“紅五月”不紅 北京二手住宅成交量回落
今年春節(jié)后，北京（樓盤）二手房市場短暫回暖，部分需求重新釋放，市場熱度上升。3月，北京二手房成交量創(chuàng)新高，市場迎來“小陽春”。不過，中原地產(chǎn)、我愛我家、麥田房產(chǎn)(博客,微博)等機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月，北京二手房市場活躍度進一步降低，二手住宅網(wǎng)簽量持續(xù)回落。購房者心態(tài)發(fā)生改變，市場也逐漸回歸理性。業(yè)內(nèi)人士稱，未來北京二手房市場升溫的空間并不大。
北京二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比降二成
北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月28日，5月北京二手住宅累計網(wǎng)簽11434套，環(huán)比下降20.8%，同比下降36.8%。從網(wǎng)簽量來看，與去年同期相比相差甚遠。從年度數(shù)據(jù)來看，截至5月28日，今年北京二手住宅累計網(wǎng)簽58495套，網(wǎng)簽面積為510.87萬平方米，同比去年同期基本持平，今年二手住宅成交量仍然以穩(wěn)為主。
值得注意的是， 5月北京二手房市場成交量環(huán)比下降，但由于改善盤占比增加，帶動了均價有所上漲。來自貝殼研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月，在北京全市二手房成交下降的背景下，教育資源一枝獨秀的西城區(qū)，成交量環(huán)比增加近4%，且總價千萬以上改善小區(qū)的成交活躍度增加。改善型需求提升的情況下，5月北京二手房成交均價62641元/平方米，環(huán)比上漲1.9%，同比持平。
此外，在高首付比例約束下，剛需改善釋放節(jié)奏依舊緩慢。5月房源端成交周期為91天，客源端成交周期為81天，與市場較熱時約1.5個月的成交周期比，當前市場成交緩慢。
業(yè)主報價方面，貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近半年，業(yè)主新增掛牌均價穩(wěn)定于調(diào)控后低位，月度環(huán)比變動幅度在0.5%以內(nèi)。市場給業(yè)主的反饋并不積極，業(yè)主下調(diào)報價占絕對主流，5月業(yè)主調(diào)價中漲價次數(shù)占比僅14%，環(huán)比下降4個百分點。
麥田房產(chǎn)認為，政策層面上，對市場需求有實質(zhì)性影響的“認房又認貸”銀行信貸政策未出現(xiàn)變化，置換需求這類市場成交主力仍受入市門檻所制約。市場需求在3月份的“小陽春”階段性集中釋放之后，出現(xiàn)回落是正常的市場表現(xiàn)。
新房分流剛需，置業(yè)觀念轉(zhuǎn)變
值得注意的是，二手住宅成交量之所以持續(xù)回落，與新房分流不無關系。
貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從北京全市來看，5月北京新房成交占比環(huán)比提升3%。一方面，北京新房供應增多，5月末北京新房庫存達8.6萬套（去年同期為5.4萬套），限競房成為主流，“剛需化”特征明顯。2019年前5月新房成交中，90平方米以下占比達68%，總價在350萬及以下占比達62%，二手房市場上的剛需受到一定程度的分流。
北京中原市場研究部亦表示，今年北京市場來看，新房供應量加大，包括純商品房、限競房、共有產(chǎn)權(quán)房等多類型物業(yè)產(chǎn)品均有所增加，很多購房者置業(yè)邏輯發(fā)生改變，不再把二手房作為第一置業(yè)選擇，優(yōu)先購買新房或變?yōu)橹髁髦脴I(yè)觀念。
值得注意的是，中央國家機關住房資金管理中心4月12日出臺新政，明確對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成，最高貸款60萬元。貸款期限不得超過25年。新政將自4月15日起執(zhí)行，以網(wǎng)簽日期為準。
此次政策調(diào)整釋放出公積金貸款收緊的信號，對最近的樓市“小陽春”帶來了一定的影響。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，市管公積金貸款和國管公積金貸款的相繼收緊，進一步削弱市場購買力，5月鏈家二手房購房者采用純公積金貸和組合貸的占比環(huán)比下降2.7個百分點。
我愛我家研究院指出，5月北京二手房市場整體走勢，符合4月北京樓市政策加碼后的預期，按照政策消化期2-3月的估計，預計市場將在7月后止跌回溫。
業(yè)內(nèi)：未來北京二手房市場升溫空間不大
“整體來看，成交量雖然下降，但是降幅收窄，且絕對水平看市場并不冷，‘穩(wěn)’是新常態(tài)。”許小樂指出，近期住建部、銀保監(jiān)會及央行就房地產(chǎn)調(diào)控及房地產(chǎn)金融風險頻頻發(fā)聲，加強鞏固“三穩(wěn)”目標，堅決避免房地產(chǎn)過度泡沫。因此，政策的大幅放寬及隨之而來樓市的大幅升溫難復現(xiàn)，政策穩(wěn)、預期穩(wěn)、市場穩(wěn)是今后樓市新常態(tài)。預計北京6月市場與5月基本相當。
北京中原市場研究部亦認為，在信貸趨緊、“認房認貸”不放松、新房持續(xù)分流等因素綜合作用下，未來北京二手房市場升溫的空間并不大。
