房地產(chǎn)長效機(jī)制方案穩(wěn)妥實(shí)施 專家：今年房價(jià)趨緩大格局不變
土地市場是一級市場，是能夠撬動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場的要素。我認(rèn)為應(yīng)該增加供給，若沒有足夠的供應(yīng)量，要去控制房價(jià)是很難的，所以如果集體土地能夠入市，肯定能提高土地的供應(yīng)量，對控制房價(jià)很有幫助。
今年的《政府工作報(bào)告》中提出，要更好地解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。由此來看，2019年我國房地產(chǎn)市場將沿襲此前的“三穩(wěn)”（穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期）基調(diào)。
3月12日，住建部部長王蒙徽表示，將堅(jiān)決落實(shí)黨中央、國務(wù)院的部署，穩(wěn)妥實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制工作方案。
實(shí)際上，去年年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。
“房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)比較明確。2019年中國房地產(chǎn)市場房價(jià)趨緩的大格局不會(huì)改變?！比珖f(xié)委員、申萬宏源證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長在兩會(huì)期間接受新京報(bào)記者采訪表示。
對于房地產(chǎn)稅出臺時(shí)間，全國政協(xié)委員莫天全告訴記者，“房地產(chǎn)稅何時(shí)能實(shí)施，還要看時(shí)機(jī)，五年是一個(gè)足夠長的時(shí)間?！?
政策信號明確 房地產(chǎn)長效機(jī)制方案走向穩(wěn)妥實(shí)施階段
據(jù)新華社報(bào)道，省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅(jiān)持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專題研討班1月21日在中央黨校開班，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習(xí)主席指出，要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案。
據(jù)了解，房地產(chǎn)市場長效機(jī)制最初提出始于2014年。2014年3月發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》提出，“健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制?！?
2015年，中共中央政治局4月30日召開的會(huì)議中也指出，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。
自2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房住不炒”、綜合利用五大手段，加快建立房地產(chǎn)長效機(jī)制以來，“長效機(jī)制”作為熱門詞匯迅速走紅。
隨后在2017年的政府工作報(bào)告、中央政治局會(huì)議、十九大報(bào)告中都對房地產(chǎn)“長效機(jī)制”有所提及。
去年年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制。
歷時(shí)六年的探索，房地產(chǎn)長效機(jī)制的相關(guān)表述也在悄然發(fā)生變化，從“健全”、“加快建立”到“構(gòu)建”，再到“穩(wěn)妥實(shí)施”，并首次在房地產(chǎn)長效機(jī)制后面加上“方案”二字，可見房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)取得突破性進(jìn)展。
對于最近提出的“要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案。”國都期貨研報(bào)觀點(diǎn)認(rèn)為，從字面上看，至少有三層意思，首先，房地產(chǎn)市場長效機(jī)制方案已經(jīng)從研究起草中的草案變成了方案，下一步應(yīng)該就能從行政程序和立法程序中窺到長效機(jī)制的身影。其次，正式宣布房地產(chǎn)長效機(jī)制進(jìn)入了“實(shí)施”階段，政策信號再度明確。最后，“穩(wěn)妥”二字很重要，在2019面對內(nèi)外挑戰(zhàn)等諸多不利因素下，“六穩(wěn)”，尤其是穩(wěn)預(yù)期成為重中之重，房地產(chǎn)長效機(jī)制的實(shí)施一定不是以破壞穩(wěn)定局面為代價(jià)的。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池對新京報(bào)記者表示，構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的關(guān)鍵是建立多主體供應(yīng)、多渠道保障的租購并舉的住房制度，對不同收入家庭提供不同的住房，大力發(fā)展租賃市場，實(shí)現(xiàn)租購并舉的住房制度。
