節(jié)后北京租賃成交量回升 租金環(huán)比下跌0.8%
近年來，隨著春節(jié)結(jié)束，返城的租客往往也開始續(xù)約或換租。新年新氣象，節(jié)后返城正在成為全年租賃市場的一個活躍新節(jié)點(diǎn)。春節(jié)過后，租客換工作、租約到期、外來務(wù)工人員陸續(xù)進(jìn)城，節(jié)后返城的租賃市場有著自己的趨勢特征。誰在換租？從哪里換到哪里？為什么這么換？貝殼研究院通過租賃大數(shù)據(jù)還原出北京2019年春節(jié)節(jié)后返城的市場畫像。
租賃成交量回升
租金環(huán)比下跌0.8%
2月租賃成交量環(huán)比小幅增長，節(jié)后需求加快釋放。2019年2月，北京租賃市場成交結(jié)束下降態(tài)勢。鏈家租賃成交量顯示，2月環(huán)比增加7.6%。春節(jié)后三周周均成交量較節(jié)前四周周均成交量增長較快，市場隨著開春明顯活躍起來。
今年節(jié)后租賃成交量較往年略有減少。節(jié)后三周周均成交量與2018年節(jié)后三周相比減少5%，比2017年同期減少4.6%。
成交活躍，租金平穩(wěn)。租金方面，2019年2月北京平均月租金為84.2元/平米，比1月份環(huán)比下跌0.8%。從去年8月開始，租金連續(xù)4個月環(huán)比下跌，近半年均也保持平穩(wěn)態(tài)勢。
外圍城區(qū)租賃成交更活躍
往外租！門頭溝區(qū)租賃成交量環(huán)比居首。從區(qū)域角度來看，2月成交量增長明顯的是外圍城區(qū)，門頭溝租賃成交量環(huán)比增長幅度居各區(qū)之首達(dá)到41.9%，順義、大興、石景山2月租賃成交環(huán)比增加也均超過20%。從節(jié)后成交來看，外圍城區(qū)成交回升同樣比中心城區(qū)更為明顯。
四環(huán)外熱度高。從環(huán)線成交變化來看，2月六環(huán)外租賃成交量環(huán)比增加最明顯，達(dá)到26.8%。四環(huán)外租賃成交環(huán)比增加明顯，二環(huán)內(nèi)租賃成交小幅增加，二到四環(huán)之間小幅下降。
“互聯(lián)網(wǎng)商圈”開春活躍。回龍觀、上地等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)員工集中居住的商圈1-2月份租賃交易量比去年同期增長23.7%?！盎ヂ?lián)網(wǎng)商圈”的活躍也許與去年年底以來“大廠”紛紛優(yōu)化帶來人員換工作的浪潮相關(guān)。同時，這些區(qū)域之間也有一些分化，租金較高的西二旗商圈租賃交易交易量下降26%，而租金相對便宜且體量較大的回龍觀租賃交易量則上升明顯，這一數(shù)據(jù)也反映了租客在區(qū)域之間的轉(zhuǎn)移。
從全市范圍來看，月成交量在10套以上的178個商圈，2月成交量增加的商圈有112個，占比為62.9%。豐臺區(qū)的趙公口和草橋，東五環(huán)的百子灣和高碑店，北五環(huán)外的霍營和上地2月租賃成交量增長明顯。
租客年齡集中在30歲左右
靠近工作區(qū)為主要目的
貝殼研究院選取了部分2月成交的客戶，通過匹配他們上一次（兩年內(nèi)）的租賃動態(tài)，來觀察他們的換租動向。
結(jié)果顯示，30歲左右的租客最愛換租。2月?lián)Q租租客的年齡分布更集中在30歲左右，26歲之前以及38歲之后換租租客占比均低于整體租客占比。
54.7%租客傾向于同居室置換。在居室選擇上，2月?lián)Q租租客中，有54.7%的換租租客選擇了同居室置換，其中一居和二居依然是租賃主流戶型。有24.8%的租客由小換大，其中一居室租客換租兩居占比最高，為14.5%。有20.5%的租客由大換小，其中以兩居室換一居室的占比最高，為12.2%。
大型工作居住區(qū)是主要換租目的地。從換租后商圈的分布來看，前10商圈普遍是偏外環(huán)的大型工作居住區(qū)。比如靠近西二旗軟件園的回龍觀和清河，科技園區(qū)以及望京，這些商圈租客較多，換租客占比也較高。
圖：十大換租商圈租客來源數(shù)據(jù)
來源：貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫
租客更傾向于就近換租。從換租前來源來看，這十個商圈的換租租客普遍來源于本商圈以及周邊商圈，租客在換租時普遍選擇就近換租。比如，玉泉營的換租租客除了本商圈內(nèi)客戶外，其他來源分別為科技園區(qū)、菜戶營、花鄉(xiāng)，均在6公里以內(nèi)，僅勁松稍遠(yuǎn)。
