租賃將帶動房地產(chǎn)金融發(fā)展
對投資者來講，房地產(chǎn)證券組合為其提供了新的投資渠道，并且其具有較高的現(xiàn)金回報、市場價值穩(wěn)定，是一種可以有效分散風(fēng)險的高回報投資組合。
日前，北京某區(qū)一房主發(fā)消息稱，自家120平方米的房子，預(yù)期租價7500元/月，找中介詢價時房源被爭搶，最終租金定價10800元/月。
租房市場仿佛“變了天”，與以往拼命向房東壓價的做法不同，如今的房地產(chǎn)中介為了獲得房源甚至不惜大幅提價，與競爭對手爭得頭破血流也要拿下房源。
以上現(xiàn)象的出現(xiàn)，一方面是因為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異人口流動性較強(qiáng)，加上畢業(yè)季、春節(jié)等時間性因素，租房需求在總體增長的同時，呈現(xiàn)出階段性猛增的特點。另一方面，房地產(chǎn)階段性調(diào)控初具成效，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入存量時代，對房地產(chǎn)亂象的整頓使得合法房源進(jìn)一步減少，加之二手市場活躍不斷吸走流量，更使得租賃市場房源重金難求。在賣方市場條件下，商品自然呈現(xiàn)的是高價狀態(tài)。
房源少、房價高，背后也就意味著高利潤。這也解釋了為什么目前各房地產(chǎn)商紛紛開始轉(zhuǎn)型升級，轉(zhuǎn)向自持性商品房的開發(fā)，走開發(fā)+經(jīng)營的道路。在房地產(chǎn)市場的當(dāng)前階段，轉(zhuǎn)身做房東，對于企業(yè)來說，是一種相對低風(fēng)險+高利潤的投資組合。
從當(dāng)前的政策趨勢來看，自持性商品房的投資正處于紅利期，其土地成本較低，并且國有企業(yè)也在積極地發(fā)揮作用。據(jù)有關(guān)資料顯示，杭州有兩家國企已經(jīng)參與到租賃公寓的試點。
值得注意的是，類似于長租住房類的房地產(chǎn)長效機(jī)制，將一定程度帶動房地產(chǎn)金融的發(fā)展。目前。以住房租賃為底層資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品主要有兩種REITs、CMBS。所謂的房地產(chǎn)證券化即以房地產(chǎn)為債券標(biāo)的，以信托或抵押的方式，最終組成資產(chǎn)組合以股票或債權(quán)的形式發(fā)行入市。
對于當(dāng)今的房地產(chǎn)市場來講，房地產(chǎn)證券化頗具現(xiàn)實意義。從商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)來說，以現(xiàn)有房屋地產(chǎn)抵押或信托進(jìn)行投融資，房地產(chǎn)證券化能有效地減少銀行資產(chǎn)的流動性風(fēng)險，提高銀行資本利用率。對投資者來講，房地產(chǎn)證券組合為其提供了新的投資渠道，并且其具有較高的現(xiàn)金回報、市場價值穩(wěn)定，是一種可以有效分散風(fēng)險的高回報投資組合。
不論從政策層面來講，還是從房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，房租價格在未來都是呈上升趨勢的。在住房需求不斷增加的狀況下，目前杭州、廈門、福州等地已經(jīng)相繼出臺相關(guān)租賃新規(guī)，租賃市場正在迎來政策紅利期。同時，房地產(chǎn)市場投資銷售模式的利潤空間正在下降，投資經(jīng)營的模式正在煥發(fā)新的發(fā)展生機(jī)。
不過，雖然房地產(chǎn)租賃是朝陽產(chǎn)業(yè)，高增長象征良好的發(fā)展勢頭，但是如今租金過快地上漲，則完全淹沒了租房對購房的經(jīng)濟(jì)替代意義，這與保障民生的目標(biāo)是背道而馳的。
根據(jù)以上數(shù)據(jù)，暫且不論中介的利潤空間，僅10800元/月的租金夠在三四線城市購買一平米的房子，租住兩年的費用已經(jīng)與100平米首付費用齊肩。因此，房地產(chǎn)租賃必須要“正根基”才能獲得長久健康的發(fā)展。其中，最核心的問題在于，為防止從現(xiàn)在的“買不起房”到將來的“租不起房”，政策指導(dǎo)方面需要未雨綢繆。
首先，盤活存量優(yōu)化房源供給結(jié)構(gòu)，同時廣開渠道，增加信息透明度，防止租價過高偏離，損害整個租客的權(quán)益和整個市場的發(fā)展。其次，培育新生市場主體，創(chuàng)新經(jīng)營模式比如采用托管，同時加緊對市場行為的規(guī)范管理，完善管理監(jiān)督機(jī)制，廓清市場發(fā)展風(fēng)氣，為長久發(fā)展創(chuàng)造一個良好的行業(yè)環(huán)境。
最重要的是，加快廉租房等保障性住房的建設(shè)，建立起租賃市場的保障機(jī)制，形成多層次的供給機(jī)制。同時，增加政策扶持力度，為其發(fā)展提供政策紅利真正地活躍租賃市場，為房地產(chǎn)發(fā)展注入新活力。
