專家：三四線城市住房剛需已成對改善型住宅的需求
“現(xiàn)在三四線城市的住房‘剛需’，實際更多是對改善型住房的需求?！敝袊F建地產貴州公司黨委書記、執(zhí)行董事侯思軍日前向中新網記者表示，在貴州、云南等很多城市，真正沒有房子可住的“剛需”人群并不多，更多人開始追求住房品質的提升。
自1998年“房改”以來，中國房地產業(yè)經歷了近20年的快速增長期。人均住房面積從不到10平米增至超40平米?！胺扛摹?0年來，城市居民基本實現(xiàn)了居者有屋。
與此同時，改革開放40年，中國超7億人脫離貧困，家庭財富躍居世界第二，擁有了世界最為龐大、超2億人的新中產階級。這些都在影響中國住房發(fā)展的趨勢——追求品質提升。
貝殼研究院首席市場分析師徐小樂向中新網記者表示，中國房地產過去是單純解決“有的住”問題。城市化進入下半場，房地產業(yè)也將進入品質升級時代。民眾從追求“有房子”轉變?yōu)樽非蟆昂梅孔印薄?br />
“好房子”的標準主要不是面積大小，而是住房所在城市公共設施和公共服務不斷完善。徐小樂認為，從居住的角度，“好房子”要有完善的綠化、保潔、安防、停車等配套基礎設施；從公共服務角度，要有專業(yè)的社區(qū)醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等社區(qū)服務。
總的趨勢是，在居住改善階段，人的居住需求從私人空間轉向公共空間，從硬件設施轉向生活服務，更加看重良好的鄰里關系與社區(qū)氛圍。
徐小樂認為，過去幾年，大型品牌開發(fā)商的進入提升了三四線城市的房屋質量。未來，品牌運營商的進入將會大幅提升三四線城市居住服務品質。
在中國三四線城市，大批類似中國鐵建開發(fā)的高端改善型住宅項目正在崛起。以貴州貴安“花語墅”為例，項目打造了“空中庭院”的住宅體系，為每一戶打造一個空中庭院；在建筑外觀上，形成了“垂直森林”效果，實現(xiàn)人與自然和諧共存。
據中國鐵建房地產集團西南有限公司黨委書記、執(zhí)行董事阮興亦介紹，中國鐵建開發(fā)的高端項目重慶西派城，2018年以27.2億元獲得重慶大平層項目和300萬高級銷售套數冠軍；昆明西派國樾銷售單價高出市場均價50%，但銷量卻不斷創(chuàng)新高。
房地產市場供需將從一般的住房供應轉向更注重綠色、環(huán)保、智能方向發(fā)展，以滿足人們對美好生活向往的需求，阮興說。
站在2019年來看房地產的整個周期，未來房地產業(yè)將面臨兩大趨勢：剛需時代向品質時代轉變，增量時代向存量時代轉變。
易居(博客)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向中新網記者表示，未來存量市場會取代增量市場成為新的市場主導，在存量開發(fā)、存量運營、社區(qū)服務等各個環(huán)節(jié)將成為房地產業(yè)的重要業(yè)務。未來開發(fā)商將從“賣房子”轉向“賣服務”，將業(yè)主從一次性消費的客戶轉化為持續(xù)性消費的用戶。
站在房地產開發(fā)商的角度，侯思軍認為，過去賣了房幾乎就跟客戶沒關系了，但在未來，如何通過運營和服務，在存量客戶身上挖掘新的利潤增長點至關重要。當購房者買了一套新房時，其實帶動了一條產業(yè)鏈，社區(qū)品質的提高為業(yè)主在醫(yī)療、康養(yǎng)、教育等方面提供全方位的服務
中國指數研究院研究顯示，未來5年物業(yè)管理市場規(guī)模就將達到1.2萬億元，存量開發(fā)、存量運營、社區(qū)服務將成新的萬億級市場。可以說，從“買地造房賣房”轉換到“資產整合優(yōu)化運營”，中國房地產業(yè)正在進入下半場。
如何讓存量住宅歷久彌新，徐小樂認為，需要大量專業(yè)居住服務者介入，包括社區(qū)物業(yè)管理、房屋改造裝修、房屋流通等。同時，社區(qū)物流、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、健身、文化等社區(qū)生活配套服務也會進一步融入到社區(qū)生活中去，延長社區(qū)服務的價值鏈條，增加社區(qū)生活的品質。
