剛需遭“誤傷” 尷尬的五環(huán)外限競房
近日，有購房者向北京商報記者反映，他最近計劃購置新房，新房是位于五環(huán)外的限價商品房，按照當(dāng)前北京的非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，他計劃購買的房子屬于“非普通住宅”。因為他是賣舊買新，按照相關(guān)規(guī)定按二套房來算，而當(dāng)前非普通住宅二套房首付為80%，這給他購房帶來了不小的壓力。
據(jù)了解，北京現(xiàn)行“非普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)為2014年制定發(fā)布，距今已有近五年時間。業(yè)內(nèi)人士表示，按照北京現(xiàn)行的“非普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前九成以上項目屬于“非普樓盤”，甚至一些五環(huán)到六環(huán)之間的剛需項目也處于“被豪宅”的尷尬境地，面對當(dāng)前剛需剛改購房者面臨買房難、開發(fā)商限競房去化難的雙重困境，在現(xiàn)行“非普標(biāo)準(zhǔn)”與當(dāng)下市場實際出現(xiàn)偏差的情況下，北京是否到了需要調(diào)整舊有標(biāo)準(zhǔn)的時候了呢？
剛需遭“誤傷”
“我要買的房子在西五環(huán)外的石景山北部區(qū)域五里坨板塊。從地理位置上看這里比較偏，周邊也沒軌道交通和其他比較完善的城市配套，除了山就是山，怎么看都是剛需置業(yè)扎堆的區(qū)域”，雷鳴描述他計劃置業(yè)的樓盤時這樣向北京商報記者吐槽。他說，當(dāng)初看上這兒的一大原因就是感覺這里的房價從整個環(huán)五環(huán)來看還處于相對的低點，預(yù)算不算充足的他在買房時被售樓員告知，該項目為“非普通住宅”，除了需要多繳納稅費外，作為賣舊買新的他，還需要按照二套房首付八成來交首付款。
“從位置和配套上看，怎么也想不通這個房子居然是非普通住宅，況且我買的還是89平方米的小戶型產(chǎn)品?！崩坐Q給記者算了筆賬，以他準(zhǔn)備買的房子為例，項目單套總價在450萬元左右，如果按照“普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)算，他只需要付六成的首付，首付款為270萬元，他只要用賣舊房的房款就可以支付首付款。但按照現(xiàn)行“非普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)，他看好的樓盤被劃為非普通住宅，八成首付達到了360萬元，足足高了90萬元。買了新房子，他基本上手里沒有什么存款了，還要每月還貸款，想想以后的日子，心里真沒底。
實際上，雷鳴的遭遇并非個案。當(dāng)前北京樓市上，眾多購買商品房的普通購房者正面臨限競房“被高端”的處境。一方面，限競房項目處于5-6環(huán)之間的不在少數(shù)。另一方面，在土地出讓之初大多確定了“7090政策”的條件限制，90平方米中小戶型產(chǎn)品成為當(dāng)下市場主流，而往往這些產(chǎn)品對應(yīng)的消費客群為剛需人群，他們支付力相對較弱。
“政策的初衷不是低端有保障，中端有支持，高端有市場嗎？能不能適當(dāng)調(diào)整下現(xiàn)在的非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，減輕下剛需購房者的負擔(dān)呢？”雷鳴說。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，現(xiàn)行的“非普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)，在客觀上降低了剛需以及改善型置業(yè)的購房者的支付能力，增加了他們的財務(wù)負擔(dān)。例如一套六環(huán)外總價300多萬元的房子，現(xiàn)在也需要按照首套40%，二套80%支付首付?，F(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)是否與制定初衷產(chǎn)生某種程度上的背離需要各界來探討。
五年前的標(biāo)準(zhǔn)
據(jù)了解，當(dāng)前北京市現(xiàn)行北京“普通住宅”認定新標(biāo)準(zhǔn)為：1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；2、單套建筑面積在140平方米（含）以下，并參考其實際成交價格確定；3、實際成交價格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎幢就ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。其中，所在區(qū)域住房平均交易單價或套總價，按照本通知公布的全市住房平均交易單價或者套總價，結(jié)合區(qū)域調(diào)整系數(shù)確定?，F(xiàn)行的普通住房認定標(biāo)準(zhǔn)：五環(huán)內(nèi)為單價39600元/平方米、總價468萬元；五環(huán)到六環(huán)為單價31680元/平方米、總價374萬元；六環(huán)外為單價23760元/平方米、總價281萬元。
