一季度部分城市樓市成交回暖 政策趨穩(wěn)不會(huì)大漲
日前，58同城、安居客發(fā)布了《2019年一季度樓市總結(jié)報(bào)告》，從政策情況、新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、租房市場(chǎng)等維度深入解析2019年一季度樓市發(fā)展情況。報(bào)告指出，“穩(wěn)”仍然是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)，今年兩會(huì)再次提出堅(jiān)持住房的居住屬性，并強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。在“維穩(wěn)”基調(diào)下，2019年1月、2月的商品住宅銷售價(jià)格總體平穩(wěn)，一二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲，二手住宅銷售價(jià)格下降；三線城市環(huán)比漲幅均回落。而受季節(jié)及春節(jié)因素影響，一季度用戶找房熱度上揚(yáng)，但漲幅不及去年，購房者未來心態(tài)也將趨于平穩(wěn)。
政策“微調(diào)”城市數(shù)量增加
2019年的政府工作報(bào)告中重點(diǎn)提出，“關(guān)注群眾住房問題，更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，而 “穩(wěn)”字將貫穿2019年房地產(chǎn)調(diào)控的始終，意味著將延續(xù)此前政策的穩(wěn)定性。
進(jìn)入2019，政策“微調(diào)”的城市數(shù)量逐漸增加，一城一策、因城施策的樓市方針成為大趨勢(shì)，如石家莊全面放開城鎮(zhèn)落戶限制、西安購房落戶不再受社保年限限制等。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，2019年熱點(diǎn)市場(chǎng)引進(jìn)人才持續(xù)升級(jí)，且有從一二線城市向三四線城市蔓延的趨勢(shì)。城市通過提供租房、購房、生活等補(bǔ)貼、開放落戶等政策吸引人才流入。人才落戶政策也會(huì)積極影響到樓市需求側(cè)，由于人才引進(jìn)導(dǎo)致的購房需求增加，也在一定程度上推動(dòng)樓市在趨穩(wěn)中保持向上。但值得關(guān)注的是，如何不只是通過居住和落戶層面留住人才，而是在城市自身發(fā)展中給予人才更多發(fā)展空間，讓人才和城市共發(fā)展，的確需要思考。
一線城市新房成交均價(jià)穩(wěn)中有升
購房者信心指數(shù)上揚(yáng)
報(bào)告顯示，從新房市場(chǎng)的具體表現(xiàn)上來看，一季度一線城市的商品住宅成交量同比上漲約三成，北京的成交面積同比上漲超1倍。成交均價(jià)來看，深圳的月度成交價(jià)格處于平穩(wěn)緩慢下降趨勢(shì)，北上廣價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，但同比去年仍在上漲。
與成交量上升相對(duì)應(yīng)的是，購房者信心指數(shù)也同步處于上漲趨勢(shì)。據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年11月開始，購房者信心指數(shù)逐漸上揚(yáng)，2019年2月購房者信心指數(shù)為107.6，環(huán)比上升5.0%，認(rèn)為一二線城市短期內(nèi)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，未來還會(huì)上漲的用戶占比67.7%。
監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年1月受春節(jié)假期影響，用戶對(duì)于新房的找房需求較低，進(jìn)入2、3月份，找房需求出現(xiàn)明顯上漲，用戶的找房熱情上揚(yáng)，市場(chǎng)熱度回暖。從不同城市級(jí)別的找房熱度來看，2019年1月份一二線城市、尤其是一線城市找房熱度環(huán)比下降明顯，而三四線城市找房熱度持續(xù)上升，熱度漲幅高于一二線城市。春節(jié)假期結(jié)束進(jìn)入3月，一二線城市的找房熱度再次回暖。
此外，購房剛需向周邊城市擴(kuò)散，呈現(xiàn)出衛(wèi)星城格局。一季度一線城市及周邊城市的找房熱度同比上揚(yáng)，環(huán)北京及環(huán)深圳城市群找房熱度同比漲幅超20%。一季度找房熱度上升較為明顯的城市保定、廊坊、珠海及肇慶等城市，同比漲幅超六成。
分城市來看，隨著搶人大戰(zhàn)持續(xù)升級(jí)，進(jìn)一步刺激了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展。一季度新一線城市中新房熱門找房城市為西安、重慶、武漢、成都，但與去年相比僅武漢同比上漲，其余三城同比均呈下行趨勢(shì)。其他城市中，蘇州、天津的找房熱度同比上漲超三成。
二手房掛牌價(jià)普遍穩(wěn)中有升
總價(jià)50-150萬房源關(guān)注較多
相比新房市場(chǎng)，二手房更能反映市場(chǎng)的實(shí)際冷暖。報(bào)告指出，一季度全國二手房掛牌房源量在2月份處于低位，3月開始逐步走高，與去年同期相比，二手房掛牌房源量同比有一定程度下降。而在用戶訪問量方面，全國二手房訪問量在1月份處于低位，而后逐月上漲。同比去年，2月份二手房訪問量同比漲幅約四成。
