混沌樓市之下，如何抓住轉(zhuǎn)瞬即逝的投資機會
上周五，西安來了一發(fā)大調(diào)控，突然限購升級，跟一線城市一樣，外地人買房要5年社保。上一個月，還有蘇州的調(diào)控升級，最高限售5年。而另一邊，大灣區(qū)的珠海悄悄放松限購，這個月初南京高淳區(qū)也完全放開限購。
這些熱門城市，一邊是收緊調(diào)控，而另一邊又在放寬，樓市調(diào)控到底是松還是緊？
一邊是國家高喊著房住不炒，一邊我們又看到不少城市房價連連上漲，以至于還被住建部點名警告。
中國的樓市，現(xiàn)在到底處于什么狀況？最關(guān)鍵的是，這種形勢之下，到底哪里才是最適合大家投資的城市？
一.當(dāng)前樓市調(diào)控究竟是松是緊
1.為什么各地調(diào)控松緊不一？
最近樓市的調(diào)控是怎樣的？
西安限購升級，外地人的社保要求5年，媲美四大一線。
蘇州限售新政，園區(qū)限售5年。
恩施頒布止跌令，禁止開發(fā)商降價。
珠海限購幾乎名存實亡，除了少數(shù)區(qū)域幾乎已經(jīng)不限購。
南京對高淳區(qū)放開限購，外地人直接就能買房。
還有國家支持對超大城市以外的城市，放松放開落戶限制。
如果你以調(diào)控松緊的角度來看樓市走勢，你會發(fā)生矛盾重重。但其實大可不必驚訝，看不懂不是因為樓市太復(fù)雜了，相反，現(xiàn)在的樓市其實很簡單，只是大家看樓市的角度不對。
看懂樓市調(diào)控，只需要抓住一點：調(diào)控的目的是什么？沒錯，相信很多學(xué)員都知道：一個字，穩(wěn)。
為什么西安要限購5年，因為它連續(xù)39個月房價上漲，同比漲幅連續(xù)6月居全國首位；
為什么蘇州最高限售5年，因為它房價連續(xù)5周，領(lǐng)漲全國；
為什么恩施要頒布止跌令，因為要防止市場為了出貨而爭相降價，導(dǎo)致樓市崩盤；
為什么珠海暗中放松限購，因為樓市被5年限購壓抑了近2年，最重要的外地購買力進不來；
為什么南京放開高淳區(qū)限購，因為高淳區(qū)正在實施引進人才戰(zhàn)略，不放開限購，怎么吸引更多人才入駐，怎么帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展；
國家對于樓市的調(diào)控，你不能簡單用松或者緊來形容，它是對不同城市進行了不同力度的調(diào)控。簡單來說，就是“因城施策”。
國家既不愿意房價不健康的過快上漲，也不愿意看到房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)一蹶不振。就是要讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，既有利于民生，也有利于整個宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行。這就是國家的智慧。
有人還會疑惑：那為什么全國范圍內(nèi)放松落戶限制？那不是要為房地產(chǎn)市場加一把火，而是國家要發(fā)展，要推進大城市化進程啊。別動不動，什么政策都和樓市捆綁在一起，全國放松落戶還真不是為了樓市，而是為了國家發(fā)展大局。
本來大城市化，就是國家發(fā)展的必然過程，你看國外紐約、東京、倫敦這些城市就是典型的例子，本來最好的城市就會吸納最大量的人口。當(dāng)然，我們也要看到大城市化過程中的機遇和風(fēng)險，這帶來的是什么，是日益加劇的城市分化！
2.全國樓市明顯分化，漲跌都要嚴調(diào)控
先來看樓市整體的情況。5月國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月房價同比增幅11.4%降為11.3%，為13個月來首次出現(xiàn)小幅收窄。雖然有67城出現(xiàn)上漲，但漲幅最高的西安市也僅同比上漲2%。
而銷售面積上，也從去年全年11%-15%的同比增速，降為今年1-5月的6.1%增速，直接腰砍。