穩(wěn)房價(jià)基調(diào)不變 房地產(chǎn)信貸全面寬松可能性不大
經(jīng)過近兩年密集調(diào)控，在房地產(chǎn)長效機(jī)制穩(wěn)步推進(jìn)的過程中，房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步穩(wěn)定，政策達(dá)到了一定的效果。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一二線城市二手房價(jià)1月環(huán)比均跌0.1%。
依據(jù)今年的政府工作報(bào)告要求，2019年我國房地產(chǎn)市場將沿襲此前的“三穩(wěn)”（穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期）基調(diào)。
目前，在“房住不炒”的大前提下，從“因城施策”到“一城一策”，“一城一策”正在成為各地房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵詞。據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，至少已有福建、河南、杭州、寧波等地表示，將研究制定并實(shí)行“一城一策”樓市調(diào)控方案，此外，長沙等地也均開展“一城一策”試點(diǎn)。
此外，進(jìn)入2019年，在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩和財(cái)政收入雙重壓力之下，我國房地產(chǎn)信貸政策是否有所轉(zhuǎn)向？銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)信部主任劉春航2月28日表示，“從銀保監(jiān)會(huì)的角度，房地產(chǎn)的信貸政策沒有變化。”
實(shí)際上，在2月25日國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星就表示，要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開發(fā)和個(gè)人貸款，要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)大的問題。
2019年人民銀行金融市場工作會(huì)議也提出，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，落實(shí)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
銀河證券研報(bào)觀點(diǎn)認(rèn)為，銀保監(jiān)會(huì)和央行的表述代表了，后續(xù)房地產(chǎn)信貸全面寬松的可能性不大。
據(jù)銀保監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2019年1月份，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)境內(nèi)口徑新增貸款3.4萬億元，同比多增8236億元。新增貸款結(jié)構(gòu)更加平衡，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸供給力度加大。其中，8474億元投向房地產(chǎn)及個(gè)人住房按揭貸款，占比下降10.5個(gè)百分點(diǎn)。
中金公司觀點(diǎn)認(rèn)為，從當(dāng)前政策大基調(diào)來看，“穩(wěn)房價(jià)”仍是中央對房地產(chǎn)調(diào)控的核心政治訴求和底線，其政策定力和調(diào)控房價(jià)的決心仍然不容輕視?！俺浅霈F(xiàn)基本面的嚴(yán)重加速惡化，中央層面的房地產(chǎn)政策放松（尤其是調(diào)低最低首付款比例、降低認(rèn)房/認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、放開房企融資敞口等）可能性不大?！?
■ 訪談
楊成長：我不認(rèn)為推出房地產(chǎn)稅是要打壓房價(jià)
新京報(bào)：2019年政府工作報(bào)告中提到“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，對比2018年政府工作報(bào)告中提“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法?！笔欠褚馕斗康禺a(chǎn)稅立法要提速了？
楊成長：房地產(chǎn)稅立法要根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來決定，如果能保持平穩(wěn)增長，我認(rèn)為起碼不會(huì)提速，沒必要。
新京報(bào)：房地產(chǎn)稅如果要出臺，需要滿足哪些條件？房地產(chǎn)稅為何遲遲沒有出臺？
楊成長：最起碼不動(dòng)產(chǎn)的登記必須要聯(lián)網(wǎng)，這是必備條件。此外，也要根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要來確定。目前，我國也有房地產(chǎn)的稅和相關(guān)制度，出臺房地產(chǎn)稅不能簡單理解為“增稅”，而應(yīng)理解為對原有稅費(fèi)進(jìn)行合理的歸類、合并，然后形成了一個(gè)更加規(guī)范的稅收政策。所以我不認(rèn)為推出房地產(chǎn)稅，是要打壓房價(jià)。
