第一太平戴維斯吳睿：寫字樓市場迎來機(jī)構(gòu)建倉的窗口期
“自大灣區(qū)規(guī)劃公布以來，機(jī)構(gòu)投資者加大對灣區(qū)門戶城市的關(guān)注力度，在全國各大一線城市大舉收購優(yōu)質(zhì)物業(yè)以優(yōu)化其已有資產(chǎn)組合。”在接受騰訊房產(chǎn)專訪時，第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿表示，一個龐大的深圳寫字樓市場走入諸多資本的眼中。
盡管經(jīng)濟(jì)持續(xù)降溫、房地產(chǎn)信貸持續(xù)收緊，活躍的外國資本再次展現(xiàn)活躍態(tài)勢。加上近期經(jīng)濟(jì)上的不確定性等因素影響下，深圳甲級寫字樓市場受到部分金融企業(yè)清退而造成短期震蕩，但這次短暫的盤整將為機(jī)構(gòu)提供了難得的深圳資產(chǎn)配置地窗口期。
至于未來深圳的經(jīng)濟(jì)及寫字樓如何發(fā)展，吳睿指出，深圳作為集研發(fā)創(chuàng)新、數(shù)據(jù)中心、人工智能及產(chǎn)業(yè)于一體的國際科創(chuàng)中心，其寫字樓市場在市場總量不斷擴(kuò)大的過程中，將帶來巨大的發(fā)展?jié)摿托枨蟆６Ｌ顲BD、南山科技園等先發(fā)區(qū)域?qū)懽謽侨绱汗S拔起，經(jīng)過多輪“供應(yīng)高峰”，其資產(chǎn)價值都將逐步提升，成為深圳的核心商務(wù)區(qū)。但是結(jié)合深圳歷史數(shù)據(jù)的優(yōu)秀表現(xiàn)及長遠(yuǎn)灣區(qū)成熟的利好，城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁將會帶動需求在長期走高。
外資聚焦深圳“掃樓” 機(jī)構(gòu)建倉的窗口期或來臨
往常以國內(nèi)自用及零散投資客為主的深圳寫字樓市場，近年來成為諸多有著雄厚資產(chǎn)背景和強(qiáng)烈資產(chǎn)配置需求的保險機(jī)構(gòu)眼中的“香餑餑”。作為收益率最高的物業(yè)類型之一，優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)備受投資者歡迎，在2018年大宗交易市場總額中占半壁江山。
相關(guān)信息顯示，2019年初領(lǐng)展以66億元對價完成對中心城購物中心的收購繼續(xù)向市場傳遞了提振的信號。同時，保險資金在深圳房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資仍存有大量空間。一直以來，深圳寫字樓市場與北京、上海市場有很大不同，深圳寫字樓價值的成長性以及灣區(qū)門戶城市的戰(zhàn)略地位已經(jīng)成為外資和險資重點(diǎn)考慮的因素。
甲級寫字樓是深圳物業(yè)投資市場最活躍的板塊，需求維持在健康水平，大部分大樓租售表現(xiàn)穩(wěn)定，投資市場保持活躍。
根據(jù)中國社科院《全球城市競爭力報告2018～2019》，深圳在全球1,035個城市中高居全球城市經(jīng)濟(jì)競爭力第五位，在香港、上海、廣州和北京之前，國內(nèi)外資本長期看好深圳辦公樓市場。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，深圳市2018年轄區(qū)平均每平方公里產(chǎn)出財稅收入4.6億元，在全國大中城市中居于首位，經(jīng)濟(jì)增長迅猛。生產(chǎn)總值GDP突破2.4萬億元，同比增長7.6%，經(jīng)濟(jì)總量高居亞洲城市前五，首次超越香港，成為粵港澳大灣區(qū)城市經(jīng)濟(jì)總量第一的城市。2018年金融業(yè)增加值30,67億元，增長3.6%，隨著越來越多跨國金融公司在深圳設(shè)立或開設(shè)分公司，未來將會成為粵港澳大灣區(qū)的金融中心。深圳穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)增長拉動了持續(xù)的租賃需求，金融業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的高速增長將繼續(xù)增加對辦公空間的需求。
