除了收緊限購， 還要想辦法增加供應(yīng)
西安限購加碼，業(yè)內(nèi)幾乎沒有人感到驚訝，因?yàn)檫@個城市的房價已經(jīng)連續(xù)好幾個月上漲，而且今年5月份的漲幅還位居全國70個大中城市之首。
之前我們多次講過，主管部門對各熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場一直保持密切監(jiān)測，若有異動，重則約談，輕則警示。此前的4月和5月份，住建部已兩次對10個城市發(fā)出了預(yù)警提示。蘇州應(yīng)示而動，對特定區(qū)域收緊調(diào)控。然后這次是西安。
西安的限購并不像大家說的那么嚴(yán)厲。外地戶口需要社保或納稅5年以上，意在阻擋投機(jī)客；新落戶的一年后才能買房，比較合理；再就是將臨潼區(qū)納入限購范圍。這幾點(diǎn)，正是城市負(fù)主體責(zé)任的體現(xiàn)，跟蘇州市一樣，屬于精準(zhǔn)調(diào)控。
除了西安，業(yè)內(nèi)還在猜測，其他還有哪個或哪幾個城市會緊隨其后加碼調(diào)控。比如有媒體報道，6月14日，人民銀行成都分行發(fā)出窗口指導(dǎo)，各家銀行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。這個上浮的幅度還是挺大的。
雖然我個人不贊成貸款銀行對完全屬于剛性需求的首套房上浮房貸利率，但就事論事，當(dāng)一些城市首套房貸利率下浮的時候，成都一二套房貸利率卻強(qiáng)勁上浮，大概率與今年以來該市房地產(chǎn)市場的異動有關(guān)。尤其是土地市場，有多幅成交地塊的溢價率高達(dá)百分之七八十，有的甚至達(dá)到134%。
房地產(chǎn)調(diào)控是城市政府負(fù)主體責(zé)任，為什么金融機(jī)構(gòu)對樓市異動的指標(biāo)如此警惕？中國人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清的兩個講話，或許可資佐證。5月25日他在2019清華五道口全球金融論壇上書面致辭中表示，要堅決避免出現(xiàn)房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的過度泡沫。
6月13日他在第十一屆陸家嘴論壇致開幕辭時說，歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國家，最終都要付出沉重代價。話音剛落，次日就傳來人民銀行成都分行對房貸利率作窗口指導(dǎo)的消息。
我們說，現(xiàn)在房地產(chǎn)講究一城一策，精準(zhǔn)調(diào)控，并不意味著都是收緊。比如6月初，南京市遠(yuǎn)郊的高淳區(qū)傳出放松限購的消息，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務(wù)合同和營業(yè)執(zhí)照，即可開具購房證明，此前是要求過去3年內(nèi)在南京累計滿2年的個稅或社保證明。未來不排除其他的三四五線城市原有的政策進(jìn)行微調(diào)。只要不對當(dāng)?shù)厥袌霎a(chǎn)生太大的波動，這類微幅修正調(diào)整就無須驚訝。再說了，如果房價因此上漲，還可以再收緊。
回到西安這個事上。西安代表了一類城市。那就是，短期內(nèi)新增人口較大的城市。
西安是這一輪出臺吸引人才優(yōu)惠政策的二線城市典型代表。2017年3月1日，西安出臺戶籍新政，戶口在西安市全日制普通大中專院校學(xué)生集體戶的在校大中專學(xué)生，在市區(qū)擁有合法固定住所的，都可落戶。兩年時間先后7次升級調(diào)整戶籍政策后，截至2019年4月30日，西安戶籍人口共1004.9萬人，全市共遷入落戶115.1萬人。兩年時間，新遷入逾百萬人口，這個數(shù)字不可謂不驚人。
新遷人口，要么買房，要么租房。新畢業(yè)的大學(xué)生，按道理沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力買房，只能租房。但從我個人的觀察，未必。身邊不少年輕的朋友，畢業(yè)幾個月后就買了房或準(zhǔn)備買房。有的是父母主動要求買。有個朋友，他孩子明年才畢業(yè)，但今年已經(jīng)無比焦慮地看了十幾二十個樓盤，而且下定決心上半年一定要買好。哪來的首付款？當(dāng)然父母親戚支持。其實(shí)這位朋友并不富裕，為湊首付，周圍能借錢的都借了。
新增人口較大的城市，像西安這樣規(guī)定落戶一年后才能買房，是必要的。但聰明如你，很簡單就會想到，從2017年3月到現(xiàn)在，已有兩年多，符合購房條件的新落戶年輕人，也有幾十萬吧，問題來了：西安市有沒有規(guī)劃新增幾十萬套商品住宅？
據(jù)華商報2019年2月1日報道， 2018年西安市房管局共發(fā)放635張預(yù)售證，批準(zhǔn)入市227196套房源。這是新增商品房供應(yīng)量。有人會問：除了新增供應(yīng)，還有庫存，還有二手房呢。沒錯。但我這里是簡單對比，就是新增供應(yīng)與新落戶人口對比，不可能形成準(zhǔn)確的一一對應(yīng)關(guān)系。而且，除了新遷入人口，還有本地新增人口；除了新遷入人口可能買房，本地戶籍家庭也可能買房。
我沒有能力測算出，西安、武漢、天津、成都、蘇州或任何一個新增人口較大的城市，每年相應(yīng)要新增多少住宅供應(yīng)。我只是提醒各地土地、規(guī)劃和住建部門，在制定年度土地出讓和商品房供應(yīng)計劃時，應(yīng)將新增人口作為最重要的考量因素之一，并且盡最大努力完成之。否則，當(dāng)供應(yīng)與新增需求嚴(yán)重脫節(jié)，房價快速上漲就會是大概率事件。那時，就比較被動了。限購加碼等等，不過是事后的權(quán)宜應(yīng)對之計。
