五月樓市數(shù)據(jù)透視： 銷售繼續(xù)筑底，房企過“緊日子”
盡管部分區(qū)域市場(chǎng)仍能擦出升溫的火花，但整體來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)似乎不可逆轉(zhuǎn)。
6月14日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年前5月房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)，多項(xiàng)指標(biāo)增速出現(xiàn)下滑。其中，前5月全國商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%，今年以來始終保持負(fù)增長(zhǎng)。受此影響，房地產(chǎn)投資增速、新開工面積增速、房企到位資金增速均有所回落。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在“一城一策”的思路下，一些出現(xiàn)異動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很快被調(diào)控平息下來。加上融資環(huán)境不佳，供需雙方都較為謹(jǐn)慎，3月出現(xiàn)的樓市“小陽春”也未能延續(xù)。
雖然部分從業(yè)者對(duì)市場(chǎng)反彈抱有希望，但國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉仍然強(qiáng)調(diào)了監(jiān)管層的信心，“各地在堅(jiān)持‘房住不炒’的定位下，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定還是有基礎(chǔ)的?！?
東部樓市仍在“筑底”
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-5月份，全國商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額51773億元，增長(zhǎng)6.1%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。
單月來看，5月全國商品房銷售面積為13433萬平方米，雖然略高于4月的水平，但與3月的15727萬平方米相比，下降了14.6%?！啊￡柎骸怀霈F(xiàn)在3月，沒能再往后延續(xù)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
張大偉認(rèn)為，正是由于3月樓市出現(xiàn)“小陽春”，才導(dǎo)致調(diào)控政策的密集出臺(tái)，并影響了此后的市場(chǎng)表現(xiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，5月單月，中央部委和地方政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施高達(dá)41次。雖然少于4月的60次，但連續(xù)兩月處于密集發(fā)布潮中。
其中，住建部連續(xù)預(yù)警10個(gè)城市的做法，被認(rèn)為是長(zhǎng)效機(jī)制的“初試牛刀”，也傳遞出樓市調(diào)控政策不會(huì)松綁的信號(hào)。
市場(chǎng)降溫對(duì)房企的投資信心帶來一定影響。今年前5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46075億元，同比增長(zhǎng)11.2%，增速比1—4月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來的最低增速。
但這一指標(biāo)仍然高于去年的水平，也明顯高于同期的固定資產(chǎn)投資增速。分析人士認(rèn)為，這主要是由于過去兩年企業(yè)獲取的土地，都陸續(xù)進(jìn)入開工狀態(tài)。也即，上一輪市場(chǎng)上升周期帶來的正面影響仍在持續(xù)。
其他指標(biāo)中，今年前5月，房屋新開工面積79784萬平方米，增長(zhǎng)10.5%，增速回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。同期，土地購置面積和土地成交價(jià)款雙雙下降，降幅均超過三成。
各個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)表現(xiàn)仍然有著明顯的層級(jí)差異。在房地產(chǎn)投資和銷售兩項(xiàng)指標(biāo)的表現(xiàn)中，中部和西部地區(qū)均優(yōu)于東部，東北地區(qū)仍是最不活躍的區(qū)域。
上海易居研究院指出，東部地區(qū)調(diào)整時(shí)間最長(zhǎng)，目前還處于筑底過程中；中部地區(qū)降溫時(shí)間晚于東部地區(qū)，處于震蕩下行過程中；西部地區(qū)最晚啟動(dòng)，降溫時(shí)間也最晚，目前處于震蕩下行過程中；東北地區(qū)處于震蕩下行和筑底過程中。
各項(xiàng)指標(biāo)恐繼續(xù)回落
銷售的下滑，還影響到房企的資金狀況。今年前5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金66689億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比1—4月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，定金及預(yù)售款、個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)指標(biāo)的增速均比前4月有所下滑。
在融資市場(chǎng)，房企也遇到了一定的困難，令企業(yè)的資金鏈雪上加霜。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，40家典型上市房企融資金額為367.99億元，環(huán)比下降52.07%，創(chuàng)近一年新低。其中，公司債共融資95.85億元，較上月的473.13億元大幅下降79.74%。外幣融資亦暴跌93.82%。
北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，融資政策收緊，是3月“小陽春”引發(fā)的樓市調(diào)控政策的延續(xù)。他表示，從4月開始，房企和購房者的資金端都有所收緊，全國各地銀保監(jiān)局針對(duì)違規(guī)向房地產(chǎn)放貸開出了罰單。5月底，監(jiān)管部門還透露，將收緊部分房企公開市場(chǎng)融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。
該人士表示，由于大環(huán)境不好，各家房企普遍過上了“緊日子”。比如，年初總部給予各地方公司的授權(quán)拿地預(yù)算相對(duì)充裕，但對(duì)于高價(jià)地仍然嚴(yán)格控制，一旦超過授權(quán)價(jià)格便果斷放棄。
5月中旬以來，包括招商蛇口、建業(yè)、金茂等在內(nèi)的多家房企均發(fā)布了項(xiàng)目出讓信息，皆因價(jià)格過高或項(xiàng)目盈利能力不足。
對(duì)于未來的市場(chǎng)走勢(shì)，多數(shù)受訪者認(rèn)為，“調(diào)控因城施策、市場(chǎng)平穩(wěn)回落”將是主要趨勢(shì)。
前述房企人士表示，近期確有部分地區(qū)松綁調(diào)控，但總體來看，無論是蘇州上報(bào)調(diào)控方案，還是市場(chǎng)預(yù)警等長(zhǎng)效機(jī)制開始運(yùn)行，都說明中央和地方政府均留有“后手”。一旦市場(chǎng)再次出現(xiàn)異動(dòng)，調(diào)控政策就會(huì)相機(jī)而動(dòng)，從而穩(wěn)定市場(chǎng)。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，在房住不炒的大背景下，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全國性的調(diào)控政策還不會(huì)放松，未來幾個(gè)月商品房成交面積增速將繼續(xù)保持持平或小幅下滑。受此影響，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力依然較大，拿地開工的積極性也很難快速回升，因此全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將繼續(xù)回落。
中泰證券則認(rèn)為，未來重點(diǎn)一二線樓市繼續(xù)保持平穩(wěn)，而三四線樓市將趨于回落，從而導(dǎo)致全國銷售數(shù)據(jù)下行。在當(dāng)前融資環(huán)境收緊的情況下，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的熱度將有所回落，房地產(chǎn)投資增速也將出現(xiàn)下行。
