一季度西安寫字樓平均空置率31.3% 揭開了西安經濟秘密
一季度西安寫字樓整體存量260.56萬平方米，平均空置率31.3%。五大中心區(qū)域中，城北區(qū)域空置率最高，達37.6%。
相對于房地產領域的住房空置率，寫字樓空置率是一個容易被忽視的數(shù)據，其實它不僅可以反映商業(yè)地產的景氣程度，還能管窺地區(qū)的整體經濟狀況。
那么，西安一季度最高達37.6%的寫字樓空置率，到底相當于什么水平？在商業(yè)地產投資、城市功能分區(qū)、產業(yè)結構調整等層面，又會形成怎樣的預警？
01 西安寫字樓空置率到底處于什么水平
寫字樓的主要市場需求方，都是金融、科技、專業(yè)服務等服務行業(yè)。這些行業(yè)的資源又高度集中，所以談寫字樓空置率，基本都是圍繞一二線城市來。
廣州、北京空置率要低于10%，深圳、南京、上海緊隨其后，都在15%以內，分別位列前五。
前面提到，第三產業(yè)尤其是金融業(yè)，是寫字樓的絕對需求主力，其次是IT業(yè)。一線城市如此低的空置率，正是經濟發(fā)達的象征。
北上廣深盡管寫字樓的總體面積遙遙領先，但整體空置率，一直都維持在10%左右。與之相關的商業(yè)地產、物業(yè)投資，因為回報率不低而甚為火爆，一些新興的聯(lián)合辦公平臺也是率先從一線城市打開市場。
總體來看，二線城市空置率要高很多，比如天津是廣州9倍。大量寫字樓空著，跟二線城市高速擴張的城建腳步息息相關，中央商務區(qū)接連建成，增加了供應量。
西安在重點城市中以30.1%的空置率排在第7位，低于武漢（32.9%）、重慶（35.9%）、天津（38.6%），高于杭州（19.5%）和成都（20.1%）。
以一線城市的標準看，西安的寫字樓空置率相當高了，至少和自身房產市場的火熱，形成了冷熱不均的局面。但和同等級二線城市比，考慮到它的GDP在全國要排到二十位，30.1%嚴格來說不算太高。
論甲級寫字樓總面積，西安只有成都的一半左右。然而今年一季度以來，西安空置率還在提升，城北區(qū)域達到37.6%，遠超10%的均衡市場線，要完全消化并不容易。
不只西安，大部分二線城市都得警惕，因為其消化能力不比一線城市。像深圳去年因為P2P爆雷，大量金融企業(yè)退租，寫字樓租金跌幅達到30%左右，平安金融中心甚至一次性被退租10層，但一季度空置率依然維持在18.2%左右。
當然這也提醒，寫字樓租賃市場的黃金投資區(qū)域，仍然是一線城市。
02 高空置率背后，西安的黃金地帶在哪里
受經濟周期影響，二線城市的寫字樓租不出去在意料之中。哪怕沒有關門大吉，那些資金鏈吃緊的企業(yè)，為了縮減成本，往往會選擇搬離中央商務區(qū)。
具體到西安來說，為什么寫字樓空置率居高不下，且一季度不降反升？
從供給的角度看，西安近期的確有集中放量的因素。
去年曲江就有萬眾國際、旺座曲江等諸多項目，四季度華泰集成電路產業(yè)園、新長安廣場二期，帶來了超10萬平米的新增供應；今年一季度，天安人壽中心、萊安中心T5的入市，又帶來了超20萬平新增。
在供應增加的同時，需求端并沒有跟上，新經濟、服務業(yè)的發(fā)展短板很明顯。
2018年，西安第三產業(yè)占比達61.9%，占比高不是因為服務業(yè)可以媲美北上廣，而是因為第二產業(yè)存在明顯短板。那些相對偏低端的服務企業(yè)，往往租不起優(yōu)質的甲級寫字樓。