所以，很明顯可以告訴大家，現(xiàn)在樓市仍是處于調(diào)整階段。但是有些朋友又有問題了：那怎么西安、蘇州還有其它一些城市，房價還漲得這么厲害？
還是那句話：樓市分化。整體的調(diào)整，不代表每個城市的樓市都一樣，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場不能僅從全國角度來審視，更重要的是要學(xué)會區(qū)別看待。
現(xiàn)在全國樓市分化明顯，基本可分為三類情況：一線、二線、三四線。
一線城市，樓市穩(wěn)定，在最嚴的樓市調(diào)控之下，房價已經(jīng)平穩(wěn)了兩年，調(diào)控不放開，樓市很難再有大變?？偨Y(jié)來說就是保持穩(wěn)定的基調(diào)。
二線城市，由于一線城市關(guān)門和近年來二線城市的快速發(fā)展，樓市相當(dāng)火熱，很多城市大量剛需進城，供不應(yīng)求的現(xiàn)象依舊嚴重，成都、杭州、南京等，還是有萬人搖號的現(xiàn)象。
但也有部分城市，屬于跟風(fēng)上漲，譬如廣西南寧因為漲得太快，還被住建部點名，但一個勉強算上二線的城市，就算是省會，真的能支撐房價持續(xù)上漲嗎？反正我在廣東看到的是，大量廣西的年輕人都跑來廣東發(fā)展了。二線市場總結(jié)來說就是，熱點市場，內(nèi)部再分化。
三四線城市，購買力已經(jīng)被棚改透支，再加上三四線城市的人口大量凈流出，目前正上演一場欲跌不跌，嚴控房價下降的魔幻現(xiàn)象。湖北恩施頒布樓市“止跌令”、安徽蕪湖叫停開發(fā)商降價行為、江西贛州要求開發(fā)商停止低于申報價值的“特價房”銷售，還有河南省汝州市，更是直接重啟棚改?？偨Y(jié)來說就是趨勢要下跌，形勢在穩(wěn)定。
所以，在樓市分化愈發(fā)嚴重的當(dāng)下，各地調(diào)控不可能一刀切，總而言之就一句話：漲要控，跌也要控，漲漲跌跌都要控。兩手都要抓，堅定執(zhí)行“房住不炒”。
結(jié)合看看最近官方的表態(tài)就可以體會到這一點了：
5月6日，發(fā)改委明確，放寬落戶不等于放松對房地產(chǎn)的調(diào)控；
5月24日，人民日報海外版評論“中國不會靠炒房拉動經(jīng)濟”，“因城施策”絕不是“因城放松”；
6月13日，銀保監(jiān)會郭主席稱，過度依賴房地產(chǎn)將付出沉重代價。
發(fā)改委、人民日報、銀保監(jiān)會，一個掌控政策頂層設(shè)計，一個掌管輿論導(dǎo)向，另一個管理樓市背后的金融體系，三位合一，集中給樓市喊話，已經(jīng)將官方的態(tài)度表露無疑。就算你再想漲，在這個特殊的時期，也得先穩(wěn)一下。
二.調(diào)控之下，有哪些適合大家投資的高價值城市？
買房哪里有價值？肯定大部分學(xué)員第一能毫不猶豫說出來：北上廣深。好，你們說得沒錯，但都限購5年啊，買不了。
還有其它嗎？聽過我其它課的老學(xué)員，應(yīng)該就能很快反應(yīng)過來：強二線城市、環(huán)一線城市。是的，這些都是有價值的城市。但目前樓市仍處于嚴控的階段，就連強二線、環(huán)一線也基本都被限購限制住了。
我們投資城市，首先得能買，然后才有投資的機會，否則買不了，房價漲也和你沒關(guān)系。
至于其它一些弱二線，特別是對于三四線城市，沒有人口沒有產(chǎn)業(yè)支撐，投資價值很低甚至還可能是坑，關(guān)于這一點我反復(fù)強調(diào)過很多次，相信大家也很熟悉，我就不多說了。
所以，一個不限購，同時又要有投資價值的城市，在這一刻就顯得愈發(fā)珍貴。那么強二線和環(huán)一線城市中，有不限購城市嗎？還真有兩個漏網(wǎng)之魚。
強二線城市中，有唯一一個不限購的城市——重慶。而環(huán)一線城市中，也有唯一一個不限購的城市——惠州。這里的環(huán)一線，我是說真正能深度受一線城市輻射的城市，想廣州旁邊的清遠，算不上真正的環(huán)一線城市。
