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海南全域限購政策綜合效應(yīng)顯現(xiàn)

時間:2019/7/23 瀏覽量: 1194
 從推出全域限購政策起,海南房地產(chǎn)調(diào)控便成為各方高度關(guān)注的焦點(diǎn)?!督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近期實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn),海南房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施全域限購政策一年多來,對樓市降溫效果明顯,搶購場面得到遏制,市場維持總體穩(wěn)中有漲態(tài)勢。

與此同時,全域限購對海南固定資產(chǎn)投資、經(jīng)濟(jì)增速等方面的影響正在顯現(xiàn)。海南迎來改變“一房獨(dú)大”和實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的窗口期,但多個市縣依然面臨產(chǎn)業(yè)支撐乏力的困境,其他產(chǎn)業(yè)未能及時填補(bǔ)房地產(chǎn)調(diào)控造成的“空缺”,海南實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型仍需時日。

市場過熱勢頭被遏制 分化明顯

經(jīng)過一年多的全域限購政策,海南樓市發(fā)展過熱過快的勢頭遭到抑制,但市場分化較為明顯。

作為“長影環(huán)球100”的重要配套項(xiàng)目,位于海口西海岸的某樓盤銷售中心門前一度幾無購房者光顧。這處當(dāng)年搶在全域限購政策前開盤的項(xiàng)目,曾經(jīng)門庭若市。但受限購政策影響,共計(jì)十多棟樓如今僅銷售掉四棟,此前單價一降再降,但銷售進(jìn)度依然遲緩。直到近期,該項(xiàng)目推出優(yōu)惠活動,均價降到了12000元左右,才重拾銷售熱度。

距離10公里以外的某樓盤項(xiàng)目卻出現(xiàn)火爆景象。首推的幾棟樓均價每平方米17300元,如果選擇2000多元的“裝修包”和20多萬一個停車位,算下來單價已經(jīng)不低,但在開盤前,認(rèn)購人數(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)際可購房人數(shù)。

“??诜康禺a(chǎn)銷售市場呈現(xiàn)分化趨勢,商品住宅類銷售受市場追捧,個別樓盤開盤即售罄;純商業(yè)特別是辦公樓銷售遇冷,銷售不理想;住宅庫存可供應(yīng)量大幅下降,下一步需要保障商品住宅市場供應(yīng)量平穩(wěn),并確保價格穩(wěn)定?!焙?谑凶〗ň窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者如是說道。

??谑凶〗ň值臄?shù)據(jù)表明,全域限購政策調(diào)控效果取得一定效果。2018年1-12月,房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)量跌價穩(wěn)態(tài)勢。2019年1月1日至3月底??谑袖N售商品房71.87萬平方米,同比下降75.55%,商品房均價14837元/平方米,同比下降2.35%。

海南全省房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)進(jìn)一步分化。記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前全省房地產(chǎn)市場,海口熱度最高,三亞次之,其他市縣基本上已難覓一年多前的火爆景象。

據(jù)統(tǒng)計(jì),2018年4月23日至2019年4月底,三亞市實(shí)際銷售商品房3256套,銷售面積僅32.46萬平方米,而在限購政策出臺前,三亞市商品房年均銷售約200萬平方米。

冷清的情況,在海島西線更加明顯,從北部的澄邁、臨高、儋州等市縣,到南部的昌江、東方和樂東等市縣,均無法找到一年前的搶購場景?!艾F(xiàn)在一個月能賣出2位數(shù)的套數(shù),都覺得挺好的了?!蔽骶€某市縣一房管部門負(fù)責(zé)人表示。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),去年海南全省商品房銷售面積1432.25萬平方米,同比下降37.5%,連續(xù)11個月下降,且降幅基本保持在30%左右;全省商品房銷售金額2083.29億元,同比下降23.2%。今年上半年,全省房屋銷售面積394.43萬平方米,同比下降57.1%;房屋銷售額620.39億元,同比下降54.9%。