2018年第四季度深圳甲級寫字樓租賃需求持續(xù)強(qiáng)勁，來自于外資金融機(jī)構(gòu)新成立或擴(kuò)張需求開始顯現(xiàn)，尤其在科技園片區(qū)（南山科技金融城）及后海片區(qū)寫字樓市場發(fā)展迅猛，市場認(rèn)可度逐漸提升，租金水漲船高，已逐漸超越商務(wù)熱度逐漸下降的羅湖區(qū)。
“在適合的時間布局以分享大灣區(qū)及深圳未來發(fā)展紅利，成為目前越來越多機(jī)構(gòu)關(guān)注深圳寫字樓市場的主要原因，深圳寫字樓市場正在成為新熱點(diǎn)，機(jī)構(gòu)建倉的窗口期已來臨。”吳睿進(jìn)一步指出。
深圳寫字樓市場空置壓力仍存，前景依然樂觀
根據(jù)第一太平戴維斯最新統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，以樓宇總建筑面積初算，2019年至2023年，全市預(yù)計將有430萬新增供應(yīng)。但是通過進(jìn)一步分拆供應(yīng)，除去土地出讓合同限定自用及預(yù)計土地競得方總部遷入使用的面積，實(shí)際有效的進(jìn)入市場的新增辦公供應(yīng)面積約為330萬左右。
吳睿表示，基于大灣區(qū)的發(fā)展背景，中長期來看，深圳未來5年寫字樓實(shí)際有效供應(yīng)“打折”；南山區(qū)為供應(yīng)主力，前海子市場貢獻(xiàn)最多；5年后深圳核心商務(wù)區(qū)寫字樓市場新增供應(yīng)將大幅縮減。
“未來五年，南山前海、后海和深圳灣超級總部基地為深圳主要的甲級寫字樓供應(yīng)區(qū)域，其中2021年為前海的供應(yīng)高峰期。之后深圳核心商務(wù)區(qū)的寫字樓供應(yīng)規(guī)模將逐漸減少，尤其是福田CBD的新增供應(yīng)將變得稀缺。”吳睿續(xù)稱。
從新增與實(shí)際有效供應(yīng)的數(shù)據(jù)對比顯示，由于深圳以發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)為主，存在一定程度的總部自用面積，因此預(yù)計實(shí)際有效進(jìn)入市場的辦公可租賃面積為新增供應(yīng)總量的七五折左右。同時，市場存量積壓，租金和售價壓力巨大，預(yù)期空置率在2019年攀升至新的高位。
此外，值得注意的是，作為改革開放最前沿的深圳坐擁較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和信息社會下的創(chuàng)新技術(shù)，商務(wù)環(huán)境愈加成熟，國際金融中心及科技創(chuàng)新中心輪廓逐漸顯現(xiàn)。深圳各方面優(yōu)勢資源不斷在聚集，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢明顯，創(chuàng)新驅(qū)動力名列都市圈九市之首，已經(jīng)脫胎換骨成為亞洲第一創(chuàng)新城市和中國經(jīng)濟(jì)新“火車頭”。高新科技、金融服務(wù)等需求是深圳甲級寫字樓市場的主要需求動力。各項(xiàng)政策支持深圳成為粵港澳大灣區(qū)中心，一系列紅利政策疊加，需求強(qiáng)勁，優(yōu)質(zhì)環(huán)境推動辦公需求擴(kuò)張。
根據(jù)普華永道最新報告《2018中國城市營商環(huán)境質(zhì)量報告》，深圳的營商環(huán)境質(zhì)量指數(shù)排名居全國之首，這與深圳構(gòu)建服務(wù)型政府密不可分。
