樓市新政 法官解答三大法律問(wèn)題
3月17日，本市再次出臺(tái)樓市調(diào)控政策。該政策因“認(rèn)房又認(rèn)貸、暫停發(fā)放貸款期限25年以上個(gè)人住房貸款和提高二套房首付比例”，被冠以北京“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控政策。受新政影響，二手房市場(chǎng)中，將有一批購(gòu)房合同面臨解約或者違約。對(duì)此，西城法院法官近日總結(jié)出可能出現(xiàn)的三大問(wèn)題，并一一予以解答。
因新政解除合同，首付款、定金能否退還？
法官表示，在當(dāng)事人約定以按揭貸款方式支付部分房款的情況下，貸款首付提高、停止辦理25年以上貸款等情況，并不必然導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)履約能力或?qū)е吕^續(xù)履行對(duì)一方當(dāng)事人顯失公平，因此不宜簡(jiǎn)單認(rèn)定為不可抗力或情勢(shì)變更。
針對(duì)“樓市新政”，一般可認(rèn)定：房屋新政的實(shí)施對(duì)購(gòu)房人的履約能力產(chǎn)生重大影響，合同繼續(xù)履行一般會(huì)產(chǎn)生一定困難，對(duì)購(gòu)房人因新政不能按預(yù)期辦理按揭貸款而請(qǐng)求解除合同的，一般可予支持，并由賣房人退還定金和已付購(gòu)房款。但是，賣房人能夠證明購(gòu)房人有充分履約能力的，購(gòu)房人依據(jù)房屋新政主張解除合同則不能成立，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，否則構(gòu)成違約并應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。
法官還提醒，在“3·17新政”出臺(tái)后，房屋買賣合同當(dāng)事人一旦決定解除合同，應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確地通知另一方當(dāng)事人和中介，有效溝通，減輕對(duì)方損失。一方申請(qǐng)解除合同后，另一方要求補(bǔ)償其合理?yè)p失的，經(jīng)審理，合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡的，可綜合案件本身情況，具體分析，酌情予以支持。
“改善型”買賣“連環(huán)毀約”怎么辦？
許多人購(gòu)房是為了改善居住條件的“以小換大”。新政條件下，購(gòu)房人可能因無(wú)力承擔(dān)提高的首付等原因，停止購(gòu)房和出售自己原有的住房。這就意味著，買家或賣家都會(huì)出現(xiàn)違約的情況。這種進(jìn)退兩難的局面如何破解？
法官介紹，我國(guó)合同法規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
根據(jù)該法條規(guī)定，除當(dāng)事人約定解除及其他原因（不可抗力、樓市新政等）致使房屋買賣合同確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行等情形外，房屋買賣合同一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)的，另一方可要求對(duì)方繼續(xù)履行或者賠償損失。
在當(dāng)前樓市，類似的“以房換房”情況不少，這就導(dǎo)致房屋買賣會(huì)出現(xiàn)一環(huán)套一環(huán)的情形，也就是俗稱的“連環(huán)套”。一旦其中一環(huán)無(wú)法按約履行，就可能導(dǎo)致多起房屋買賣糾紛連環(huán)發(fā)生。
法官分析，合同具有相對(duì)性，我國(guó)合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決?！霸谒痉▽?shí)踐中，不可能因一方違約，而造成多米諾骨牌現(xiàn)象，任其不斷違約下去?！?
規(guī)避新政風(fēng)險(xiǎn)高不可取
每次新政出臺(tái)，網(wǎng)上總有一些“破解秘籍”，例如簽訂陰陽(yáng)合同等辦法。這些“招數(shù)”存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
法官介紹，在審判實(shí)踐中，會(huì)遇到一些購(gòu)買力不足的買家，為達(dá)購(gòu)房目的，設(shè)“陰陽(yáng)合同”或虛增合同房屋成交價(jià)，遞交給貸款銀行以求獲得更多的審批貸款，而一旦遇到房?jī)r(jià)上漲或其他原因，賣房人則會(huì)投訴到銀行、住建委或銀監(jiān)局等部門，要求撤銷銀行已經(jīng)做出的貸款承諾，以達(dá)到毀約的目的，這將使買房人得不償失。
同時(shí)，法官提醒，千萬(wàn)別抱著規(guī)避限貸政策的僥幸心理購(gòu)房，相關(guān)部門的從嚴(yán)監(jiān)管，也是一把隨時(shí)會(huì)亮出的風(fēng)險(xiǎn)“利劍”。