出臺房地產(chǎn)稅主要有幾方面的功能。一方面，提高房地產(chǎn)的使用效率。目前，我國房地產(chǎn)每年的供給量達(dá)到16億平米，房屋的人均居住面積達(dá)到40平方米，總量比較合適，但房屋空置率較高，這是社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。出臺房地產(chǎn)稅后，閑置的房屋必須要產(chǎn)生效益，才能盤活資源。
其次，不少人認(rèn)為房子越大越好，出現(xiàn)單純追求房產(chǎn)面積的不正常銷售心理。實(shí)際上，從歐美、日本的發(fā)展情況來看，實(shí)用性、舒適性更重要，所以說，在日本房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于房子內(nèi)部設(shè)施、設(shè)備的完備程度，而不是大小，這種導(dǎo)向會(huì)造成嚴(yán)重浪費(fèi)。
另外，由于公共資源匹配不均衡，我國出現(xiàn)學(xué)區(qū)房，或過分強(qiáng)調(diào)所謂房子地段的情況，通過房地產(chǎn)稅可對這種情況進(jìn)行調(diào)節(jié)。
過去，我國已經(jīng)出臺了大量的房產(chǎn)相關(guān)稅收，所以在各方面條件不成熟、不具備的情況之下，匆忙推出房地產(chǎn)稅是不合適的，所以房地產(chǎn)稅出臺并不是越快越好，力度越大越好。
另外，大家也不必對房地產(chǎn)稅的出臺過度擔(dān)心，房地產(chǎn)稅一定會(huì)有非常大的彈性和空間，把決定權(quán)交給地方政府，與目前“一城一策”相銜接。
新京報(bào)：你覺得房地產(chǎn)市場未來走勢如何？
楊成長：房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)比較明確。2019年中國房地產(chǎn)市場房價(jià)趨緩的大格局不會(huì)改變。
對于普通投資者來說，房地產(chǎn)投資作為過去幾十年來長期首選資產(chǎn)的意識可能需要改變。房地產(chǎn)真實(shí)收益應(yīng)是租金回報(bào)率，而目前我國平均租金回報(bào)率還不到2%，也就是說，過去房地產(chǎn)投資主要是靠房屋價(jià)格上漲來賺取價(jià)格收益，從未來看，房地產(chǎn)投資應(yīng)該要靠真實(shí)收益。從這個(gè)角度來說，居民應(yīng)該要適度地調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加大股權(quán)投資、債券投資等，適度降低房產(chǎn)方面的投資比例。同時(shí)加大對人才、技術(shù)、信息等要素的投資，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展對這些要素依賴程度越來越高。
新京報(bào)：北上廣深四個(gè)一線城市房價(jià)的上升空間還大嗎？
楊成長：我個(gè)人覺得不大。這其中有兩個(gè)原因，一方面北上廣深市中心人口的導(dǎo)入速度在放慢，有的城市甚至出現(xiàn)凈流出，房屋需求大幅增加的情況不可能出現(xiàn)。其次，80、90甚至00年代的年輕人，觀念與上一代人不同。他們都認(rèn)識到了，房子是用來住的，所有權(quán)并不重要，使用才重要。未來，共享模式的房產(chǎn)也可能會(huì)出現(xiàn)。這時(shí)，房子所有權(quán)的重要性就會(huì)壓價(jià)，從這個(gè)角度來說，恐怕中國房地產(chǎn)市場價(jià)格大幅波動(dòng)期已經(jīng)過去了。
新京報(bào)：近年來，很多城市出臺了人才引進(jìn)政策，你認(rèn)為“搶人大戰(zhàn)”到底是為了房地產(chǎn)市場，還是真的為了搶人才？
楊成長：搶人大戰(zhàn)的動(dòng)因倒不是為了房地產(chǎn)，當(dāng)然，由于人才的大量導(dǎo)入，可能會(huì)導(dǎo)致部分地區(qū)房地產(chǎn)出現(xiàn)波動(dòng)。但是搶人大戰(zhàn)意味著政府充分意識到，人才是第一生產(chǎn)要素，而不是土地、房子，這導(dǎo)向是好的。另一方面，搶人大戰(zhàn)也意味著人才這一要素，缺乏市場的流通定價(jià)機(jī)制，才會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)秩序以及定價(jià)的混亂。所以，要強(qiáng)化這方面的市場建設(shè)。
不過，從長期來看，房地產(chǎn)市場確實(shí)與人口導(dǎo)入有很大關(guān)系。人才往中部地區(qū)、中部都市圈聚集，像鄭州、合肥、武漢這樣一些都市圈，人口導(dǎo)入速度正在加速，房價(jià)也有所上漲，這是比較合理的。
■ 訪談
莫天全：集體土地入市對控制房價(jià)有幫助
新京報(bào)：今年政府工作報(bào)告中首次提到“三塊地”的改革，稱要推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)成果。你覺得這會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來哪些影響？能否抑制房價(jià)？
莫天全：土地市場是一級市場，是能夠撬動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場的要素。我認(rèn)為應(yīng)該增加供給，若沒有足夠的供應(yīng)量，要去控制房價(jià)是很難的，所以如果集體土地能夠入市，肯定能提高土地的供應(yīng)量，對控制房價(jià)很有幫助。
