二線城市的房?jī)r(jià)宿命：80%的投資都是瞎折騰
此去半年，我一直在各個(gè)城市中輾轉(zhuǎn)考察，尤以二線城市為重。
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，越心生驚懼：
當(dāng)下二線城市中，尚在樓市里折騰浮沉的人們，80%以上的投資都是“瞎折騰”。
越折騰越窮，越窮越折騰。
01
在城市之間折騰
每天，我接到最多的一類咨詢就是：
● 成都是不是到頂了，大家都在炒重慶，我要不要把成都拋了，進(jìn)重慶？
● 南京的房?jī)r(jià)是不是太高了，我看合肥好像漲了，我是不是該買(mǎi)合肥？
● 都說(shuō)鄭州太受限于教育，西安看起來(lái)不錯(cuò)，而且一直在漲，我是不是應(yīng)該賣(mài)鄭州，買(mǎi)西安？
● 我看最近南寧很熱啊，限購(gòu)和門(mén)檻也不高，我要不要賣(mài)掉昆明去南寧搞一套……
把這些問(wèn)題歸一下類，大概的特征就是：
賣(mài)掉“貌似橫盤(pán)，似有疲態(tài)”的某二線城市房產(chǎn)，追漲另一個(gè)“貌似在漲、似有熱度”的二線城市。
當(dāng)下這種花式操作，在我看來(lái)：都是瞎折騰。
在上一波行情，教會(huì)全國(guó)人民一個(gè)技能：跨城投資。
鄭州漲起來(lái)了，就去西安買(mǎi)；南京暴擊了，就去杭州干；成都不讓買(mǎi)了，就去重慶搞；合肥玩不動(dòng)了，就南下長(zhǎng)沙……
這么玩的前提邏輯是：
當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)是輪動(dòng)的，有的城市先漲，有的城市后漲，先漲的城市降維打擊后漲的城
彼時(shí)，基本面相同的同類級(jí)城市之間，房?jī)r(jià)截然不同，存在極大的價(jià)差；
彼時(shí)，房?jī)r(jià)被低估的城市，大量存在。
比如，從基本面上講，成都要明顯優(yōu)于鄭州，但房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于鄭州；
比如，從基本面上講，杭州和南京基本趨同，甚至杭州要優(yōu)于南京，但房?jī)r(jià)卻低了一大截；
比如，從基本面上將，鄭州和西安基本趨同，但西安的房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)低于鄭州……
但凡，有不合理的價(jià)差存在，就必然有套利空間存在。
在那個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，鄭州到西安/南京到杭州/鄭州到成都/合肥到長(zhǎng)沙……跨城投資，是有套利空間的。
是，值得搏一搏的。
3年之后，我們?cè)賮?lái)看這些城市的房?jī)r(jià)時(shí)——
杭州補(bǔ)漲了，均價(jià)超過(guò)了南京；成都/西安補(bǔ)漲了，不僅追平了鄭州，甚至略有超過(guò)……
該漲的都漲上去了，該填平的都填平了，洼地都徹底消失了。
城市值多少，房?jī)r(jià)就是多少。
沒(méi)有被低估，只剩被高估。
剛性套利空間不復(fù)存在，一切都是如此平衡，一切都是如此扁平。
此時(shí)的跨城投資，此時(shí)的跨城調(diào)倉(cāng)，賣(mài)掉鄭州買(mǎi)合肥，賣(mài)掉成都買(mǎi)重慶，賣(mài)掉鄭州買(mǎi)西安，意義何在？
大家都是二線城市；城市基本面基本趨同；你是1000萬(wàn)人口，我也有千萬(wàn)出頭；你是萬(wàn)億GDP，我也能干個(gè)9000億以上；咱倆房?jī)r(jià)都差不多，你也沒(méi)有確定的洼地……
誰(shuí)也不敢說(shuō)，5年后就一定比誰(shuí)強(qiáng)；誰(shuí)也不敢說(shuō)，5年后就一定比誰(shuí)漲幅高。
無(wú)非就是徒增一買(mǎi)一賣(mài)所產(chǎn)生的，“20%以上的交易成本”。
無(wú)非就是放棄了主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，去賭一個(gè)不確定的客場(chǎng)收益。
這就是典型的瞎折騰。
02
在城市內(nèi)部折騰
每天，我接到最多的另一類咨詢就是：
● 成都老城的青羊/錦江漲幅太慢了，天新那些房子動(dòng)不動(dòng)就暴擊。我要不要賣(mài)掉老城區(qū)，去搏天新/東安湖/青羊新區(qū)？
● 合肥主城都不怎么漲，政務(wù)區(qū)漲幅太慢了，濱湖都翻番了。我要不要拋掉政務(wù)區(qū)，去搏濱湖？
● 現(xiàn)在的主城區(qū)是不是都到頂了，大家都去炒新區(qū)，我要不要跟進(jìn)……