全域限購綜合效應(yīng)顯現(xiàn)

“全域限購政策的出臺,既有‘房住不炒’的大背景,但更多是避免海南再次陷入‘利好只是利好房地產(chǎn)’的困局?!焙D鲜≌晃徊块T負(fù)責(zé)人表示,從各方的反映及數(shù)據(jù)來看,在遏制房地產(chǎn)過熱過快發(fā)展方面,全域限購發(fā)揮了重要作用,但其帶來的其他綜合效應(yīng)也緊隨而至。

房地產(chǎn)開發(fā)投資轉(zhuǎn)為負(fù)增長。據(jù)統(tǒng)計(jì),去年全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1715.04億元,同比下降16.5%,投資從6月起轉(zhuǎn)為負(fù)增長,連續(xù)7個月下降。今年上半年,全省固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)同比下降23%,降幅比一季度收窄9.5個百分點(diǎn)。其中,房地產(chǎn)開發(fā)投資下降31.4%。

稅收下降明顯。去年房地產(chǎn)業(yè)增值稅連續(xù)數(shù)月下降,1-12月累計(jì)下降16.8%。今年1-4月份,房地產(chǎn)業(yè)稅收收入148.4億元,同比下降23.2%,減收44.9億元,房地產(chǎn)業(yè)稅收占全部稅收比重由2018年的42.7%下降到32.4%。其中保亭縣、樂東縣下降幅度近四成,五指山市近三成。隨著調(diào)控政策和減稅降費(fèi)效應(yīng)的逐步顯現(xiàn),海南省房地產(chǎn)業(yè)稅收可能進(jìn)一步下降。

受全域限購政策影響,海南陵水縣在建的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度放緩或停工,庫存積壓較多,銷售基本停滯,矛盾糾紛凸顯,存在資金鏈斷裂風(fēng)險。

市場預(yù)期持續(xù)走低。調(diào)控政策出臺后,房企在開發(fā)商品住宅受阻,對海南房地產(chǎn)市場預(yù)期走低,部分房企甚至萌發(fā)投資重心撤出海南的想法;對房地產(chǎn)從業(yè)人員就業(yè)影響已初步顯現(xiàn),部分中介機(jī)構(gòu)及銷售人員已轉(zhuǎn)戰(zhàn)至北部灣無限購地區(qū)和云滇地區(qū);受嚴(yán)格限購新政影響,出現(xiàn)較多退房退款情況,房企與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及個人出現(xiàn)傭金結(jié)算糾紛。

受供求關(guān)系影響,控價壓力持續(xù)增大。以??跒槔?,一方面,受利好政策影響,部分商品住宅項(xiàng)目房價備案已滿6個月,醞釀借用到期重新備案時機(jī)調(diào)高備案價格,商品住宅控價壓力逐步增大;另一方面,??谑猩唐纷》繉?shí)際庫存面積不足300萬平方米,去化周期約6個月,且短期內(nèi)供給增加有限,控價任務(wù)非常繁重。同時,??谑姓幱凇皟蓚€暫?!鞭D(zhuǎn)型升級過渡期,未來一段時期內(nèi),仍將面臨產(chǎn)業(yè)調(diào)整導(dǎo)致供給不足、住宅庫存偏低和常住人口持續(xù)增長、“新市民”實(shí)現(xiàn)住房愿望等供需矛盾,存在階段性控價壓力。

購房糾紛頻出。去年以來,某樓盤項(xiàng)目100多位業(yè)主多次在項(xiàng)目售樓處、辦公室等場所聚集,要求房企解除合同退房,多個在售商品房項(xiàng)目也陸續(xù)反映此類情況,認(rèn)為房價管控下調(diào)導(dǎo)致其購房受到損失,引發(fā)購房糾紛。

房地產(chǎn)“空缺”未能及時填補(bǔ)

海南一直在努力擺脫經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的絕對依賴,過去拉動海南經(jīng)濟(jì)增長的投資、出口、消費(fèi)“三駕馬車”中,投資貢獻(xiàn)最大的是房地產(chǎn)。

