 平米不等。顯然，這對(duì)一個(gè)無(wú)法預(yù)知未來(lái)的初創(chuàng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，的確是一個(gè)比較大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在寸土寸金的一線城市。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金為403元每平方米/月，為一線城市平均租金最高的城市。在高租金的壓力下，有些金融機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)公司已經(jīng)開(kāi)始吃不消，企業(yè)用戶退租、改租的情況頻發(fā)。其中，2017年甲級(jí)寫(xiě)字樓的全年平均空置率達(dá)14.8%，為八年來(lái)最高水平。
那么，如何在享受相對(duì)良好的辦公環(huán)境的同時(shí)實(shí)現(xiàn)成本控制?綠地集團(tuán)執(zhí)行副總裁胡京曾公開(kāi)表示，未來(lái)互聯(lián)網(wǎng)將改變?nèi)藗兊墓ぷ鞣绞?，摩天大樓的集中式辦公是工業(yè)革命的產(chǎn)物，而互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代則會(huì)出現(xiàn)更多分散和移動(dòng)的辦公需求。
在這樣的市場(chǎng)情況下，中國(guó)共享辦公在2015年迎來(lái)了其發(fā)展井噴的一年，以拎包入駐、租期靈活、整體租金成本低等優(yōu)勢(shì)，大大彌補(bǔ)了傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的局限性。與此同時(shí)，除了為企業(yè)用戶提供舒適的辦公環(huán)境，共享辦公空間還可通過(guò)共享功能區(qū)和行政管理人員等，幫助企業(yè)降低了辦公的綜合成本。
與傳統(tǒng)寫(xiě)字樓截然不同的是，共享辦公更注重的還有社群建立，辦公者與其他團(tuán)隊(duì)可以分享信息知識(shí)、技能、想法和拓寬社交圈子等，滿足了新一代工作者對(duì)空間多樣、開(kāi)放輕松辦公環(huán)境的向往。
從企業(yè)需求出發(fā)恰到好處地解決痛點(diǎn)，在隨之而來(lái)的2016年，共享辦公市場(chǎng)快速爆發(fā)，市場(chǎng)大環(huán)境一片生機(jī)盎然。然而爆裂式的增長(zhǎng)，也讓行業(yè)快速進(jìn)入整合期，加上資本助推，2017 年后融資并購(gòu)潮襲來(lái)，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者要么被吞并，要么出局。
強(qiáng)者之戰(zhàn)，危機(jī)與挑戰(zhàn)并存，百億級(jí)的共享辦公市場(chǎng)，眾品牌如箭在弦，最終誰(shuí)能獨(dú)占鰲頭?或許瞄準(zhǔn)在CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓全生態(tài)運(yùn)營(yíng)，進(jìn)入市場(chǎng)僅一年半就估值60億元的ATLAS寰圖，在這一議題上有一定的話語(yǔ)權(quán)。
經(jīng)濟(jì)酒店式經(jīng)營(yíng)是“死胡同”
ATLAS寰圖首席執(zhí)行官陳思烺曾任摩根士丹利亞太區(qū)的分析師。 2016年，共享辦公正當(dāng)蓬勃發(fā)展之際，陳思烺正在運(yùn)營(yíng)自己的資產(chǎn)管理公司，在CBD里創(chuàng)業(yè)的他對(duì)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)有著不一樣的體會(huì)：傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓就像經(jīng)濟(jì)型酒店，只有前臺(tái)和一個(gè)個(gè)冰冷的辦公室，“其實(shí)不應(yīng)止于此，在寫(xiě)字樓辦公的工作者應(yīng)該有更理想的辦公生活方式。”
同年11月，ATLAS寰圖誕生了。 2017年6月，ATLAS寰圖正式進(jìn)入市場(chǎng)。首家ATLAS寰圖辦公空間及生活空間位于廣州雅居樂(lè)中心，開(kāi)業(yè)6個(gè)月，其出租率已達(dá)80%。與當(dāng)時(shí)大多數(shù)品牌不同的是，ATLAS寰圖從出生開(kāi)始就主打“高逼格”，主要選址在一線城市和重點(diǎn)城市的甲級(jí)寫(xiě)字樓。
正如上文所提及的那樣，相對(duì)于傳統(tǒng)寫(xiě)字樓，共享辦公空間最大的優(yōu)勢(shì)在于幫助企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本。首先，在辦公空間的設(shè)計(jì)上，ATLAS寰圖以環(huán)球七大洲為設(shè)計(jì)理念，打造極具時(shí)尚感的辦公空間，并給予會(huì)員用戶優(yōu)質(zhì)的辦公設(shè)備，提高辦公愉悅度。
其次，提供日常精準(zhǔn)的接待和行政服務(wù)也是ATLAS寰圖的優(yōu)勢(shì)所在，通過(guò)聯(lián)合其他第三方專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，為租戶提供一站式企業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，包括商業(yè)咨詢、法律和財(cái)務(wù)培訓(xùn)、市場(chǎng)推廣等，提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。
此外，ATLAS寰圖還針對(duì)不同會(huì)員的需求定制了不同的辦公會(huì)籍，包括精裝修辦公室會(huì)籍、聯(lián)合辦公會(huì)籍等，可囊括專(zhuān)業(yè)行政辦公服務(wù)及品牌旗下的生活配套福利，為客戶增值。
與冷冰冰的傳統(tǒng)寫(xiě)字樓不同的是，共享辦公空間更強(qiáng)調(diào)用戶體驗(yàn)，智能化辦公是新趨勢(shì)。對(duì)此，為滿足用戶實(shí)質(zhì)需求，提高辦公智能化水平和用戶體驗(yàn)，寰圖自主研發(fā)了ATLAS寰圖APP，用戶可直接通過(guò)ATLAS寰圖APP處理日常辦公需求以及線上支付，如：預(yù)定會(huì)議室、自助打印、藍(lán)牙出入空間、預(yù)約辦公服務(wù)、在線點(diǎn)單等。ATLAS寰圖還與惠普達(dá)成了合作，將跨城市打印等便捷功能引入到辦公空間。
值得一提的是，除了實(shí)體線下辦公空間，ATLAS寰圖APP也是構(gòu)建精英社區(qū)的重要工具之一。它對(duì)所有消費(fèi)者開(kāi)放，用戶只需在APP上完成注冊(cè)，就能成為寰圖的會(huì)員，后期將共同享受多重線上線下的消費(fèi)福利。這也為ATLAS寰圖成功引流了大批辦公空間的潛在客戶以及生活空間的忠實(shí)顧客。
發(fā)展至今，ATLAS寰圖已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安、香港及越南胡志明市共8個(gè)城市拓展了24個(gè)綜合辦公空間，總覆蓋面積達(dá)21萬(wàn)平方米，其中不乏有博雅公關(guān)、寶潔(中國(guó))校友會(huì)等多家跨國(guó)企業(yè)的進(jìn)駐。
國(guó)內(nèi)80%的共享辦公營(yíng)收主要依靠工位租金，而主要的成本支出在于項(xiàng)目承租成本上?！?2018 共享辦公數(shù)據(jù)報(bào)告》報(bào)告指出，共享辦公的行業(yè)頭部玩家已經(jīng)從“二房東”模式轉(zhuǎn)向企業(yè)全價(jià)值鏈服務(wù)商，將商辦的地產(chǎn)屬性成為服務(wù)先導(dǎo)的平臺(tái)屬性。