如果大家想要知道具體哪些一線周邊的城市才是有價值的環(huán)一線，可以訂閱我2019房產(chǎn)投資課，里面會有詳細介紹。
言歸正傳，那么對于僅有的兩個不限購城市，他們到底是什么情況呢？
1、強二線城市中唯一不限購的重慶
為什么偏偏重慶不限購，難道重慶發(fā)展很差？非也非也，重慶人口和經(jīng)濟體量非常大，常住人口3100萬，遠遠甩出擁有2400萬人的上海；GDP總量高達2萬億，僅次于北上廣深。按理說，這樣一個千萬級人口、萬億級GDP的城市，不限購的確說不過去。那么，原因出在哪里？
最主要的原因是因為重慶的天量土地供應(yīng)。
重慶長期保持著天量的土地供應(yīng)。我們都知道，我們都知道，“物以稀為貴”，反過來說，再重要的東西，如果不稀罕了，也不值錢。就像空氣和水，誰都離不開，但就是不值錢。
重慶的房子也一樣，土地供應(yīng)太多了。以去年為例，2018年重慶土地供應(yīng)達到1933萬平方米，這是什么概念？隔壁的成都只有740萬平方米，一半都沒有。根據(jù)重慶網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，去年全年重慶成交20萬套房子，相當(dāng)于每天賣近550套，光看這個量很恐怖，重慶的房子需求也是很強勁的。
但問題是，它供應(yīng)更恐怖，去年一共供應(yīng)25萬套房子。供應(yīng)量那么大，也就難怪那么多年來，重慶的房價一直那么低了。
所以目前重慶房價只有1.4萬/㎡，而同級別的城市，杭州房價就上到3.2萬/㎡、天津2.5萬/㎡、南京2.5萬/㎡。換個角度來說，房價也沒有暴漲，2011年至2019年，8年間，重慶房價年均僅增長9.67%，對于過去的中國樓市來說，那真是太低了。
但是天量供應(yīng)不可能無窮無盡，而事實上，重慶也的確正在減少土地供應(yīng)，根據(jù)計劃，2019年-2021年這三年的土地供應(yīng)面積為1866萬平方米，平均下來每年只有622.23平方米。未來房價還是要上漲的。
但是要注意兩點。第一，投資重慶，必須長期持有。土地供應(yīng)在減少，但房子的存量、過去供應(yīng)的土地不可能一下子消化完，所以投資重慶沒問題，但必然需要長期的持有才能等到房價的明顯上漲。當(dāng)然，前提是要選對區(qū)域和項目，這是不管哪個城市都要注意的問題。
第二，重慶對外地人限貸很嚴，基本只能全款買。重慶經(jīng)濟那么強，人口那么多，自身又不限購，近兩年吸引了很多炒房客蜂擁而至，致使重慶這么恐怖的供應(yīng)都一度出現(xiàn)“一房難求”的局面。所以，重慶政府18年出臺“628新政”，規(guī)定在重慶市內(nèi)，無戶籍、無企業(yè)、無工作的三無人員，除非有1年以上社保，否則禁止貸款。
這意味著，即使現(xiàn)在重慶不限購，外地人想在重慶投資，只能全款，相當(dāng)于失去了房貸這個杠桿放大器。再加上想要滿意收益的長投資周期，這一刻的重慶雖然城市價值高，又不限購，但對于房產(chǎn)投資來說，算不上一個很好的選擇。
那么惠州又是怎樣呢？
2、環(huán)一線城市中唯一不限購的惠州
作為一個環(huán)一線城市，投資惠州的核心邏輯不在于它自身的發(fā)展，而在于它所挨著的深圳。
很幸運，深圳在2016年提出深圳東進戰(zhàn)略，深圳政府砸1.4萬億投入，要打造深圳東部中心，改變東西發(fā)展不平衡的格局。作為與深圳東部直接相連的惠州，無疑就是深圳東進戰(zhàn)略的重大受益者。
在深圳的東進戰(zhàn)略中，甚至規(guī)劃將深圳地鐵14和16號線延伸到惠州。雖然因為惠州城區(qū)人口不達標，惠州段的地鐵動工暫時擱置，但在大灣區(qū)發(fā)展、環(huán)深都市圈發(fā)展、深圳外溢人口倒逼，三重力量推動下，深圳到惠州段地鐵開通只是時間問題。
當(dāng)然，深圳的剛需會外溢到惠州買房，最核心因素就是因為除了惠州，他們沒有好的選擇。