但其他產(chǎn)業(yè)尚未補(bǔ)上全域限購后房地產(chǎn)業(yè)的空缺。比如海南省陵水縣,近年房地產(chǎn)業(yè)及其衍生產(chǎn)業(yè)稅收占縣總稅收九成左右,房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”局面在短時間難以扭轉(zhuǎn)。全域限購前后,陵水主推文化旅游服務(wù)業(yè)、熱帶高效農(nóng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)和海洋產(chǎn)業(yè)等五大產(chǎn)業(yè),以此補(bǔ)充房地產(chǎn)投資下滑短板。即便如此,目前很多主推項(xiàng)目依然沒有實(shí)現(xiàn)落地,部分還停留在文件層面。

“很多產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的政策,還停留在文件上?!焙D蠔|部一市縣部門負(fù)責(zé)人顯得有些無奈。

三亞市的房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也尚未達(dá)預(yù)期。三亞市住建局副局長劉清偉表示,全域限購政策實(shí)施以來,倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級,一些企業(yè)正在研究將存量住宅用地自持用于開發(fā)租賃住房,一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)相結(jié)合,開發(fā)民宿、共享農(nóng)莊,但這些項(xiàng)目仍處于可行性研究和開發(fā)初期。

瓊海市發(fā)改委副主任李有豐對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)融合度依然較低?!胺康禺a(chǎn)業(yè)引領(lǐng)和帶動高新技術(shù)、金融、會展等其他十一個產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的作用沒有得到充分發(fā)揮,造成房地產(chǎn)業(yè)缺乏長期的穩(wěn)定支撐?!崩钣胸S說。

“房地產(chǎn)調(diào)控留下的缺口必須有新的產(chǎn)業(yè)來填補(bǔ),內(nèi)容就是旅游業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)?!焙D鲜∽〗◤d總工程師林詩輝說。

“海南現(xiàn)在對房地產(chǎn)的態(tài)度很明確,就是‘房住不炒’,這些調(diào)控,既包含了房地產(chǎn)業(yè)跟其他產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化調(diào)整,以此降低房地產(chǎn)占比,也包括了房地產(chǎn)行業(yè)自身內(nèi)部的優(yōu)化調(diào)整。”海南省一位職能部門負(fù)責(zé)人表示。

“未來房地產(chǎn)調(diào)控政策怎么走,大方向不會變,唯一留下的空間就是盡可能向‘引進(jìn)人才’這塊傾斜,而這也符合海南當(dāng)下的發(fā)展大局?!痹撠?fù)責(zé)人表示。

林詩輝表示,今年年初,住建部門對全省房地產(chǎn)形勢進(jìn)行了研究分析,決定在保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控。嚴(yán)格控制商品住房增量,積極消化商品住房存量,將公租房等保障性住房、棚改安置住房等改善性住房以及人才住房建設(shè)與存量商品住房消化有機(jī)結(jié)合,實(shí)現(xiàn)供需平衡。

海南省住建廳廳長霍巨燃表示,海南省始終堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,決不當(dāng)“房地產(chǎn)加工廠”,以壯士斷腕的決心調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),降低經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴,從服務(wù)于海南自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港建設(shè)大局出發(fā)謀劃和發(fā)展產(chǎn)業(yè)。接下來從海南作為自貿(mào)區(qū)(港)一個整體的角度出發(fā),爭取國家同意海南從省級層面出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制的指導(dǎo)意見,市縣制定具體實(shí)施方案,在保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)上,待條件成熟時,以合適的方式實(shí)施。

海南現(xiàn)代管理研究院院長王毅武指出,海南房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展必然是從“一業(yè)獨(dú)大”向經(jīng)濟(jì)的重要組成部分轉(zhuǎn)型,體現(xiàn)與實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的客觀結(jié)構(gòu)與適當(dāng)比例。
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