青島甲級寫字樓空置率上升 租金下降明顯
青島辦公樓市場新增供應17.6萬平方米，包括市北中央商務區(qū)的國際航運中心、青房財富中心，以及嶗山商務區(qū)的麗海廣場等新項目入市，推高全市存量至461萬平方米。
從總體來看，受國家政策等各方面影響，第一季度，寫字樓市場需求分化明顯，其中甲級寫字樓需求偏弱。而從長期來看，隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境不確定因素的增加，預計全年青島整體辦公市場需求增勢將有所放緩。
吸納量低 甲級寫字樓空置率上升
從最初的香港路，到后來的海爾路，青島的寫字樓市場東進的勢頭較為兇猛，近年來，憑借便捷的交通區(qū)位和緊密的路網(wǎng)設計，市北中央商務區(qū)以良好的商務氛圍和活躍的城市界面，迅速確立其核心商務區(qū)的地位。
2019年的第一季度，受入市新項目增多影響，青島整體寫字樓市場空置率環(huán)比上漲1.6個百分點，至29.4%。其中市北區(qū)中央商務區(qū)國際航運中心的加入更使得甲級辦公樓市場空置率環(huán)比上漲8.5個百分點，至46.5%。
從市場消化能力來看，2019年第一季度青島辦公樓市場凈吸納量為5.1萬平方米，但甲級辦公樓市場需求偏弱，吸納量僅占5.7%，同去年同期相比，占比下降明顯。銀行業(yè)一直是甲級寫字樓市場消化的主力成員，2019年第一季度，甲級寫字樓的消化主要來自于表現(xiàn)較好的金融企業(yè)，成交面積主要為300-750平方米的中小戶型。同樣，去年第一季度市場活躍的行業(yè)同樣包括金融行業(yè)。
仲量聯(lián)行表示，隨著2018年初推出的防范化解金融業(yè)重大風險的相關政策，行業(yè)分化加劇使得金融企業(yè)在辦公市場的需求占比明顯下降，今年初中央又提出深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，預計處于行業(yè)變革中的金融企業(yè)在短期內(nèi)擴張意愿將較為保守。
租金下降明顯 優(yōu)質(zhì)辦公樓受關注
第一季度青島寫字樓市場租金呈下降趨勢，整體租金同比下降0.8%，為87元/平方米/月。其中，受甲級辦公樓市場需求偏弱的影響，青島甲級辦公樓平均租金同比下降明顯，下降1.2%，為123元/平方米/月。
隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境不確定因素的增加，仲量聯(lián)行表示，預計2019年青島整體辦公市場需求增勢將有所放緩，租戶在搬遷及擴張方面將趨于謹慎，特別是成本敏感型企業(yè)將更多考慮價格而非地段和配套，因此非核心商務區(qū)的優(yōu)質(zhì)辦公樓將受到關注。
“隨著青島核心商務區(qū)已進入開發(fā)建設的中后期，新增供應將逐漸減少，中心城區(qū)的辦公市場正轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌??！敝倭柯?lián)行表示，“辦公樓市場在硬件品質(zhì)方面的空間競爭已經(jīng)過去，短暫的價格競爭將會出現(xiàn)，所以短期內(nèi)青島整體辦公市場租金的上升驅(qū)動力不足。但從長期來看，中心城區(qū)的辦公樓市場最終將進入以運營和服務為主的深層次競爭格局?！?
據(jù)了解，需求分化明顯是近年來青島寫字樓市場的發(fā)展趨勢，其明顯表現(xiàn)為品質(zhì)最好和性價比最高的樓需求更受客戶關注。如上實中心每平方米每天6元多的租金，在青島已經(jīng)算是比較高的水平，但由于整體環(huán)境以及樓宇硬件等設施品質(zhì)較高，依然有很多客戶愿意承租；同樣，在一些租金價格相對便宜但硬件整體品質(zhì)不錯的樓宇，其租賃成交同樣較為活躍。