當(dāng)前市場對非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的爭議焦點主要來自第3條的價格定義。按照規(guī)定，單價與總價其中之一符合就算非普通住宅。但現(xiàn)實是，當(dāng)前北京新建商品住宅，包括限價住宅在內(nèi)，多數(shù)樓盤在單價或總價上都會超過現(xiàn)行的“非普”的認定標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)內(nèi)人士指出，普通住宅與非普通住宅在包括契稅、印花稅和土地增值稅、二手房交易營業(yè)稅等各項稅費上都有顯著差別。更主要的是，在購買階段貸款成數(shù)上會高出不少。目前北京市購買首套普通住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通住房的首付款比例不低于40%；購買第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%，而購買第二套房屋非普通自住房的首付款比例則是不低于80%。
業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前實行的“非普”標(biāo)準(zhǔn)是2014年發(fā)布的，距今已有近五年時間。北京樓市經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，尤其是經(jīng)歷了2015-2016年房價上漲后，樓市整體價格變化比較大，現(xiàn)有政策已不太符合當(dāng)下實際情況。有必要對爭議較大的“非普”標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)做出調(diào)整。
同為一線城市的上海相關(guān)政策曾在2016年做出更新。2016年11月，上海市住房保障和房屋管理局在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》。
易居智庫市場研究總監(jiān)介紹，從上海歷史上對于普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整來看，基本上是非強制性三年一調(diào)整，與房地產(chǎn)周期掛鉤。把部分本來屬于非普通住宅的項目納入到普通住宅，對住房管理和稅費管理都有利好。
就現(xiàn)階段，現(xiàn)行的“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)是否具備調(diào)整時機和調(diào)整條件等話題，北京商報記者試圖采訪北京市住建委相關(guān)部門，但截至目前尚未得到對方的回應(yīng)。
尷尬的五環(huán)外限競房
張大偉分析，政策應(yīng)及時更新以符合市場規(guī)律。按照現(xiàn)在的認定標(biāo)準(zhǔn)，市場上90%都是高端樓盤了。尤其是限競房也成了“豪宅”，不符合實際情況。
“當(dāng)前的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)確實給我們銷售帶來不小的壓力，”一位限價房項目營銷人士告訴北京商報記者，他們客戶很多都是剛需剛改，資金能力有限，導(dǎo)致項目去化速度堪憂。這讓公司拿地前希望實現(xiàn)的快周轉(zhuǎn)完全背離。而他們公司在北京限競房項目還不算多，一些企業(yè)在北京直接操盤加上聯(lián)合操盤、入股的限競房項目高達十多個，大多都面臨去化的壓力。
據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，目前北京限價房供應(yīng)規(guī)模在400萬平方米左右。還有450萬平方米尚未入市。只看2019年春節(jié)前入市的土地，北京合計將近有95個限競房項目，合計1200萬平方米供應(yīng)。開發(fā)商投資將在6000億元左右。而到目前為止，一年的資金成本在600億元左右。
從95個限競房土地成本看，溢價率在20%的有44宗，溢價率在10%-20%的有17宗，低于10%的有26宗。已入市的50個項目只有不足10個項目有可能盈利，其他全部持平或者虧損。從銷售周期看，基本都遠遠超過銷售預(yù)期。而且從各種成本看，都遠遠超過之前預(yù)期。
從市場成交來看，當(dāng)前限競房市場分化明顯，部分限競房接近售罄，而部分限競房去化不足兩成。而且相比過去銷售小批次優(yōu)質(zhì)房源與一般房源搭售，現(xiàn)在限競房大都一次性推出市場，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)房源銷售后，后續(xù)房源去化艱難。
分析人士表示，北京限競房銷售對于開發(fā)商來說已步履維艱，建議針對限競房的特殊屬性，適當(dāng)修改非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，化解限競房去化難題。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉此前曾表示，一線城市調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)一般比較慎重，通常調(diào)控思路是按照分類調(diào)控的原則，保證供應(yīng)，穩(wěn)定市場。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整一般是被作為房地產(chǎn)調(diào)控的儲備方案，在適當(dāng)時候才會調(diào)整。適度放開市場，加強稅收征管，保持房價穩(wěn)定。
