供需兩旺 二線城市漸成房企主戰(zhàn)場(chǎng)
最近一段時(shí)間以來，二線城市土地回溫明顯，熱點(diǎn)城市例如武漢、成都、合肥、重慶等地的土地呈現(xiàn)出供求兩旺局面。例如，3月21日，合肥主城區(qū)與肥西縣6宗涉宅地塊吸引了近50家房企競(jìng)拍，經(jīng)過多達(dá)800輪的出價(jià)，最終6宗地塊均成功出讓，其中4宗的溢價(jià)率超過100%，一掃此前市場(chǎng)上已經(jīng)持續(xù)數(shù)月的涼意。
分析人士認(rèn)為，一線城市受土地供應(yīng)有限，三四線城市則受市場(chǎng)走冷、土地市場(chǎng)歸于沉寂的影響，地價(jià)已經(jīng)回歸合理水平的二線城市已經(jīng)迎來拿地良機(jī)，而二線城市今年也將是眾多房企的重要戰(zhàn)場(chǎng)。
不過，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的二線城市，業(yè)內(nèi)人士提醒房企，需要“順勢(shì)而為，守住安全底線”。浙報(bào)傳媒研究院院長(zhǎng)丁建剛指出，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的城市，盈利非常艱難。更多要靠產(chǎn)品準(zhǔn)確定位，甚至產(chǎn)品創(chuàng)新，才能獲得利潤(rùn)空間。
二線城市土地市場(chǎng)明顯回暖
3月21日，合肥出讓主城區(qū)與肥西縣6宗涉宅地塊，總出讓面積935.69畝，吸引了融創(chuàng)、金地、旭輝、禹洲等近50家房企競(jìng)拍。經(jīng)過多達(dá)800輪的出價(jià)，最終6宗地塊均成功出讓，共攬金124.47億元。其中，6宗地塊中有4宗的溢價(jià)率超過100%，最高溢價(jià)率達(dá)140%。
事實(shí)上，合肥6宗參拍地塊全部高溢價(jià)成交的盛況并不太出人意料：節(jié)后以來，類似的火爆場(chǎng)景已經(jīng)在蘇州、杭州、武漢等熱點(diǎn)二線城市陸續(xù)出現(xiàn)，二線城市土地市場(chǎng)“回暖”已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
例如，2月22日，春節(jié)過后的蘇州首場(chǎng)土拍中，就有超過40家房企參拍，出讓的6幅地塊中有四幅土地溢價(jià)率均在25%以上；而杭州開年第一次土拍，四幅地塊中就有兩塊溢價(jià)率超過10%，分別為11%和20.1%；2月27日，杭州余杭區(qū)又出讓四宗地塊，德信中國(guó)旗下的浙江潤(rùn)楠投資管理有限公司拿下其中一宗住宅地塊，溢價(jià)達(dá)30.55%。
東方證券于3月26日發(fā)布的研報(bào)顯示，近日土地市場(chǎng)活躍程度增加，尤其是二線城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的情況，這反映出二線城市的市場(chǎng)已出現(xiàn)復(fù)蘇信號(hào)。
從58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來看，截至3月25日，3月份一線城市出讓的住宅地塊僅15塊，而二線城市達(dá)到了244塊，年后二線城市土地回溫明顯，熱點(diǎn)城市例如武漢、成都、合肥、重慶等地的土地也呈現(xiàn)供求兩旺局面；而克而瑞研究中心近日發(fā)布的研究報(bào)告也顯示，截至3月13日，通過對(duì)2019年一二線城市成交的近千宗土地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，土地成交集中在中西部、京津冀和長(zhǎng)三角區(qū)域的二線城市。
東北證券研究部解釋說，一方面，目前土地出讓價(jià)格回歸理性，部分土地之前經(jīng)歷流拍后放松條件重新入市；其次，一二線市場(chǎng)年后回暖，銷售有所增加，迎來樓市“小陽(yáng)春”；最后，房企在手現(xiàn)金較為寬裕，且融資方面較2018年有所寬松，使得房企回歸一二線城市補(bǔ)貨，因而部分熱點(diǎn)二線城市近日頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)率地塊。
主戰(zhàn)場(chǎng)上仍需“順勢(shì)而為”
綜合近日多家上市房企發(fā)布的年報(bào)及業(yè)績(jī)會(huì)上公布的信息，《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，盡管不少房企出于對(duì)調(diào)控政策等的考慮主動(dòng)降低了業(yè)績(jī)?cè)鏊?，但在行業(yè)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的要求下，房企對(duì)于土地儲(chǔ)備這一核心資產(chǎn)的支出依然在不斷提高。與此同時(shí)，除了恒大、碧桂園等下沉幅度較深的大型房企及部分區(qū)域性房企外，多數(shù)大中型房企的布局重心都以一二線城市及核心城市圈為主。