價格上，深圳的房價太貴哪怕到了東部邊緣的龍崗、坪山，好一些的房子也要4萬/平，而惠陽和大亞灣1.4萬/平就可以了。而深圳北部的東莞塘廈鎮(zhèn)、鳳崗鎮(zhèn)，這兩個鎮(zhèn)的房價已經(jīng)去到2-3萬/㎡。東莞虎門鎮(zhèn)和長安鎮(zhèn)，房價也去到了3萬/㎡。
購房資格上，東莞限購，連與深圳隔海相望的中山也限購，唯獨惠州，距離深圳那么近，還不限購。
所以到了現(xiàn)在，對于投資惠州而言，甚至已經(jīng)不是惠州的價值有多高才去投資它了，而是對于龐大的深圳剛需來說，除了惠州，你真的找不到又便宜、又能夠買的地方。就跟水往低處流一樣，買不起深圳、沒資格買深圳的人，就只能聚集在價格低、不限購的惠州了。
但是，偌大一個惠州，真正能深度得到深圳輻射的，只有最貼近深圳的惠陽區(qū)和大亞灣。
一方面，惠州當(dāng)前自身發(fā)展一般，而深圳面積小、人口多、產(chǎn)業(yè)強、房價貴，對周邊城市的發(fā)展帶動和房價輻射作用非常大。所以只能說是哪里越靠近深圳，哪里就越有投資價值。
另一方面，只有那些與深圳有地鐵相連的區(qū)域才會是深圳剛需客外溢可能性最大的區(qū)域。所以，投資惠州的標準，在靠近深圳的基礎(chǔ)上，還要靠近與深圳直連的地鐵。雖然城市與城市之間的連接方式有很多種，高速、高鐵和地鐵等等。但是對于投資房產(chǎn)而言，地鐵的價值一定是最大的。
因為這是短途人口選擇最多的交通方式，相比高速、高鐵的人流，地鐵人流才是最有效的購房人群。我們投資，不僅靠考慮房價漲幅的問題，更要考慮未來轉(zhuǎn)手的問題。
所以，投資惠州，價值最大的就是惠陽區(qū)和大亞灣，這兩個區(qū)域才是深圳剛需最大的外溢去向。在惠陽和大亞灣的路上和小區(qū)、商場的停車場里，遍地都是深圳的粵B車牌。出了惠陽的老城區(qū)，你見到的深圳人比惠陽人還多。為什么會這樣？就是因為對于很多深圳人來說，住在惠陽和大亞灣，然后工作在深圳已經(jīng)是相當(dāng)普遍的現(xiàn)象了，雙城生活氣息濃厚。
由于嚴格的限價，惠州的房價近兩年幾乎沒有怎么動過，有些項目想要賣高價，直接就被封盤。但是這種好機會不會持續(xù)多久了。根據(jù)我們的渠道消息，現(xiàn)在惠州限價已經(jīng)開始放松，很多項目新備案的房子都已經(jīng)準備好上調(diào)房價了。
所以，低價購入惠陽和大亞灣房子的機會正在慢慢消失，等限價完全放松，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商舊的房子賣完，新的房子以新價格備案好，那價格就不是現(xiàn)在的房價了。
但是，不代表隨便一個地方，隨便一個項目都能買，最有價值的區(qū)域永遠都是少數(shù)，而惠陽和大亞灣的價值區(qū)域又是哪里呢？
三.最值得投資的區(qū)域是怎樣的？
對于惠陽和大亞灣，那些郊區(qū)板塊我們直接就可以忽略，只看靠近深圳和規(guī)劃深圳地鐵的惠陽城區(qū)和大亞灣西區(qū)，其中也有不同的幾個板塊。
1、白云新城板塊
白云城板塊，直接就挨著深惠邊界上，是惠陽區(qū)最靠近深圳的板塊。同時，也是14號線進入惠陽的第一站，它離深圳段14號線終點站的距離也不過2公里。換句話說，即使14號不延伸到惠陽，它也能享受得到深圳段的地鐵。
通過14號線，可以直達深圳福田中心區(qū)崗廈北站，最快只需要40分鐘。而崗廈北位于深圳最繁華的福田CBD片區(qū)，可以說，14號線堪稱一條黃金地鐵線，未來白云城的價值自然不言而喻。
但白云新城板塊也不是哪里都好，以淡水河為中心，白云新城板塊可以分為南部和北部，南部新房供應(yīng)很少，尤其是到了白云一路附近，基本都是民房，涉及拆遷，以后開發(fā)會比較難。一些在被民房包圍的項目，很明顯入住率很低，陽臺上都掛上了急售的橫幅。
而北部，基本都是空地，開發(fā)相對容易，大開發(fā)商云集，比如星河、保利、恒大等。這些大開發(fā)商扎堆在白云新城北部，是白云新城的房源集中區(qū)域。
而且大開發(fā)商建的房子和小開發(fā)商品質(zhì)完全不一樣，譬如星河盛世，89平可以做出來4房，實用面積幾乎等于建筑面積，也就是說得房率100%，贈送面積就抵消掉公攤，相當(dāng)于人家110平的房子。