將第三產(chǎn)業(yè)和GDP的占比做城市橫向?qū)Ρ?，可以看到深圳的第三產(chǎn)業(yè)仍有很大的成長空間，第三產(chǎn)業(yè)增長一直是甲級寫字樓需求預(yù)測的重要指標(biāo)，這對深圳甲級寫字樓而言為利好的預(yù)期因素。除此之外，深圳的PCT國際專利申請量，私企登記數(shù)量和年平均人口增幅均冠絕其他一線城市，說明了深圳是個持續(xù)保持增長活力的城市。
良好的成長性不僅帶動本土企業(yè)快速發(fā)展，也吸引著外地巨頭在此落子，這樣的案例在深圳不在少數(shù)。
此外，深圳為備受關(guān)注的創(chuàng)業(yè)型城市，“企業(yè)家”經(jīng)濟(jì)也正在吸引國內(nèi)人才的流入，同時深圳在發(fā)展創(chuàng)新型企業(yè)方面的優(yōu)良傳統(tǒng)也在推動城市不斷向前發(fā)展，龍頭企業(yè)聚集趨勢明顯，具有很強(qiáng)的未來競爭力。
深圳產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部增長和外部增長基本面依舊向好，且第三產(chǎn)業(yè)比重與其他一線城市相比存在一定空間，深圳的第三產(chǎn)業(yè)增加值仍將保持較為快速的增長。結(jié)合歷史數(shù)據(jù)來看，羅湖、福田和南山三大商務(wù)區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)增加值由2008年的2596億元增長到2018年的8790億元，平均每年近14%的增長率。
“在灣區(qū)發(fā)展的背景下，我們預(yù)計第三產(chǎn)業(yè)增加值仍將保持8%-10%的平穩(wěn)增長。而深圳政府在短期內(nèi)加大寫字樓供應(yīng)，為經(jīng)濟(jì)升級發(fā)展提供足夠的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，無疑是具有長遠(yuǎn)眼光的布局?！眳穷Ｖ赋?。
第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度與甲級寫字樓的需求存在一定正相關(guān)關(guān)系。雖然近期深圳甲級寫字樓市場受到部分金融企業(yè)清退而造成短期震蕩，但是結(jié)合深圳歷史數(shù)據(jù)的優(yōu)秀表現(xiàn)及長遠(yuǎn)灣區(qū)成熟的利好，城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁將會帶動需求在長期走高。
根據(jù)深圳第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史趨勢，預(yù)測未來五年的甲級寫字樓吸納量分別為55.2萬，61.3萬，68.1萬，75.6萬和83.9萬平米。短期內(nèi)供過于求造成空置率承壓，但在2021年及之后吸納將會開始超越供應(yīng)，屆時空置率預(yù)計將逐年走低至9%的水平，供需關(guān)系趨于穩(wěn)定，甲級寫字樓價值獲得新一輪上漲動能。
雖然未來幾年深圳的寫字樓會出現(xiàn)空置率升高的壓力，但未來前海自貿(mào)區(qū)、深圳灣超級總部和后?？偛炕匦聦懽謽堑年懤m(xù)建成和商圈的發(fā)展將令深圳的商務(wù)氛圍更趨濃厚。受國家擴(kuò)大開放和支持外商投資等政策影響外資企業(yè)的需求活躍，深圳高新技術(shù)和金融物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度足以支撐企業(yè)的寫字樓租賃需求。
深圳寫字樓先揚(yáng)后抑的供應(yīng)節(jié)奏，以及當(dāng)前短期需求震蕩，使市場上已經(jīng)凸顯出不少優(yōu)質(zhì)的投資機(jī)會，一些過去市場中“永遠(yuǎn)的非賣品”也開始接受咨詢。即使深圳近來寫字樓市場面臨下行壓力，但中長期核心地段寫字樓物業(yè)前景樂觀，這次短暫的盤整將為機(jī)構(gòu)提供了難得的深圳資產(chǎn)配置地窗口期。