價(jià)格方面，二手房掛牌價(jià)普遍穩(wěn)中有升。2019年一季度，一線城市中廣州的二手房掛牌價(jià)同比上漲約一成，上海二手房掛牌價(jià)同比下跌。上海的二手房找房熱度領(lǐng)先于一線各城，新一線城市中，重慶、成都、西安等西部城市的二手房找房熱度居于前列。
報(bào)告數(shù)據(jù)顯示,一季度用戶對(duì)于二手房的面積偏好集中于70-90㎡（26.1%）、90-120㎡（26.6%），與2018年相比變化不大；價(jià)格方面，總價(jià)在50-150萬的房源受到的關(guān)注較多，占比約五成。58安居客房產(chǎn)研究院全年跟蹤數(shù)據(jù)顯示，自2018年11月開始，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)開始緩慢回升，進(jìn)入2019年指數(shù)仍舊延續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，2月份經(jīng)紀(jì)人指數(shù)達(dá)到115.5。
一季度租賃需求熱度依舊
滬京深房源供應(yīng)量位居前三
報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，租房市場(chǎng)方面，從供應(yīng)量來看，受春節(jié)假期影響，2019年2月租賃房源供應(yīng)量下降，3月份逐步回升。但不同級(jí)別的城市，其租賃房源供應(yīng)量、供應(yīng)面積段以及訪問量等方面呈現(xiàn)出較大的差異。
從城市供應(yīng)總量來看，上海和南京分別位居一線城市和二線城市租賃房源供應(yīng)量榜首。在一線城市中，上海租賃房源供應(yīng)量最大，約為北京的1.2倍。而在二線城市中，南京、杭州、武漢Q1租賃房源市場(chǎng)供應(yīng)量最大。
另從租賃房源供應(yīng)面積段來看，一線城市單極化趨勢(shì)明顯，50㎡以下房源占比高達(dá)44.2%，高出全國平均水平11.4%；而70-90㎡房源占比僅17.5%，排名次之；重點(diǎn)二線城市各區(qū)間房源供應(yīng)占比相對(duì)平衡，50㎡以下房源占比29.6%，70-90㎡房源占比24.3%，二者差值僅有5.3%。
從租賃房源訪問量來看，58安居客房產(chǎn)研究院2019年一季度監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月雖有春節(jié)假期影響，但今年第一季度租賃需求依舊保持很高熱度，訪問量同比增長(zhǎng)25.1%，環(huán)比增長(zhǎng)29.8%；分城市看，北京、上海、成都第一季度租賃訪問量位居全國前三，占比分別是5.2%、3.5%、3.5%。
一季度市場(chǎng)表現(xiàn)差異較大
“穩(wěn)”仍然是2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)
2019年一季度，從全國兩會(huì)上釋放的信息來看，一方面，中央堅(jiān)持住房居住屬性、緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、分類指導(dǎo)、穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法的大方向保持不變；另一方面，各地結(jié)合自身城市特點(diǎn)，有條件有策略放松調(diào)控的同時(shí)，兼顧人才引進(jìn)和城市活力營(yíng)造，成為新的趨勢(shì)。
從具體市場(chǎng)表現(xiàn)來看，不同級(jí)別城市的市場(chǎng)表現(xiàn)差異性較大。報(bào)告指出，一線城市的穩(wěn)定將體現(xiàn)在房?jī)r(jià)和土地價(jià)格兩個(gè)層面，但成交量同比2018將近一步減少。二線城市則呈現(xiàn)出地區(qū)性差異，熱點(diǎn)城市降溫還將在上半年持續(xù)，但降溫已趨緩。三四線城市的分化將更為明顯，受“去庫存”接近尾聲，棚改政策調(diào)整影響，部分城市的降溫幅度或更為明顯。
張波認(rèn)為，從基本面來看，一季度部分城市出現(xiàn)成交回暖，尤其是一線樓市二手房成交量的上漲更是帶動(dòng)了市場(chǎng)熱度的提升，但值得關(guān)注的是2019年全國不會(huì)出現(xiàn)成交量?jī)r(jià)大漲格局，換言之整體市場(chǎng)并不具備“大陽春”的基礎(chǔ)。其一，政策面上不允許，從國家2019年樓市調(diào)控的目標(biāo)來看要保持“三穩(wěn)”，因此樓市小幅的上下波動(dòng)屬于正常的穩(wěn)定范疇，但交易熱度大幅上升，尤其是房?jī)r(jià)快速上升一定會(huì)被控制。其二，市場(chǎng)面上難實(shí)現(xiàn)，一二線樓市的調(diào)控并未出大放松，尤其是限購需求的不放松導(dǎo)致了需求難以在短期快速增加，三四線城市則面臨2019規(guī)劃棚改面積同比大幅縮水的現(xiàn)狀，也依然難以支撐樓市的大陽春。其三，行業(yè)面難保證，2019年不少品牌房企都調(diào)低了業(yè)績(jī)?cè)鏊偕踔潦钦{(diào)低了業(yè)績(jī)目標(biāo)，拿地依然謹(jǐn)慎，融資難度依然較高，預(yù)計(jì)2019年商品房的成交金額將難以超過2018。