2、淡水老城區(qū)板塊
淡水老城區(qū)板塊位于白云新城板塊東部，惠陽的吃喝玩樂基本都集中在這里，最成熟的商圈就在這里。所以，這里的人流、配套都不是問題，但是這里距離深圳14號線終點站已經(jīng)去到10公里以上。
另一方面，因為是老城區(qū)，所以塞車是家常便飯，就算你不在乎地鐵，你開車到深圳上下也不是很方便。
對于工作在深圳的剛需來說，本來深圳就塞車，如果在惠陽還要上下班還要多花二三十分鐘，每天這樣折騰，有什么意義呢？即便你這里有再成熟的商圈、再完善的配套，可是畢竟不是天天逛商城，需要的時候從白云新城過來10分鐘就好了。
所以，淡水老城區(qū)板塊更適合本地人。
3、惠州南站板塊
老城區(qū)再往東，就是惠州南站板塊，涵蓋惠州南站附近的區(qū)域?；葜菽险炯词?4號線惠州段規(guī)劃的站點之一，也是高鐵站。從惠州南站到深圳北站，最快只需27分鐘，票價20塊，一天來回也就不到40塊。這對于深圳人來說，也是不錯的選擇。如果有好的項目，對于投資或者深圳人自住都可以考慮。
但是，相比白云新城會差一些。一方面高鐵沒有地鐵方便，如果你到深圳高鐵站附近還好，而如果到深圳其它地方還要重新轉(zhuǎn)地鐵就很麻煩了，光在高鐵站出站走到地鐵入站都要十幾分鐘。而且，高鐵不像地鐵自由，需要提前買票，時間固定，票價也比地鐵貴。
另一方面，高鐵南站板塊周邊多是民房和荒地，想要建設(shè)起來可不容易。很簡單的一個道理：惠州的地本來就不貴，南站附近又有大片的皇帝，干嘛要花重金，還要勞心勞力去拆遷民房？換而言之，這一大片民房對于以后的發(fā)展來說，難免有所阻礙。
4、大亞灣西區(qū)板塊
大亞灣西區(qū)板塊位于惠陽區(qū)南部，整個板塊相對較大，又可以細分成臨深板塊和西區(qū)中心板塊。
賣的最火的就是臨深板塊，顧名思義，就是最靠近深圳的板塊，同時也靠近深圳16號地鐵線，對于深圳剛需來說，也是不錯的選擇?；蓐柕拿餍琼椖魁埞獬?、德州城等都在這里。
西區(qū)臨深板塊與白云新城板塊非常類似，一樣都是臨近深圳，只不過一個在南，一個在北。但是它對應(yīng)的深圳地鐵16號線，價值相對就沒那么高，不直達福田中心而是直達深圳的龍崗中心。
臨深板塊要注意兩點：1.這里原本是大亞灣的郊區(qū)，配套可想而知很不夠成熟，所以小區(qū)自身的配套完不完善很重要，小項目要謹慎。2.因為這里臨深，又有大片的空地，所以現(xiàn)在這里建了大片大片的樓盤，放眼望去密密麻麻都是新房子。
所以買這里的房子，挑對項目很重要，配套要好，交通要便利，否則以后轉(zhuǎn)手，人家憑什么買你的。
除了西區(qū)臨深板塊，大亞灣西區(qū)比較熱門還有萬達廣場所在的西區(qū)中心板塊，位于淡水老城區(qū)南部，萬達廣場所在是大亞灣商業(yè)、配套最發(fā)達的區(qū)域。但大亞灣畢竟是新區(qū)，人氣主要集中在萬達附近，其它區(qū)域整體人氣還是不太高。
5、大亞灣澳頭板塊
澳頭板塊位于西區(qū)東部，其實離深圳和深圳地鐵已經(jīng)不近，離深惠邊界近20公里，但是因為靠海，也吸引了一部分人來買。但實際所謂的海景，海水質(zhì)量很差，海邊也全都是漁船，旅居的價值太差。
對比惠陽和大亞灣的各大板塊來看，結(jié)合最重要的靠近深圳和深圳地鐵，還有板塊的配套，最有投資價值的就是白云新城板塊，哪怕惠州段地鐵沒有開通，也可以接駁到深圳段的終點站，又有多個大開發(fā)商聚集開發(fā)，重點是新開發(fā)的白云新城北部。
其次，再考慮惠州南站、大亞灣臨深板塊和西區(qū)中心板塊。大亞灣臨深板塊離來往深圳尤其是龍崗坪山方便，但房子太多，必須要挑對項目才行，而惠州南站和西區(qū)中心板塊還需要時間，惠州南站需要時間建設(shè)，西區(qū)中心板塊需要時間吸納人氣，對于投資來說，需要更長時間才能兌現(xiàn)。
最后的惠陽淡水老城區(qū)板塊，更適合當(dāng)?shù)厝司幼。念^板塊更加是完全不考慮投資了。