中原集團(tuán)創(chuàng)始人、中原集團(tuán)主席兼總裁施永青告訴記者，房企聚焦一二線城市非常正常，因?yàn)橐欢€城市能更合理地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理需求，對(duì)穩(wěn)住信心也有好處。而值得注意的是，包括克而瑞研究中心、58安居客房產(chǎn)研究院、東方證券等在內(nèi)的數(shù)家機(jī)構(gòu)強(qiáng)調(diào)，部分房企的回歸一二線戰(zhàn)略正在得到體現(xiàn)，二線城市也將成為房企的重要戰(zhàn)場(chǎng)。
東方證券分析師竺勁認(rèn)為，二線城市樓市的回暖，為已提前在二線城市布局的房企奠定了良好的銷售基礎(chǔ)。一線房企的銷售規(guī)模已接近天花板，二線龍頭則仍能借助結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的跨越，具備更高的業(yè)績(jī)釋放潛力?？硕鹧芯繄?bào)告直言，“總的來看，受一線城市土地供應(yīng)有限，三四線城市則受市場(chǎng)走冷、土地市場(chǎng)歸于沉寂的影響，二線城市逐漸成為土地市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)?！?
與上述觀點(diǎn)類似，浙報(bào)傳媒研究院院長(zhǎng)丁建剛也向記者解釋說，開發(fā)商要尋求未來的市場(chǎng)空間。一線城市由于管制較為嚴(yán)厲，政治色彩也比較濃，所以大多數(shù)開發(fā)商把目光投向了優(yōu)質(zhì)二線城市。而眾所周知，三四線城市的人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力比較弱，過去幾年中主要是靠棚改貨幣化安置，因此開發(fā)商對(duì)這些城市比較謹(jǐn)慎。中國(guó)指數(shù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟也認(rèn)為，強(qiáng)二線城市的土地未來是有一定的增值的可能性的，而且會(huì)成為重要關(guān)注的地方。
“在當(dāng)前地價(jià)回歸比較合理水平的局面下，不失為拿地良機(jī)?！笨硕鹧芯繄?bào)告指出，從當(dāng)前土地供應(yīng)情況來看，三月底大概率將迎來一波集中供應(yīng)潮，在地價(jià)較為合理、樓市頻現(xiàn)“回暖”跡象的當(dāng)前，抓住機(jī)會(huì)搶奪優(yōu)質(zhì)地塊是當(dāng)務(wù)之急。
但在被視作房企主戰(zhàn)場(chǎng)的同時(shí)，二線土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)自然也更為激烈?？硕鹧芯繄?bào)告認(rèn)為，可重點(diǎn)考慮人口、產(chǎn)業(yè)支撐能力較強(qiáng)的城市，譬如杭州、西安、鄭州等人口流入較多的城市。而那些目前供求關(guān)系平衡、房?jī)r(jià)已經(jīng)過度透支的城市，雖然存在一定的投資機(jī)會(huì)，但這個(gè)時(shí)候拿地的投資回報(bào)率也會(huì)明顯下滑，建議仍需謹(jǐn)慎處之。
對(duì)于想要積極拿地的房企，丁建剛則給出了“順勢(shì)而為，守住安全底線”的建議。其認(rèn)為，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的城市，盈利非常艱難。更多要靠產(chǎn)品準(zhǔn)確定位，甚至產(chǎn)品創(chuàng)新，才能獲得利潤(rùn)空間。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則表示，做好兩個(gè)平衡更為重要：“一是平衡好規(guī)?；俣群拓?fù)債水平，過于追求規(guī)?；讓?dǎo)致負(fù)債水平過高，并伴隨著極大風(fēng)險(xiǎn)；二是平衡好選擇各類城市的覆蓋面和深度，不同類型企業(yè)選擇進(jìn)入城市的級(jí)別、城市的深耕度存在較大差異，不應(yīng)過分追求向頭部房企的拿地模式靠攏?！?
陳晟坦言，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的土地市場(chǎng)中，開發(fā)商的土地策略需要發(fā)生變化：“在一線城市主要要以城市更新構(gòu)建產(chǎn)業(yè)賦能的模式，二線城市主要的是產(chǎn)城融合的方式，當(dāng)然還有在都市圈里面的一些三四線城市，主要的就是特色小鎮(zhèn)，包括一些綜合體，鄉(xiāng)村振興等模式?！?