另外，集體土地入市，也能控制出租公寓房、長租公寓房的租金，中低收入人群能夠直接得到幫助。
不過有一點(diǎn)要注意，就是集體土地入市和建設(shè)，還得按照城市總體規(guī)劃來安排，才會(huì)避免混亂。
新京報(bào)：今年二三月份，很多城市的房價(jià)有上漲勢頭，土拍火熱、千人搶房的消息頻出，你認(rèn)為樓市是否有回暖的跡象？
莫天全：2019年樓市政策松動(dòng)或者說回暖，應(yīng)該是趨勢。其次，“因城施策”下，某些城市有政策松綁的導(dǎo)向。另外，金融政策加大了對民營企業(yè)的支持。這三個(gè)方面會(huì)讓我們聯(lián)想到房地產(chǎn)市場有可能松綁，這確實(shí)也是事實(shí)。
但房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，以及限購、金融控制、房住不炒等主要政策是不會(huì)變的，這是長期政策。
新京報(bào)：因城施策是否意味著房地產(chǎn)市場松綁？
莫天全：因城施策是雙向調(diào)控，有很多城市可能會(huì)松綁，但有些城市也可以加碼。因城施策給了地方更多權(quán)力，但也對地方提出了更高的要求，中國各地的房地產(chǎn)市場情況有別，因城施策是合適的。
新京報(bào)：今年是否不會(huì)像2016年那樣，出現(xiàn)房價(jià)大幅上漲的情況？
莫天全：對，最近很多國家部委都提出了今年要“穩(wěn)房價(jià)”，所以說，除了個(gè)別地方之外，整個(gè)國家的房價(jià)不可能出現(xiàn)大起大伏。
但房屋成交量以及土地市場會(huì)向好。成交量提升，才是真正的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，才是國家需要的，也是我們愿意看到的。如果沒有交易量，哪怕把房價(jià)控制住了，也還是一個(gè)死的市場，今年應(yīng)該會(huì)延續(xù)去年下半年的趨勢持續(xù)向好。
新京報(bào)：去年算是長租公寓風(fēng)波年，不少公司倒閉。2019年，您對長租公寓的發(fā)展有何建議？今年長租公寓會(huì)進(jìn)入并購高峰期嗎？
莫天全：長租公寓發(fā)展肯定是應(yīng)該被鼓勵(lì)的，也應(yīng)該有相關(guān)配套政策來支持其發(fā)展。其實(shí)，長租公寓一直都有，但最近一兩年比較火熱，是因?yàn)檫@其中加了很多技術(shù)、金融的東西，也創(chuàng)新了運(yùn)營方式，看起來好像變成了另一種模式，這是不對的，一旦如此，長租公寓的決策也會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，在這種情況下，肯定有些企業(yè)會(huì)干不下去，出現(xiàn)收購兼并。
長租公寓未來如何發(fā)展，首先是要防止長租公寓壟斷，否則會(huì)出現(xiàn)操控租金的情況。其次，長租公寓在運(yùn)營過程中，不應(yīng)該過度使用金融手段，不能讓租戶掉到陷阱里去。最重要的是，長租公寓應(yīng)該回歸物業(yè)管理的本源，不能急功近利。
新京報(bào)：去年中介市場出現(xiàn)很多亂象，你怎么看，怎樣才能使中介市場更加規(guī)范？
莫天全：我國房地產(chǎn)中介市場在過去十年里已經(jīng)取得了很大進(jìn)步，以前毫無規(guī)則，現(xiàn)在開始自律了，大企業(yè)都在自覺維護(hù)市場的健康發(fā)展。
但中介的發(fā)展也還有很多東西要完善，還需要一個(gè)過程。首先千萬要避免中介壟斷。有一些城市，例如北京，個(gè)別企業(yè)的市占率甚至達(dá)50%、60%，一個(gè)企業(yè)在某城市只要市占率達(dá)30%，基本上就可以左右房價(jià)了，這是監(jiān)管部門應(yīng)該想辦法避免的。另外，中介應(yīng)該把主業(yè)做好，不要把太多金融融入到中介業(yè)務(wù)里，這樣行業(yè)才更容易監(jiān)管，才會(huì)以一種健康的方式來發(fā)展。
新京報(bào)：2019年政府工作報(bào)告中提到了要“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，這是否意味著房產(chǎn)稅法的推出要加速了？
莫天全：“穩(wěn)步”兩個(gè)字，說明政府還是很謹(jǐn)慎的。稅對整個(gè)國家的運(yùn)營，有重要作用，房地產(chǎn)稅是一個(gè)地方政府稅，是非常重要、長期的稅源，很多國家都征收房地產(chǎn)稅，所以，我國早晚也會(huì)推出，但現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下行壓力比較大，在這種情況下，房地產(chǎn)稅應(yīng)該何時(shí)推出，要謹(jǐn)慎把握節(jié)奏。
新京報(bào)：五年內(nèi)房地產(chǎn)稅法會(huì)提交審議嗎？
莫天全：五年內(nèi)提交審議沒問題，但房地產(chǎn)稅何時(shí)能實(shí)施，還要看時(shí)機(jī)，五年是一個(gè)足夠長的時(shí)間。
新京報(bào)：房地產(chǎn)稅推出后，房價(jià)一定會(huì)降嗎？
莫天全：要看房地產(chǎn)稅推出的時(shí)機(jī)，如果說公眾信心足夠、經(jīng)濟(jì)也上行，這時(shí)候推出房地產(chǎn)稅對市場的沖擊不會(huì)太大。但如果經(jīng)濟(jì)下行壓力比較大，這時(shí)候應(yīng)該做一些有助于提振市場信心的舉措。