把這些問(wèn)題歸一下類，大概的特征就是：
賣(mài)掉“貌似橫盤(pán)，似有疲態(tài)”的成熟主城，追漲 “過(guò)去暴擊、熱度滿滿”的概念新城。
當(dāng)下這種花式操作，在我看來(lái)：也是瞎折騰。
在上一波行情中——
成都的天府新區(qū)輕松翻番。但值得注意的是，它的翻番是建立在6800元/㎡的低價(jià)基礎(chǔ)上；
合肥的濱湖新區(qū)輕松翻番。但值得注意的是，它的翻番是建立在7500元/㎡的低價(jià)基礎(chǔ)上；
南京仙林湖、重慶中央公園、南寧五象新區(qū)、西安、武漢……等城市亦如是。
上一輪行情中，絕大多數(shù)二線城市的概念新區(qū)漲幅，普遍高于成熟區(qū)的漲幅。
但，這種暴擊的前提是：
概念新區(qū)價(jià)格足夠低，與成熟區(qū)的價(jià)差足夠大，預(yù)期中的概念足夠狠。
3年之后，我們?cè)倩剡^(guò)頭來(lái)看這些城市的房?jī)r(jià)格局時(shí)——
合肥西南向，但凡有點(diǎn)概念都是2萬(wàn)起步！
成都東三環(huán)至東五環(huán)，綿延15km，價(jià)差不足2000元/㎡！
不僅是成都、合肥，還有南京、濟(jì)南、重慶、西安……
它們城市內(nèi)部的價(jià)差越來(lái)越小；主城和新區(qū)的價(jià)差越來(lái)越??；充滿概念的空白之地和填滿人口的成熟主城的價(jià)差越來(lái)越小；好板塊和壞板塊的價(jià)差越來(lái)越小。
房?jī)r(jià)扁平化，正如一種瘟疫，在全國(guó)的二線城市中彌散、蔓延！
上面說(shuō)過(guò)，我們之前炒新區(qū)的前提是：基價(jià)低，有價(jià)差，大概念，輕松一炒就能暴擊。
3年之后的今天：有概念的都漲上去了，是洼地的都填平了，房?jī)r(jià)扁平化了，價(jià)差消失了。
城市搞新區(qū)，人民炒概念。
所有洼地，在以肉眼可見(jiàn)的速度被快速填平。
只有被高估的新城，沒(méi)有被低估的概念。
當(dāng)成熟區(qū)和待成熟區(qū)的價(jià)格趨同；當(dāng)5km和15km的價(jià)格趨同；當(dāng)空白之地和人滿為患的價(jià)格趨同；當(dāng)有商業(yè)有學(xué)區(qū)和沒(méi)商業(yè)沒(méi)學(xué)區(qū)的價(jià)格趨同；當(dāng)大家價(jià)格都一樣……
誰(shuí)敢說(shuō)，5年后的概念新區(qū)一定比成熟主城漲幅高；誰(shuí)敢說(shuō)，5年后的空白之地一定能兌現(xiàn)的比成熟主城更好！
到最后——
無(wú)非就是徒增一買(mǎi)一賣(mài)所產(chǎn)生的，“20%以上的交易成本”。
無(wú)非就是放棄了租金和流動(dòng)性，去賭一個(gè)不確定的概念。
03
在折騰中，心態(tài)崩了
如今的二線城市樓市里，彌散著一股不正常的情緒。
我們太愛(ài)追逐漲幅，對(duì)高昂的交易成本視而不見(jiàn)。
你長(zhǎng)持的省會(huì)沒(méi)漲，隔壁的省會(huì)卻補(bǔ)漲不停。
你慌張、你焦慮，你調(diào)倉(cāng)，你折騰。
卻忽略了大家基本面都一樣，卻忽略了確定的高昂交易成本，卻忽略了主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的喪失。
我們太愛(ài)追逐暴擊，對(duì)正常的收益和流動(dòng)性視而不見(jiàn)。
哪里有概念，你往哪里去；哪里是新區(qū)，你往哪里去；哪里過(guò)去暴擊過(guò)，你往哪里去。
你生怕錯(cuò)過(guò)暴擊，為此甘愿踏坑。
卻忽略了流動(dòng)性才是收益的關(guān)鍵，卻忽略了租金才是現(xiàn)金流的補(bǔ)充，卻忽略了概念大都是無(wú)法落地的深坑。
我們太想復(fù)制過(guò)去，對(duì)早已改變的行情視而不見(jiàn)。
我們太想復(fù)制上一波的行情，我們太想通過(guò)在城市之間找洼地，在城市內(nèi)部找洼地，以洼地來(lái)?yè)Q漲幅。
遺憾的是，洼地早已填平，只剩下日趨扁平的房?jī)r(jià)。
如今，二線城市的樓市已經(jīng)陷入了“囚徒困境”。
去折騰，面對(duì)的卻是“洼地盡失”的扁平房?jī)r(jià)，收益是不確定的，交易成本卻是一定的。
不折騰，面對(duì)的卻是“與日俱增”的通脹壓力，我家樓下的小番茄已經(jīng)賣(mài)到5元/斤。
最終，我們只能被動(dòng)的瞎折騰，淪為那“80%瞎折騰”里的一個(gè)泡沫。
時(shí)代已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，未來(lái)的樓市，大概率只有20%的人能真正賺到錢(qián)。
