隨著近期北京新房市場成交活躍，個別房企為爭取客源又在違規(guī)銷售。

剛剛，北京市住建委通報本周商品房項目銷售行為專項檢查的結(jié)果，華潤未來城市、中鐵諾德春風和苑和萬科翡萃家園被發(fā)現(xiàn)違規(guī)，特別是華潤未來城市項目，無證售房，被高限處罰。

項目有快速回款的需要，而又遲遲拿不到預(yù)售證，走內(nèi)部認購的野路子，是見怪不怪的事情。

而這次，北京住建委這樣堂而皇之地把這件抖出來，決心真不可謂不大。

更何況，涉事房企個個都不是軟柿子，華潤、中鐵是央企，萬科是房企老大哥。

其實開發(fā)商無證銷售多是為了快速回款，而這恰恰是近期銀保監(jiān)會整治房地產(chǎn)亂象重點打擊的。

這次銀保監(jiān)會看來是鐵了心要糾正房地產(chǎn)亂象：叫停信托業(yè)給房地產(chǎn)的大規(guī)模融資，整治無證銷售，槍打出頭鳥，下一個被整治的又將會是什么呢？

二.

在7月12日發(fā)布房企美元債收緊政策后，房企在窗口期大量發(fā)布美元債，合計超25億美元。

看來要搶在完全收緊融資前，把所有能借的錢都借來，屯糧過冬。

對房地產(chǎn)融資有所了解的人應(yīng)該都知道，房企并不是傾向于借新債還舊債，反而傾向于借新債來拍地，擴大土儲，擴大規(guī)模。

側(cè)面佐證這一點的便是，2018年下半年房企融資難造成嚴重的土地流拍，而在2019年上半年房企開發(fā)貸融資寬松，所以回歸一二線的房企趕緊趁著額度寬松積極拍地。

畢竟資金寬松時不借錢，等到銀根收緊想借錢就更難了。

同樣的不確定因素是2019年下半年房企又將迎來償債高峰期，全年到期規(guī)模約7萬億，年底公開短期到期還有7000億。

而且今年上半年房企的銷售情況并不樂觀。

根據(jù)克而瑞榜單，對于此前已提出2019年全年業(yè)績目標的房企而言，截止6月末，36家房企中有32家的目標完成率在40%以上，將近一半頭部房企目標完成率不足50%。

在行業(yè)增速放緩的背景下，部分房企全年業(yè)績目標的完成尚有一定壓力。

2019年下半年是償債高峰期，而銷售情況又不樂觀，再這樣瘋狂借債，遲早出問題。

3年調(diào)控以來，這一次，政策終于把矛頭對準了金融和土地，抓住了本質(zhì)。

5月，銀保監(jiān)會發(fā)布23號文，嚴格限制商業(yè)銀行和信托業(yè)資金流入房地產(chǎn)

6月底，銀保監(jiān)會預(yù)警10家信托機構(gòu)的房地產(chǎn)融資

7月，銀保監(jiān)會對房企海外發(fā)債進行強監(jiān)管

而在6月，銀保監(jiān)會郭主席也已吹風，要警惕金融業(yè)給房地產(chǎn)輸血。一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過度，擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進一步降低，也助長了房地產(chǎn)投資投機行為。

歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)實現(xiàn)和維持經(jīng)濟繁榮的國家和地區(qū)，最終都要付出沉重代價。凡是靠投資、投機房地產(chǎn)來理財?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會發(fā)現(xiàn)，其實都很不劃算。

這說明，國家中樞階層對房地產(chǎn)的態(tài)度已在悄悄生變，這次的矛頭指向金融、指向土地、指向房企。

樓市，真的走到了十字路口！

這次銀保監(jiān)會鐵了心要整治樓市亂象，我們甚至可以把它理解為是對這一輪上漲行情后遺癥的糾偏。

這一波行情，教會了太多購房者炒概念炒價差，填平了一個又一個洼地。

這一波行情，也教會了太多開發(fā)商高周轉(zhuǎn)高杠桿拼命做大規(guī)模，而產(chǎn)品質(zhì)量卻越來越差。

而在熱潮褪去之后，銀保監(jiān)會開始從根本上控制開發(fā)商的融資渠道，嚴打高杠桿，整治無證銷售的亂象。

這一次的調(diào)控，終于動真格了！

畢竟房住不炒才是樓市的最高綱領(lǐng)，開發(fā)商天天喊擴大規(guī)模卻不好好蓋房子，不得縱容！

而當熱潮褪去，一定是經(jīng)濟好、產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、有持續(xù)人口流入的區(qū)域，未來才有溢價空間。

當熱潮褪去，一定是現(xiàn)金流健康、企業(yè)管理模式先進、持續(xù)進行產(chǎn)品創(chuàng)新的企業(yè)會活下來。

三.

現(xiàn)在的房企融資難，對房地產(chǎn)行業(yè)、對購房者會造成什么影響呢？

而在房企融資難的大背景下，最迅速對市場做出反應(yīng)的便是鄭州北區(qū)融創(chuàng)占地高達9000畝的項目降價，從平銷期的13400元/㎡，直接降價到10000-11000元/㎡。

我想讓大家著重關(guān)注這一點。

融創(chuàng)是一家對現(xiàn)金流、流動性高度敏感的企業(yè)。

畢竟之前孫宏斌的順馳就是倒在資金鏈斷裂的血泊中。

外界一有什么變化，融創(chuàng)基本是早于其他開發(fā)商迅速做出反應(yīng)，我很相信它對市場環(huán)境的把握。

當萬科在想著做萬村計劃、物流地產(chǎn)，楊國強想著做機器人，恒大熱衷造車，唯有老孫還在一心想著做地產(chǎn)、蓋房子。

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，在這樣嚴重的現(xiàn)金流危機中，2019年下半年，會有越來越多資金鏈緊張的項目會被大房企收購，會有越來越多大房企吞并小房企，行業(yè)集中度會越來越高，房企內(nèi)部的寡頭效應(yīng)會越來越明顯。

對于購房者來說，我們可以把融創(chuàng)的此次促銷理解為對市場的試探，融創(chuàng)之后，相信在下半年還有大量這樣近郊大體量項目會降價。房企對回款要求會非常強烈，有意撿漏的購房者，一定要密切關(guān)注市場信息。

四.

最近除了聚焦房企融資難，最大的新聞便是科創(chuàng)板集結(jié)號已吹響。

記者對25家科創(chuàng)板上市公司進行梳理后觀察到：

從行業(yè)分類來看，排在第一位的是計算機、通信和其他電子設(shè)備制在造業(yè)，共計9家;

排第二位的是專用設(shè)備制造業(yè)，共計8家;

鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設(shè)備制造業(yè)，以3家的數(shù)量排在第三位。

另外，軟件和信息服務(wù)業(yè)2家，有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)、儀表儀器制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)各1家。

一抑一揚之間，政策的意味很明顯了。

樓市，真的走到了十字路口！

樓市的泡泡吹大了之后得歇會，現(xiàn)在得用心沉淀下來搞實業(yè)了。

五.

你問我接下來的樓市怎么走？

猶記得，2018年731中央政治局大會，從一句“遏制房價過快上漲”變成“遏制房價上漲”，少了兩個字，房價就回調(diào)了半年。

在房地產(chǎn)行業(yè)干久了，都開始學著敬畏政策的力量。

所以，請密切關(guān)注7月下旬的中央政治局會議。